Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus der Kaufpreissammlung, also aus beurkundeten Kaufverträgen. Er gilt für eine ganze Richtwertzone, nicht für ein einzelnes Grundstück, und bezieht sich auf ein unbebautes, fiktives Bodenrichtwertgrundstück zu einem festen Stichtag.
Definition: was hinter dem Begriff steckt
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Grund und Boden. Er sagt, was ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Rechtsgrundlage ist § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB). Danach sind auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln.
Aus dieser Definition folgen drei Dinge. Der Wert betrifft nur den Boden. Gebäude und Bewuchs bleiben außen vor: § 14 Absatz 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt ausdrücklich klar, dass Bodenrichtwerte keinen Wertanteil für den Aufwuchs enthalten. In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.
Der Wert ist außerdem ein Durchschnitt. Er bezieht sich auf ein gedachtes Grundstück, das Bodenrichtwertgrundstück. Nach § 13 ImmoWertV ist das ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der jeweiligen Zone übereinstimmen. Je Zone wird genau ein Wert angegeben, Wertspannen sind nicht zulässig.
Und der Wert gilt zu einem Stichtag. Er ist eine Momentaufnahme des Grundstücksmarkts, kein laufend fortgeschriebener Kurs.
Kurz erklärt
Bodenrichtwert bedeutet: durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter, bezogen auf eine Zone und einen Stichtag, ohne Gebäude und ohne Bewuchs.
Wer den Bodenrichtwert festlegt
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Nach § 192 BauGB werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist zusätzlich ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken hinzuzuziehen.
Die Ausschüsse sind weder Makler noch Teil der Finanzverwaltung, und sie sind nicht weisungsgebunden. Wie sie gebildet werden und wo ihre Geschäftsstelle sitzt, regeln die Länder durch Rechtsverordnung, denn § 199 Absatz 2 BauGB ermächtigt sie dazu. Deshalb fällt die Organisation sehr unterschiedlich aus: In Sachsen-Anhalt besteht ein einziger Gutachterausschuss für das ganze Land, in Baden-Württemberg sind es 118 bei den Städten und Gemeinden, Stand 1. Januar 2026.
Ihr Grundstück gehört immer zu genau einem örtlich zuständigen Ausschuss. Welche Aufgaben er sonst noch hat und wie Sie ihn erreichen, steht im Beitrag über den Gutachterausschuss und seine Aufgaben.
Worauf der Bodenrichtwert beruht
Grundlage ist die Kaufpreissammlung. § 195 BauGB verpflichtet die beurkundende Stelle, in der Regel das Notariat, jeden Vertrag über den entgeltlichen Eigentumsübergang an einem Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss zu senden. Auch die erstmalige oder erneute Bestellung eines Erbbaurechts und Zuschläge in der Zwangsversteigerung gehören dazu.
Der Ausschuss sammelt und wertet diese Verträge aus. Die Sammlung selbst ist nicht öffentlich. Sie darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden, Auskünfte an andere sind nur bei berechtigtem Interesse und nach Landesrecht möglich. In die Auswertung fließen damit beurkundete Preise ein, keine Angebotspreise aus Anzeigen.
Aus diesen Kaufpreisen leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab, nach § 14 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren. In Gebieten mit geringem Grundstücksverkehr dürfen Kaufpreise vergleichbarer Gebiete oder früherer Jahre herangezogen werden, ebenso deduktive Verfahren. Den Ablauf im Detail beschreibt der Beitrag dazu, wie der Bodenrichtwert ermittelt wird.
Der Wert gilt für eine Zone, nicht für ein Grundstück
Bodenrichtwerte werden nicht je Flurstück berechnet. § 196 BauGB verlangt, Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Eine solche Richtwertzone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet. Sie kann einen Straßenzug, ein Quartier oder einen ganzen Ortsteil abdecken.
Wie eng die Zonen zu ziehen sind, regelt § 15 Absatz 1 ImmoWertV: Sie sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Eine gewisse Streuung innerhalb der Zone ist damit von vornherein eingeplant.
Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung, etwa Grünflächen, Wasserflächen oder Verkehrsflächen, können Bestandteil einer Zone sein, ohne dass für sie ein eigener Wert ausgewiesen wird.
