Bodenrichtwert und Kaufpreis
Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis. Er beschreibt einen Durchschnitt für eine ganze Richtwertzone zu einem Stichtag, während der Kaufpreis in einem einzelnen Geschäft zwischen zwei Parteien entsteht. In gefragten Lagen liegen Kaufpreise regelmäßig darüber, bei belasteten oder ungünstig geschnittenen Grundstücken auch deutlich darunter. Beides ist normal.
Warum Kaufpreis und Bodenrichtwert auseinanderliegen
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Er beschreibt nach § 196 des Baugesetzbuchs einen durchschnittlichen Lagewert für eine ganze Richtwertzone, abgeleitet aus ausgewerteten Kaufverträgen. Ein Kaufpreis dagegen entsteht in einem einzelnen Geschäft zwischen zwei Parteien. Dass beide Zahlen auseinanderliegen, ist der Normalfall und kein Fehler.
Vier Gründe erklären den Abstand fast immer:
- Der Stichtag. Nach § 196 Absatz 1 BauGB werden Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, sofern nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Zwischen zwei Stichtagen bewegt sich der Markt, die veröffentlichte Zahl bleibt stehen. Mehr dazu unter Stichtag und Aktualisierung.
- Die Zone. Ein Wert gilt für ein Gebiet, nicht für eine Parzelle. Innerhalb derselben Zone unterscheiden sich Grundstücke nach Zuschnitt, Ausrichtung, Nachbarbebauung und Lärm.
- Das Bezugsobjekt. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück. Individuelle Merkmale, die nur in einer Einzelbegutachtung zu klären wären, bleiben nach § 16 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung außer Betracht.
- Die Verhandlung. Wie viele Interessenten es gibt, wie eilig es beide Seiten haben und wer besser verhandelt, steckt in keinem Durchschnittswert.
Über dem Bodenrichtwert verkaufen ist normal
In nachgefragten Regionen liegen Kaufpreise regelmäßig über dem Bodenrichtwert der Zone. Das ist rechtlich unproblematisch. Es gibt keine Vorschrift, die den Bodenrichtwert zur Preisober- oder Preisuntergrenze macht. Er ist eine Information, kein Preisschild. Ob ein Preis angemessen ist, misst sich am Verkehrswert nach § 194 BauGB, also am Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Systematisch begünstigt wird der Abstand nach oben durch den Zeitversatz. Wird ein Bodenrichtwert auf den 1. Januar eines Jahres ermittelt, beruht er auf Kaufverträgen, die davor beurkundet wurden. In einem steigenden Markt vergleichen Sie also einen heutigen Preis mit einem Wert von gestern. Die Frage, ob der Bodenrichtwert der Verkaufspreis ist, beantwortet die Seite Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis ausführlich.
Für Käufer gilt dasselbe in umgekehrter Richtung. Ein Angebot oberhalb des Bodenrichtwerts ist für sich genommen kein Argument gegen den Kauf, und ein Angebot darunter ist noch kein gutes Geschäft. Aussagekräftig wird der Vergleich erst, wenn Sie den Stichtag des Werts, die Merkmale der Zone und die Besonderheiten des konkreten Grundstücks danebenlegen.
Was die amtliche Kaufwertstatistik zeigt
Wie stark tatsächliche Preise schwanken, zeigt eine zweite amtliche Quelle: die Statistik der Kaufwerte für Bauland. Sie erfasst die beurkundeten Verkäufe und bildet daraus Durchschnitte je Kreis und für das Bundesgebiet.
Achtung
Die folgenden Zahlen sind durchschnittliche Kaufwerte für baureifes Land, amtliche Statistik der Verkäufe, nicht der Bodenrichtwert. Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen und dürfen nicht miteinander verrechnet werden.
| Jahr | Durchschnittlicher Kaufwert für baureifes Land, Deutschland | Erfasste Kauffälle |
|---|---|---|
| 2020 | 198,96 €/m² | 75.965 |
| 2021 | 224,92 €/m² | 72.115 |
| 2022 | 236,02 €/m² | 48.440 |
| 2023 | 219,54 €/m² | 29.913 |
| 2024 | 250,24 €/m² | 32.214 |
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4. Zwischen 2022 und 2023 fiel der Durchschnitt um rund 7,0 %, 2024 lag er wieder um 14,0 % über dem Vorjahr. Ein Bodenrichtwert, der nur alle zwei Jahre ermittelt wird, kann solche Bewegungen naturgemäß nicht abbilden.
Noch größer sind die regionalen Unterschiede. Für 2024 weist die Statistik als höchsten Kreiswert die Stadt Mainz mit 2.504,02 €/m² aus, vor der Stadt München mit 2.135,93 €/m² und Frankfurt am Main mit 1.699,17 €/m². Am unteren Ende steht der Landkreis Görlitz mit 9,13 €/m². Zwischen beiden Enden liegt das 274-Fache. Wer solche Werte einordnen möchte, findet die Kreiszahlen im Kaufwerte-Vergleich und die Einordnung nach Bundesländern unter Grundstückspreise in Deutschland.
