Grundstück verkaufen: was der Bodenrichtwert sagt
Beim Verkauf liefert der Bodenrichtwert eine amtliche Größenordnung für den Bodenanteil und eine gemeinsame Bezugsgröße für die Verhandlung. Eine Preisvorgabe ist er nicht. Käufer kennen ihn, weil jedermann Auskunft verlangen kann. Ein Gutachten lohnt sich, sobald eine Zahl gegenüber Dritten belastbar sein muss.
Wofür der Bodenrichtwert beim Verkauf taugt
Der Bodenrichtwert ist die eine Zahl im Verkaufsprozess, die beide Seiten amtlich nachlesen können, in den meisten Ländern kostenlos. Nach § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen, und die amtlichen Portale zeigen ihn überwiegend ohne Anmeldung an. Wie das geht, steht unter Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Für die Preisfindung leistet er drei Dinge. Er liefert eine Größenordnung für den Bodenanteil, er zeigt über die Zonenmerkmale, wovon der Markt in Ihrer Lage ausgeht, und er ist eine gemeinsame Bezugsgröße im Gespräch. Was er nicht leistet: Er ersetzt keine Wertermittlung, denn er beschreibt ein gedachtes Grundstück der Zone und nicht Ihres.
Der erste Schritt ist immer derselbe: Fläche mal Bodenrichtwert. Die Rechnung und ihre Grenzen erklärt die Seite Grundstückswert berechnen, den Rechenschritt übernimmt der Grundstückswert-Rechner. Steht ein Haus auf dem Grundstück, ist das Ergebnis nur der Bodenanteil.
Zwei Angaben sollten Sie vor jedem Preisgespräch geprüft haben. Erstens den Entwicklungszustand der Zone, denn ein Wert für baureifes Land ist mit einem Wert für Rohbauland nicht vergleichbar. Zweitens den beitragsrechtlichen Zustand, also ob sich der Wert auf ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück bezieht. Beides muss der Gutachterausschuss nach § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung zur Zone darstellen, bei baureifem Land den beitragsrechtlichen Zustand sogar zwingend.
Was Käufer und Makler damit machen
Rechnen Sie damit, dass Interessenten den Wert kennen. Er ist frei zugänglich, und in Preisverhandlungen taucht er regelmäßig als Argument auf, meist in der Form, der Angebotspreis liege deutlich darüber. Darauf können Sie sachlich antworten, wenn Sie drei Dinge parat haben: den Stichtag des Werts, die Merkmale der Zone und die Punkte, in denen Ihr Grundstück davon abweicht.
Makler nutzen den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt und legen zwei weitere Quellen daneben: aktuelle Angebote vergleichbarer Grundstücke und den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Dieser Bericht enthält neben den Bodenrichtwerten die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die der Gutachterausschuss nach § 193 Absatz 5 BauGB ermittelt, darunter Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Maße der baulichen Nutzung.
Ein Angebotspreis über dem Bodenrichtwert ist in nachgefragten Regionen der Normalfall und rechtlich unproblematisch. Warum Preise und Richtwerte auseinanderlaufen, behandelt die Seite Bodenrichtwert und Kaufpreis.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Ein Verkehrswertgutachten kostet Geld und Zeit. Es lohnt sich, wenn eine Zahl gegenüber Dritten belastbar sein muss oder wenn der Bodenrichtwert Ihr Grundstück erkennbar schlecht abbildet. Typische Fälle:
- Eine Erbengemeinschaft muss sich auf einen Wert einigen, oder ein Miterbe wird ausgezahlt.
- Verkauf innerhalb der Familie oder an eine nahestehende Person.
- Trennung und Zugewinnausgleich.
- Das Grundstück weicht stark vom Zonendurchschnitt ab, etwa durch Größe, Hanglage, Altlasten oder Rechte Dritter im Grundbuch.
- Gegenüber dem Finanzamt soll ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. § 198 des Bewertungsgesetzes lässt dafür ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen zu.
Nach § 193 Absatz 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert unter anderem auf Antrag der Eigentümer. Bindend sind solche Gutachten nicht: § 193 Absatz 3 BauGB stellt klar, dass sie keine bindende Wirkung haben, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Ablauf, Umfang und Alternativen behandelt die Seite Grundstücksbewertung und Gutachten.
Planen Sie Zeit und Kosten ein. Ein Gutachten wird auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag erstellt, und die Gutachterausschüsse erheben dafür Gebühren nach dem Recht ihres Landes oder ihrer Kommune. Eine bundesweit einheitliche Gebühr gibt es nicht. Fragen Sie vor der Beauftragung nach einer schriftlichen Kostenschätzung und nach der voraussichtlichen Bearbeitungszeit.