Achtung
Der Bodenrichtwert ist kein Wert für Ihr konkretes Grundstück. Zuschnitt, Hanglage, Altlasten, Baulasten oder Denkmalschutz stecken nicht darin. Nach § 16 ImmoWertV weist das Bodenrichtwertgrundstück gerade keine Merkmale auf, die nur in einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können.
Was die Merkmale neben dem Wert bedeuten
Zu jedem Bodenrichtwert gehören beschreibende Merkmale. Ohne sie ist die Zahl nicht zu deuten. Nach § 16 Absatz 2 ImmoWertV sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung immer darzustellen, bei baureifem Land zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand.
Der Entwicklungszustand beschreibt, wie weit eine Fläche auf dem Weg zum Bauland ist. § 3 ImmoWertV unterscheidet vier Stufen und eine Restkategorie.
| Entwicklungszustand | Bedeutung nach § 3 ImmoWertV |
|---|---|
| Flächen der Land- oder Forstwirtschaft | land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein |
| Bauerwartungsland | eine bauliche Nutzung ist aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten |
| Rohbauland | für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber Erschließung noch nicht gesichert oder Zuschnitt noch unzureichend |
| Baureifes Land | nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar |
| Sonstige Flächen | lässt sich keiner der vier Stufen zuordnen |
Die Art der Nutzung gibt an, wofür die Zone vorgesehen ist, etwa Wohnbaufläche oder gewerbliche Baufläche. Sie erklärt, warum zwei benachbarte Zonen sehr unterschiedliche Werte tragen können.
Weitere Merkmale sind darzustellen, wenn sie den Wert beeinflussen. Dazu zählen insbesondere das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarbebauung, die Grundstücksgröße, die Grundstückstiefe und die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl. Das Maß der baulichen Nutzung erscheint häufig als wertrelevante Geschossflächenzahl, die die Flächen aller oberirdischen Geschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche setzt. Weicht Ihr Grundstück davon ab, lässt sich der Wert über Umrechnungskoeffizienten anpassen.
Wofür der Bodenrichtwert verwendet wird
Grundsteuer. Im Bundesmodell ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke nach § 247 des Bewertungsgesetzes (BewG) regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert. Maßgeblich ist der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der heutige Wert. Nicht jedes Land rechnet so: Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, in dem der Bodenrichtwert keine Rolle spielt. Die Unterschiede stehen unter Bodenrichtwert und Grundsteuer.
Erbschaft und Schenkung. Nach § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Anzusetzen ist stets der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Was daraus für einen Erbfall folgt, zeigt der Beitrag zu Erbschaft und Schenkung.
Kauf und Verkauf. Hier dient der Bodenrichtwert der Orientierung. Er zeigt das Niveau der Lage, verhandelt wird über das konkrete Grundstück.
Finanzierung. Bei der Ermittlung des Beleihungswerts sind nach § 15 Absatz 1 Nummer 7 der Beleihungswertermittlungsverordnung unter anderem vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise zu erheben. Der Bodenrichtwert ist dort eine von mehreren Eingangsgrößen.
Verkehrswertgutachten. Nach § 40 Absatz 2 ImmoWertV kann bei der Bodenwertermittlung neben oder anstelle von Vergleichspreisen ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Die sachverständige Person passt den Zonenwert dann an das einzelne Grundstück an.
Wofür er nicht taugt
Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Er betrachtet das einzelne Objekt, der Bodenrichtwert die Zone. Den Unterschied vertieft der Beitrag zu Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Er ist auch kein Kaufpreis und keine Preisempfehlung. Über den Wert eines Hauses sagt er nichts: Für die baulichen Anlagen braucht es ein eigenes Verfahren.
Und ein einzelner Wert wird nicht erläutert. § 14 Absatz 5 ImmoWertV verlangt zwar, die angewendeten Verfahren zu dokumentieren, hält aber zugleich fest, dass einzelne Bodenrichtwerte nicht zu begründen sind. Wer eine Zahl für unplausibel hält, wendet sich an die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.
