Grundstückswert berechnen: so geht es
Den Bodenwert eines Grundstücks berechnen Sie, indem Sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter multiplizieren. Das Ergebnis ist ein Durchschnittswert für die Richtwertzone, kein Verkehrswert. Steht ein Gebäude auf dem Grundstück, wird dessen Wert in einem eigenen Verfahren getrennt ermittelt.
Die Formel für den Bodenwert
Der Bodenwert eines Grundstücks ergibt sich aus einer einzigen Multiplikation:
Grundstücksfläche in Quadratmetern mal Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer Richtwertzone. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn nach § 196 des Baugesetzbuchs auf Grundlage der Kaufpreissammlung, also aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen einer Region. Nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung bezieht sich der Wert stets auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks.
Beide Zahlen sind zugänglich, ohne dass Sie jemanden beauftragen müssen. Die Fläche steht im Grundbuchauszug und im Liegenschaftskataster. Den Bodenrichtwert zeigen die amtlichen Portale der Länder. Welches Portal für Ihr Bundesland gilt und was die Auskunft kostet, lesen Sie unter Bodenrichtwert kostenlos einsehen. Was der Wert inhaltlich bedeutet, erklärt die Seite Was ist der Bodenrichtwert.
Ein Hinweis zur Fläche: Maßgeblich ist die amtliche Fläche des Flurstücks, nicht ein selbst abgeschrittenes Maß. Bei mehreren Flurstücken addieren Sie die Einzelflächen. Liegen die Flurstücke in verschiedenen Richtwertzonen, rechnen Sie jeden Teil mit dem Wert seiner eigenen Zone. Nach § 196 Absatz 3 BauGB kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Kurz erklärt
Eine Richtwertzone ist ein abgegrenztes Gebiet, dessen Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Für jede Zone wird genau ein Bodenrichtwert angegeben. Wertspannen sind nach § 13 Absatz 2 ImmoWertV nicht zulässig.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert ist frei gewählt und steht für keinen realen Ort. Für drei Grundstücksgrößen ergibt sich daraus:
| Fläche | Angenommener Bodenrichtwert | Rechnerischer Bodenwert |
|---|---|---|
| 400 m² | 380 €/m² | 152.000 € |
| 620 m² | 380 €/m² | 235.600 € |
| 800 m² | 380 €/m² | 304.000 € |
Mehr Rechenschritte hat die Grundformel nicht. Setzen Sie den Wert Ihrer eigenen Zone ein, erhalten Sie eine erste Größenordnung für den Boden. Diesen Schritt nimmt Ihnen der Grundstückswert-Rechner ab, inklusive der deutschen Zahlenformatierung.
Wichtig ist, was diese Zahl ist und was nicht. Sie ist ein rechnerischer Bodenwert auf Basis eines Durchschnitts. Sie ist weder ein Verkehrswert noch ein Angebotspreis. Den Unterschied behandelt die Seite Verkehrswert und Bodenrichtwert im Vergleich.
Wovon der Bodenrichtwert ausgeht
Der Bodenrichtwert beschreibt nicht Ihr Grundstück. Er beschreibt ein gedachtes Grundstück. § 13 Absatz 2 ImmoWertV nennt es Bodenrichtwertgrundstück: ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der Zone übereinstimmen. In bebauten Gebieten wird der Wert nach § 196 Absatz 1 BauGB so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.
Welche Merkmale dieses gedachte Grundstück hat, muss der Gutachterausschuss offenlegen. Nach § 16 ImmoWertV sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung immer darzustellen. Weitere Merkmale kommen hinzu, wenn sie wertbeeinflussend sind, darunter das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die Grundstücksgröße, die Grundstückstiefe und die Bodengüte. Bei baureifem Land gehört zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand dazu, also die Frage, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind.
Die wichtigste dieser Angaben ist der Entwicklungszustand, denn er entscheidet über die Größenordnung. § 3 ImmoWertV unterscheidet vier Stufen. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Rohbauland ist bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt, seine Erschließung ist aber noch nicht gesichert oder der Zuschnitt reicht nicht aus. Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne zu einer der anderen Stufen zu gehören.
Diese Angaben stehen in den Portalen neben dem Wert, oft als Kürzel oder in einer beigefügten Legende. Erst wenn Sie sie gelesen haben, wissen Sie, worauf sich die Zahl bezieht. Wer die Legende überspringt, rechnet leicht mit dem Wert für baureifes Land, obwohl für die eigene Fläche eine ganz andere Stufe gilt.
Wenn Ihr Grundstück abweicht
Kaum ein reales Grundstück entspricht dem Bodenrichtwertgrundstück in allen Punkten. Für solche Abweichungen kennt die Wertermittlung eigene Werkzeuge. Konkrete Prozentsätze dafür nennen wir hier nicht, denn sie werden regional abgeleitet und gelten nur für den jeweiligen Teilmarkt.
