Bodenrichtwert-Begriffe von A bis Z
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind nach § 3 Absatz 2 ImmoWertV Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets. Baurecht besteht damit noch nicht.
Bedarfswert
Bedarfswert ist die gebräuchliche Bezeichnung für den Grundbesitzwert, der nur bei Bedarf festgestellt wird, etwa für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Rechtsgrundlage sind § 151 und § 157 des Bewertungsgesetzes. Bei unbebauten Grundstücken bestimmt sich der Wert nach § 179 BewG aus Fläche und Bodenrichtwert.
Bodenpreisindex
Ein Bodenpreisindex ist eine Indexreihe für Bodenpreise. Indexreihen dienen nach § 18 Absatz 1 ImmoWertV der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse. Die Indexzahlen ergeben sich aus dem Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100.
Erschließungszustand
Der Erschließungszustand beschreibt, wie weit ein Grundstück baulich nutzbar und erschlossen ist und ob dafür noch Beiträge anfallen. Die amtliche Wertermittlung zerlegt ihn in zwei Merkmale: den Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV und den beitragsrechtlichen Zustand nach § 5 Absatz 2 ImmoWertV.
Ertragsmesszahl
Die Ertragsmesszahl drückt nach § 9 Absatz 1 des Bodenschätzungsgesetzes die natürliche Ertragsfähigkeit einer bodengeschätzten Fläche aus. Sie ist das Produkt einer Fläche in Ar und der Acker- oder Grünlandzahl. Sie beschreibt landwirtschaftliche Flächen und ist kein Bodenrichtwert.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist in § 20 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung geregelt und beschreibt das Maß der baulichen Nutzung. In der Wertermittlung zählt häufig nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie steht in § 19 der Baunutzungsverordnung und begrenzt, welcher Anteil des Baugrundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen zählen mit.
Kaufpreissammlung
Die Kaufpreissammlung ist die Sammlung aller Grundstückskaufverträge eines Zuständigkeitsbereichs beim Gutachterausschuss. Notare übersenden dazu jeden Vertrag in Abschrift. Auf Grundlage der Kaufpreissammlung sind nach § 196 Absatz 1 BauGB flächendeckend Bodenrichtwerte zu ermitteln. Einsicht erhält nicht jedermann.
Liegenschaftszinssatz
Liegenschaftszinssätze sind nach § 21 Absatz 2 ImmoWertV Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und im Ertragswertverfahren benötigt.
Richtwertzone
Eine Richtwertzone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet, für das der Gutachterausschuss genau einen Bodenrichtwert festlegt. Die Grundstücke der Zone stimmen nach Art und Maß der Nutzung weitgehend überein. Lagebedingte Wertunterschiede zwischen den einzelnen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen.
Rohbauland
Rohbauland sind nach § 3 Absatz 3 ImmoWertV Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Sanierungsgebiet
Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, das die Gemeinde nach § 142 BauGB durch Satzung förmlich als Sanierungsgebiet festlegt. Dort gelten besondere Regeln für die Wertermittlung: Werterhöhungen, die allein auf der Sanierung beruhen, bleiben nach § 153 Absatz 1 BauGB grundsätzlich unberücksichtigt.
Umrechnungskoeffizient
Ein Umrechnungskoeffizient ist eine Verhältniszahl, mit der ein Bodenrichtwert an abweichende Grundstücksmerkmale angepasst wird. § 19 ImmoWertV nennt vor allem das unterschiedliche Maß der baulichen Nutzung sowie Grundstücksgröße und Grundstückstiefe. Der Koeffizient setzt den Wert eines Grundstücks ins Verhältnis zum Wert eines Normgrundstücks.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Marktwert eines Grundstücks. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Bodenrichtwert ist dabei nur ein Ausgangswert für den Boden.