Ein letzter Punkt betrifft die Genauigkeit. Je Zone wird genau eine Zahl veröffentlicht, unabhängig davon, wie viele Kauffälle dahinterstehen. In Gebieten mit wenig Grundstücksverkehr erlaubt § 14 Absatz 2 ImmoWertV den Rückgriff auf vergleichbare Gebiete oder auf frühere Jahre. Ein Wert für eine ländliche Zone ruht deshalb oft auf einer schmaleren Grundlage als ein Wert für eine stark gehandelte Stadtlage, ohne dass man ihm das ansieht. Wie belastbar eine Zahl im Einzelfall ist, behandelt der Beitrag dazu, was der Bodenrichtwert aussagt.
Wie Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Der Zugang ist gesetzlich geregelt. Nach § 196 Absatz 3 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
In der Praxis läuft die Einsicht über die amtlichen Bodenrichtwertportale der Länder, meist unter dem Kürzel BORIS. Die Einsicht in der Karte ist in allen sechzehn Ländern kostenfrei. Unterschiede gibt es beim aktuellen Stichtag, bei den verfügbaren älteren Jahrgängen und beim Umfang der angezeigten Merkmale. Rheinland-Pfalz zeigt im kostenfreien Basisdienst zum Beispiel nur den aktuellen Stichtag, Berlin dagegen alle Jahrgänge ab 2002.
Im Portal klicken Sie auf die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Angezeigt werden der Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, die Nummer der Zone und die beschreibenden Merkmale. Dass die Werte überall als Kartenebene vorliegen, hat einen rechtlichen Grund: Nach § 17 ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.
Welches Portal für Ihre Adresse gilt, zeigt der Bodenrichtwert-Finder. Sie wählen das Bundesland und landen direkt in der amtlichen Auskunft.
Häufige Fragen
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter in einer bestimmten Lage. Er wird aus beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet und gilt für eine ganze Bodenrichtwertzone. Gebäude und Bewuchs sind nicht enthalten. Er beantwortet die Frage, was der reine Grund und Boden in dieser Gegend im Durchschnitt kostet.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Nach § 192 BauGB sind das selbständige, unabhängige Gremien aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Für die Bodenrichtwerte wird ein Bediensteter der Finanzbehörde hinzugezogen. Weder Makler noch Gemeinden noch Banken bestimmen den Wert, und die Ausschüsse sind an keine Weisungen gebunden.
Nur mittelbar. Er gilt für die Zone, in der Ihr Grundstück liegt, und beschreibt ein fiktives Grundstück mit den dort vorherrschenden Merkmalen. Die Zonen werden nach § 15 ImmoWertV so gebildet, dass lagebedingte Wertunterschiede in der Regel unter 30 % bleiben. Ihr Grundstück kann also nach oben oder unten abweichen.
Nein. Er ist ein rückblickender Durchschnitt aus abgeschlossenen Kaufverträgen zu einem Stichtag. Der tatsächliche Preis hängt vom Zuschnitt, von der Bebaubarkeit, vom Verhandlungsgeschick und von der Nachfrage im Moment des Verkaufs ab. Bodenrichtwert und Kaufpreis fallen deshalb regelmäßig auseinander, nach oben wie nach unten.
Nein. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert mit dem Wert ermittelt, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Auch der Aufwuchs bleibt außen vor, das regelt § 14 Absatz 4 ImmoWertV. Wer ein bebautes Grundstück bewerten will, braucht zusätzlich ein Verfahren für die baulichen Anlagen.
Nach § 196 BauGB mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Die Länder dürfen den Takt nach § 199 Absatz 2 BauGB selbst festlegen. Berlin, Hamburg, Niedersachsen, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen ermitteln jährlich, die übrigen Länder überwiegend alle zwei Jahre.
Die Einsicht in den amtlichen Landesportalen ist kostenfrei, in einigen Ländern zusammen mit einem PDF-Ausdruck. Gebühren fallen erst für die schriftliche, amtliche Auskunft der Geschäftsstelle an, und deren Höhe richtet sich nach Landesrecht. In Rheinland-Pfalz sind zusätzlich ältere Stichtage kostenpflichtig.
Sie beschreiben das Bodenrichtwertgrundstück. Pflicht sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, bei baureifem Land außerdem der beitragsrechtliche Zustand. Häufig kommen das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße oder die Grundstückstiefe hinzu. Ohne diese Angaben lässt sich die Zahl nicht sinnvoll auf ein Grundstück übertragen.