- Abweichendes Maß der baulichen Nutzung. Liegt die zulässige Geschossflächenzahl über oder unter der des Bodenrichtwertgrundstücks, wird über Umrechnungskoeffizienten angepasst. § 19 ImmoWertV beschreibt sie als Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Merkmalsausprägung zum Wert eines Normgrundstücks. Die Gutachterausschüsse leiten sie aus Kaufpreisen ab und veröffentlichen sie in ihren Grundstücksmarktberichten.
- Größe und Tiefe. § 19 ImmoWertV nennt neben dem Maß der baulichen Nutzung ausdrücklich Grundstücksgröße und Grundstückstiefe. Überschreitet ein Grundstück die marktübliche Größe erheblich, kommt nach § 41 ImmoWertV eine getrennte Bewertung der übergroßen Teilfläche in Betracht.
- Zuschnitt und Baugrund. Ein schmaler, stark geneigter oder schwer bebaubarer Zuschnitt wirkt sich aus. Solche Punkte gehören zu den Merkmalen, die sich nach § 16 Absatz 1 ImmoWertV nur in einer Einzelbegutachtung klären lassen, sofern sie nicht in der ganzen Zone vorherrschen.
- Erschließung und Beiträge. Ob der Wert erschließungsbeitragsfrei oder beitragspflichtig gilt, steht in den Zonenangaben. Für den beitragsrechtlichen Zustand ist nach § 5 Absatz 2 ImmoWertV die Verpflichtung zur Zahlung grundstücksbezogener Beiträge maßgebend.
- Besondere Lagen. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen muss nach § 16 Absatz 2 ImmoWertV angegeben werden, ob sich der Wert auf den unbeeinflussten oder auf den beeinflussten Zustand bezieht. Beide Angaben meinen unterschiedliche Dinge.
Wird der Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück geprüft und angepasst, spricht § 26 Absatz 2 ImmoWertV vom objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert. Die Vorschrift verlangt, den veröffentlichten Wert zuerst auf seine Eignung zu prüfen und ihn erst dann an die Gegebenheiten des Bewertungsobjekts anzupassen. Was hinter der wichtigsten dieser Größen steckt, erklärt der Begriff Umrechnungskoeffizient.
Vom Bodenwert zum bebauten Grundstück
Steht ein Gebäude auf dem Grundstück, ist die Multiplikation nur der erste Teil. Der Bodenwert wird nach § 40 Absatz 1 ImmoWertV ohne Rücksicht auf die vorhandenen baulichen Anlagen ermittelt, vorrangig im Vergleichswertverfahren. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen darf dabei ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.
Der Wert des Gebäudes kommt getrennt hinzu. § 6 ImmoWertV nennt dafür das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten, und sie ist zu begründen. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus kommen je nach Datenlage das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren in Betracht, für ein vermietetes Mehrfamilienhaus in der Regel das Ertragswertverfahren.
Daraus folgt eine einfache Konsequenz: Aus Fläche und Bodenrichtwert allein lässt sich der Wert eines bebauten Grundstücks nicht ableiten. Das Ergebnis der Multiplikation ist der Bodenanteil, nicht der Gesamtwert. In Lagen mit hohem Bodenrichtwert macht dieser Anteil einen großen Teil des Gesamtwerts aus, in Lagen mit niedrigem Bodenrichtwert dominiert das Gebäude. Wie ein vollständiges Wertgutachten aufgebaut ist und wer es erstellen darf, behandelt die Seite zur Grundstücksbewertung mit Gutachten.
Wie das Finanzamt rechnet
Bei der Bedarfsbewertung, die etwa für Erbschaft und Schenkung greift, rechnet die Finanzverwaltung nach derselben Grundformel. § 179 des Bewertungsgesetzes bestimmt: Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Anzusetzen ist dabei stets der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Fehlt für ein Grundstück ein Bodenrichtwert, wird der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet.
Maßstab ist nach § 177 Absatz 1 BewG der gemeine Wert. Wer nachweist, dass dieser am Bewertungsstichtag niedriger liegt als der errechnete Wert, kann den niedrigeren Wert ansetzen lassen. § 198 BewG lässt dafür ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen zu. Auch ein Kaufpreis kann dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben.
Für die Grundsteuer im Bundesmodell ist die Rechnung noch strenger typisiert. Nach § 247 Absatz 1 BewG ergibt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert. Abweichungen zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und denen des zu bewertenden Grundstücks bleiben unberücksichtigt, ausgenommen unterschiedliche Entwicklungszustände und unterschiedliche Nutzungsarten bei überlagernden Zonen. Der Bundesfinanzhof hat dieses Bewertungsrecht mit Urteilen vom 12. November 2025 als verfassungsgemäß bestätigt und entschieden, dass Gerichte die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen dürfen. Nicht alle Länder folgen dem Bundesmodell: In Bayern und Hamburg spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer keine Rolle, in Hessen und Niedersachsen geht er nur über einen Lagefaktor ein. Näheres steht unter Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung.