Bei der Auslegung ist Vorsicht geboten, denn die Fallzahlen sind gesunken. 2019 erfasste die Statistik bundesweit 74.345 Kauffälle, 2024 waren es 32.214, also weniger als die Hälfte. Werden in einem Kreis nur wenige Grundstücke verkauft, prägen einzelne große Verkäufe den Durchschnitt. Köln kommt im Fünfjahresvergleich von 305,15 €/m² im Jahr 2019 auf 1.060,08 €/m² im Jahr 2024, Berlin im selben Zeitraum von 1.328,50 €/m² auf 705,19 €/m². Solche Sprünge zeigen vor allem, welche Flächen zufällig verkauft wurden, nicht, wie sich das Preisniveau für ein bestimmtes Wohngrundstück entwickelt hat.
Wann der Preis unter dem Bodenrichtwert liegt
Auch der umgekehrte Fall kommt vor und hat meist konkrete Ursachen. Typisch sind ein sehr ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, schlechter Baugrund, Altlasten, ein noch offener Erschließungsbeitrag, Rechte Dritter im Grundbuch wie ein Wegerecht oder ein Nießbrauch, sowie Verkäufe unter Zeitdruck. Häufig liegt der Preis auch dann darunter, wenn innerhalb der Familie verkauft wird.
Der Bodenrichtwert selbst enthält solche Umstände nicht. Er wird für das gedachte Zonengrundstück ermittelt, und alles, was nur Ihr Grundstück betrifft, kommt erst in einer Einzelbewertung dazu. Deshalb ist ein Preis unterhalb des Bodenrichtwerts kein Beweis für einen schlechten Verkauf, sondern zunächst nur ein Hinweis, genauer hinzusehen.
Ein zweiter, weniger offensichtlicher Fall betrifft den Entwicklungszustand. Wer den Wert einer benachbarten Zone für baureifes Land abliest, dessen eigene Fläche aber Bauerwartungsland oder Rohbauland ist, vergleicht zwei verschiedene Kategorien. Prüfen Sie deshalb immer zuerst, für welchen Entwicklungszustand der abgelesene Wert gilt. Diese Angabe steht nach § 16 Absatz 2 ImmoWertV zwingend bei jeder Zone.
So ordnen Sie Ihren Preis ein
Ein brauchbares Vorgehen in vier Schritten: Erstens den Bodenrichtwert Ihrer Zone samt Stichtag und Zonenmerkmalen ablesen. Zweitens den rechnerischen Bodenwert bilden, wie unter Grundstückswert berechnen beschrieben. Drittens prüfen, wie Ihr Grundstück von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht. Viertens aktuelle Angebote und, falls verfügbar, ausgewertete Kaufpreise aus der Umgebung danebenlegen.
Jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag geht nach § 195 Absatz 1 BauGB in Abschrift an den Gutachterausschuss und bildet dort die Kaufpreissammlung. Auskünfte daraus sind nach § 195 Absatz 3 BauGB bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Ob in Ihrem Fall ein berechtigtes Interesse vorliegt, klärt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Wie sich Bodenrichtwert, Verkehrswert und Kaufpreis systematisch unterscheiden, zeigt der Vergleich von Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Häufige Fragen
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Richtwertzone, bezogen auf ein gedachtes unbebautes Grundstück und auf einen Stichtag. Der Grundstückspreis entsteht in einem einzelnen Geschäft und enthält alles, was diesen Fall besonders macht: Zuschnitt, Zustand, Zahl der Interessenten und Verhandlungsgeschick beider Seiten.
Ja. Der Bodenrichtwert ist eine amtliche Information, keine Preisgrenze. Keine Vorschrift bindet den Kaufpreis an ihn. In nachgefragten Lagen liegen die tatsächlich gezahlten Preise regelmäßig darüber, auch weil der veröffentlichte Wert auf älteren Kaufverträgen beruht und den Markt zwischen zwei Stichtagen nicht abbildet.
Dafür gibt es keine allgemeingültige Zahl, und seriös lässt sie sich auch nicht angeben. Der Abstand hängt vom Ort, vom Stichtag, vom Zuschnitt des Grundstücks und von der Marktlage ab. Wer eine feste Prozentregel nennt, überträgt eine Erfahrung aus einer Region auf alle anderen.
Sie zeigen den durchschnittlichen Kaufwert für baureifes Land, also die amtliche Statistik der Verkäufe, nicht den Bodenrichtwert. Berechnet werden sie aus den beurkundeten Kauffällen eines Jahres je Kreis. Da die Fallzahlen gesunken sind, können einzelne große Verkäufe den Durchschnitt eines Kreises deutlich verschieben.
Häufige Ursachen sind ein ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, schwieriger Baugrund, Altlasten, noch offene Erschließungsbeiträge oder Rechte Dritter im Grundbuch. Auch ein Verkauf unter Zeitdruck drückt den Preis. Solche Merkmale sind im Bodenrichtwert nicht enthalten, weil er für das gedachte Grundstück der Zone ermittelt wird.