Erschließungszustand
Der Erschließungszustand beschreibt, wie weit ein Grundstück baulich nutzbar und erschlossen ist und ob dafür noch Beiträge anfallen. Die amtliche Wertermittlung zerlegt ihn in zwei Merkmale: den Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV und den beitragsrechtlichen Zustand nach § 5 Absatz 2 ImmoWertV.
Entwicklungszustand
§ 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet vier Stufen. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein. Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten. Rohbauland ist für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht gesichert erschlossen oder unzureichend zugeschnitten. Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar.
Beitragsrechtlicher Zustand
Für den beitragsrechtlichen Zustand ist nach § 5 Absatz 2 ImmoWertV die Verpflichtung zur Entrichtung von grundstücksbezogenen Beiträgen maßgebend. Anlage 5 der ImmoWertV führt dazu die Kürzel, die Sie in den Portalen wiederfinden: beitragsfrei (ebf) sowie erschließungsbeitragsfrei, aber beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht (ebp). § 16 Absatz 5 ImmoWertV bestimmt, dass Bodenrichtwerte für baureifes Land vorbehaltlich des Satzes 2 für beitragsfreie Grundstücke zu ermitteln sind.
Erschließungsbeitrag
Die Gemeinden erheben nach § 127 Absatz 1 BauGB einen Erschließungsbeitrag zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für Erschließungsanlagen. Beitragsfähig sind unter anderem Straßen, Wege und Plätze, Sammelstraßen sowie Park- und Grünanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 BauGB. Nach § 129 Absatz 1 BauGB tragen die Gemeinden mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands.
Warum der Zustand den Wert verschiebt
Ein noch beitragspflichtiges Grundstück ist mit einer künftigen Zahlung belastet. Vergleichen Sie den Bodenrichtwert deshalb nur mit dem gleichen Zustand. Welcher Zustand dem Bodenrichtwertgrundstück zugrunde liegt, steht in der amtlichen Auskunft und in den Erläuterungen des Gutachterausschusses. Auch der Entwicklungszustand verschiebt das Preisniveau erheblich, weil zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land noch Planung, Erschließung und Wartezeit liegen. Beide Merkmale zusammen bestimmen, welche Zonen überhaupt vergleichbar sind. Die Zustände im Überblick zeigt die Seite Bodenrichtwert nach Grundstücksart.
Beispiel
Zwei gleich große Grundstücke liegen nebeneinander. Für das eine ist der Erschließungsbeitrag bereits gezahlt, für das andere steht er noch aus. Der Bodenrichtwert der Zone bezieht sich nach § 16 Absatz 5 ImmoWertV im Regelfall auf den beitragsfreien Zustand. Für das zweite Grundstück ist die offene Zahlung gesondert zu berücksichtigen.
Häufige Fragen zu Erschließungszustand
Bei baureifem Land in der Regel ja. § 16 Absatz 5 ImmoWertV bestimmt, dass Bodenrichtwerte für baureifes Land vorbehaltlich des Satzes 2 für beitragsfreie Grundstücke zu ermitteln sind. Die Portale weisen den beitragsrechtlichen Zustand des Bodenrichtwertgrundstücks aus, häufig mit den Kürzeln ebf oder ebp.
Die Kürzel stammen aus Anlage 5 der ImmoWertV. Mit ebf ist ein beitragsfreies Grundstück gemeint. Mit ebp ist ein Grundstück gemeint, das erschließungsbeitragsfrei ist, für das aber noch Beiträge nach Kommunalabgabenrecht anfallen können, etwa für Kanal oder Wasser.