Für Sie bedeutet das zweierlei. Erstens rechnet die Verwaltung nicht genauer als Sie selbst, sie rechnet nur mit einem festgelegten Stichtagswert und nach festen Regeln. Zweitens ist der Weg zu einem niedrigeren Ansatz gesetzlich vorgezeichnet und führt über einen Nachweis, nicht über eine Diskussion um die Höhe des Bodenrichtwerts.
Was die Rechnung nicht leisten kann
Der Bodenrichtwert ist ein Stichtagswert. Nach § 196 Absatz 1 BauGB ist er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Nordrhein-Westfalen ermittelt jährlich zum 1. Januar, Bayern alle zwei Jahre zum Jahresbeginn gerader Jahre, Baden-Württemberg zum Ende jedes geraden Kalenderjahres. Zwischen zwei Stichtagen bewegt sich der Markt weiter, ohne dass sich die veröffentlichte Zahl ändert. Wie stark das ins Gewicht fällt, behandelt die Seite zu Stichtag und Aktualisierung.
Hinzu kommt die Zonenlogik. Ein Wert gilt für ein ganzes Gebiet, nicht für eine einzelne Parzelle. Innerhalb einer Zone kann ein Eckgrundstück an einer lauten Straße anders zu beurteilen sein als ein ruhig gelegenes Grundstück in zweiter Reihe, obwohl beide denselben Bodenrichtwert tragen.
Und schließlich bildet der Bodenrichtwert nur den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab. Was ein einzelner Käufer zahlt, weil er ausgerechnet dieses Grundstück neben dem eigenen braucht, fließt in die Zahl nicht ein. Für eine Einordnung Ihres Ergebnisses hilft deshalb der Blick auf das tatsächliche Preisniveau der Region, das die amtliche Kaufwertstatistik dokumentiert.
Achtung
Eine Multiplikation ersetzt keine Wertermittlung. Für Beleihung, Erbauseinandersetzung, Gericht oder den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt braucht es ein Gutachten. Diese Seite informiert und erbringt keine Immobilienbewertung und keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Multiplizieren Sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem Bodenrichtwert Ihrer Richtwertzone in Euro je Quadratmeter. Das Ergebnis ist ein rechnerischer Bodenwert. Steht ein Gebäude auf dem Grundstück, kommt dessen Wert getrennt hinzu, ermittelt nach einem der Verfahren des § 6 ImmoWertV. Die Fläche entnehmen Sie dem Grundbuchauszug, den Bodenrichtwert dem amtlichen Portal Ihres Bundeslandes.
Fläche mal Bodenrichtwert. Diese Formel steht so auch im Steuerrecht. § 247 Absatz 1 BewG spricht für die Grundsteuer im Bundesmodell ausdrücklich von einer Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. § 179 BewG formuliert für die Bedarfsbewertung, der Wert unbebauter Grundstücke bestimme sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone und bezieht sich auf einen Stichtag. Der Preis eines einzelnen Grundstücks entsteht aus Angebot, Nachfrage und den Besonderheiten des Objekts. Er kann darüber oder darunter liegen. Der Verkehrswert wiederum ist nach § 194 BauGB ein eigener, gutachterlich ermittelter Wert.
Für eine erste Einschätzung nicht. Für eine belastbare Wertermittlung schon. Weicht Ihr Grundstück beim Maß der baulichen Nutzung, bei Größe oder Tiefe vom Bodenrichtwertgrundstück ab, sind Umrechnungskoeffizienten nach § 19 ImmoWertV vorgesehen. Die zugehörigen Werte veröffentlichen die Gutachterausschüsse regional in ihren Grundstücksmarktberichten.
Nach § 179 Satz 3 BewG stets denjenigen, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Das ist nicht zwingend der Wert, den Sie heute im Portal sehen. Für die Grundsteuer im Bundesmodell gilt der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, maßgeblich sind daher die Bodenrichtwerte zu diesem Stichtag.
Dann wird der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet. Das schreiben § 179 Satz 4 BewG für die Bedarfsbewertung und § 247 Absatz 3 BewG für die Grundsteuer gleichlautend vor. In der Praxis betrifft das vor allem Sonderflächen, für die die Gutachterausschüsse keine Zone bilden, etwa Gemeinbedarfsflächen.
Nein. Nach § 196 Absatz 1 BauGB sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Auch § 40 Absatz 1 ImmoWertV verlangt, den Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln. Das Gebäude wird in einem eigenen Verfahrensschritt bewertet.