Unter dem Bodenrichtwert verkaufen
Verkaufen unterhalb des Bodenrichtwerts ist erlaubt. Der Wert ist keine Preisuntergrenze, und niemand muss ihn einhalten. Sachliche Gründe gibt es viele: ein ungünstiger Zuschnitt, schwieriger Baugrund, offene Erschließungsbeiträge, ein Wegerecht oder schlicht ein schneller Verkauf.
Steuerlich heikel wird es erst, wenn Sie deutlich unter Wert an eine nahestehende Person verkaufen. Nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes gilt als Schenkung unter Lebenden jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Die Finanzverwaltung kann einen solchen Verkauf deshalb als gemischte Schenkung behandeln und den unentgeltlichen Teil besteuern. Bei einem Verkauf zwischen einander fremden Parteien, die jeweils ihre eigenen Interessen verfolgen, fehlt es an dieser Freigebigkeit regelmäßig.
Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt von den Freibeträgen des § 16 ErbStG ab. Sie betragen bei unbeschränkter Steuerpflicht 500.000 € für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 100.000 € für die übrigen Personen der Steuerklasse I und jeweils 20.000 € für die Steuerklassen II und III. Mehr zum Zusammenspiel von Bodenrichtwert und Schenkung steht unter Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung.
Achtung
Ein Verkauf innerhalb der Familie sollte vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden. Diese Seite informiert über die Rechtsgrundlagen und erbringt weder Steuerberatung noch Immobilienbewertung.
Nach der Beurkundung: die Kaufpreissammlung
Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Damit endet die Rolle Ihres Verkaufs für die Bodenrichtwerte aber nicht, sie beginnt dort. Nach § 195 Absatz 1 BauGB übersendet die beurkundende Stelle jeden solchen Vertrag in Abschrift dem Gutachterausschuss. Aus diesen Abschriften entsteht die Kaufpreissammlung, aus deren Auswertung nach § 196 BauGB die Bodenrichtwerte des nächsten Stichtags abgeleitet werden.
Die Sammlung selbst ist nicht öffentlich. § 195 Absatz 2 BauGB erlaubt die Übermittlung nur an das zuständige Finanzamt für Zwecke der Besteuerung. Auskünfte daraus sind nach § 195 Absatz 3 BauGB bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Ihr eigener Verkaufspreis wirkt damit an den Werten mit, die andere Eigentümer in Ihrer Zone beim nächsten Stichtag ablesen.
Häufige Fragen
Nein. Der Bodenrichtwert ist eine amtliche Information über den durchschnittlichen Lagewert einer Zone, keine Preisvorgabe. Der Kaufpreis wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart. In gefragten Lagen liegen die vereinbarten Preise regelmäßig darüber, bei Grundstücken mit Einschränkungen auch darunter. Beides ist zulässig und kommt laufend vor.
Zivilrechtlich nichts. Steuerlich kann es Folgen haben, wenn Sie deutlich unter Wert an eine nahestehende Person verkaufen. Nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG gilt jede freigebige Zuwendung als Schenkung, soweit der Empfänger auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Der unentgeltliche Teil kann dann der Schenkungsteuer unterliegen.
Aus den amtlichen Portalen der Länder oder direkt beim Gutachterausschuss. § 196 Absatz 3 BauGB gibt jedermann einen Anspruch auf Auskunft über die Bodenrichtwerte. Gehen Sie deshalb davon aus, dass Interessenten die Zahl kennen, und bereiten Sie den Stichtag sowie die Zonenmerkmale Ihres Grundstücks vor.
Es lohnt sich, wenn die Zahl gegenüber Dritten belastbar sein muss, etwa in einer Erbengemeinschaft, beim Zugewinnausgleich, beim Verkauf in der Familie oder gegenüber dem Finanzamt. Bei einem gewöhnlichen Verkauf eines durchschnittlichen Grundstücks genügen meist der Bodenrichtwert und aktuelle Vergleichsangebote aus der Umgebung.
Ja. Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung, und nach § 195 Absatz 1 BauGB geht eine Abschrift an den Gutachterausschuss. § 195 Absatz 2 BauGB erlaubt die Übermittlung der Kaufpreissammlung an das zuständige Finanzamt für Zwecke der Besteuerung. Der Preis fließt außerdem in künftige Bodenrichtwerte ein.