Bodenrichtwert und Grundsteuer
In zwölf Bundesländern geht der Bodenrichtwert unmittelbar in die Grundsteuer ein, in Hessen und Niedersachsen nur über einen Lagefaktor, in Bayern und Hamburg gar nicht. Maßgeblich ist dabei nicht der aktuelle Wert, sondern der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Wer seinen Bescheid prüfen will, braucht daher den Wert von damals.
Wo der Bodenrichtwert in der Grundsteuer wirklich zählt
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Ob der Bodenrichtwert dabei überhaupt eine Rolle spielt, entscheidet das Bundesland. Der Bund hat den Ländern eine Öffnungsklausel eingeräumt, und fünf Länder haben sie für eine eigene Bewertung genutzt.
Das Bundesfinanzministerium beschreibt die Lage so: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben „von der Öffnungsklausel umfassend Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt“. Die übrigen elf Länder bewerten nach Bundesrecht, also nach den §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes.
Für den Bodenrichtwert ergeben sich daraus drei Gruppen:
- Der Bodenrichtwert geht unmittelbar in den Wert des Grundstücks ein in Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, im Saarland, in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Elf dieser Länder wenden die Bundesbewertung an, Baden-Württemberg ein eigenes Bodenwertmodell.
- Der Bodenrichtwert wirkt nur über einen Lagefaktor in Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und in Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Dort zählt nicht der absolute Wert, sondern das Verhältnis des Bodenrichtwerts zum Durchschnitt der Gemeinde.
- Der Bodenrichtwert spielt keine Rolle in Bayern (reines Flächenmodell) und in Hamburg (Wohnlagemodell). Maßgeblich sind dort Flächen und, in Hamburg, die Wohnlage.
Kurz erklärt
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer Richtwertzone. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen nach § 196 des Baugesetzbuchs. Für die Grundsteuer zählt aber nicht der Wert, den Sie heute abrufen können, sondern der Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt.
Alle Bundesländer im Überblick
Die Übersicht zeigt, wie der Bodenrichtwert in den einzelnen Ländern wirkt. Über die Höhe der Steuer sagt sie nichts aus, denn dafür kommen die Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde hinzu.
| Bundesland | Modell | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Landesmodell (Bodenwertmodell) | Fläche mal Bodenrichtwert, die Bebauung bleibt außer Betracht |
| Bayern | Landesmodell (Flächenmodell) | keine |
| Berlin | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Brandenburg | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Bremen | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Hamburg | Landesmodell (Wohnlagemodell) | keine |
| Hessen | Landesmodell (Flächen-Faktor-Modell) | nur über den Lagefaktor |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Niedersachsen | Landesmodell (Flächen-Lage-Modell) | nur über den Lage-Faktor |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Saarland | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Sachsen | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
| Thüringen | Bundesmodell | geht in den Bodenwert ein |
Innerhalb des Bundesmodells gibt es weitere Abweichungen, die die Bewertung selbst nicht berühren. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums haben Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen und ab 2027 Thüringen eigene Steuermesszahlen eingeführt. In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein wurde den Gemeinden ein umfassenderes Hebesatzrecht eingeräumt.
Der Stichtag ist der 1. Januar 2022
Nach § 221 des Bewertungsgesetzes werden die Grundsteuerwerte „in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt“. Zugrunde gelegt werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Die erste Hauptfeststellung erfolgte nach § 266 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025.
Für die Bodenrichtwerte hat das eine klare Folge. § 247 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes bestimmt, dass die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte „auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln“ haben. In die Bescheide ist also der Wert vom 1. Januar 2022 eingeflossen.
Achtung
Der aktuelle Bodenrichtwert bestimmt Ihre Grundsteuer nicht. Wenn Ihre Gemeinde inzwischen einen neuen Stichtag veröffentlicht hat, ändert das an den Bescheiden nichts. Wer nachrechnen will, braucht den Wert zum 1. Januar 2022, also einen historischen Stand.
Wie Sie an ältere Stände kommen, steht unter alte Bodenrichtwerte finden. Welche Stichtage die Länder sonst verwenden, erklärt die Seite zu Stichtag und Aktualisierung. Den heutigen Wert Ihrer Zone finden Sie über den Bodenrichtwert-Finder.
So entsteht der Grundsteuerwert beim unbebauten Grundstück
Im Bundesmodell ist die Rechnung für unbebaute Grundstücke kurz. § 247 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes sagt: Der Grundsteuerwert „ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“. Der ermittelte Wert wird nach § 230 des Bewertungsgesetzes auf volle 100 Euro nach unten abgerundet.
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone betrug zum 1. Januar 2022 380 Euro je Quadratmeter und das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß. Dann ergibt sich ein Grundsteuerwert von 190.000,00 €. Auf diesen Wert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl an, für unbebaute Grundstücke sind das nach § 15 Absatz 1 des Grundsteuergesetzes 0,34 Promille. Das ergibt einen Steuermessbetrag von 64,60 €. Nimmt man weiter einen Hebesatz von 450 Prozent an, beträgt die Grundsteuer 290,70 € im Jahr. Beide Annahmen sind frei gewählt und ersetzen keinen Blick in Ihren Bescheid.
Bei bebauten Grundstücken verschwindet der Bodenwert nicht, er wird nur zu einem Baustein. Im Ertragswertverfahren ist nach § 257 des Bewertungsgesetzes „vom Bodenwert nach § 247 auszugehen“, der dann abgezinst wird. Im Sachwertverfahren gilt nach § 258 des Bewertungsgesetzes: „Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247.“ Eine eigene Rechnung für Ihr Grundstück können Sie mit dem Grundstückswert-Rechner nachvollziehen.
Von der Bewertung zur Steuer: drei Bescheide
Zwischen dem Bodenrichtwert und dem Betrag auf Ihrem Kontoauszug liegen drei Verwaltungsakte.
- Grundsteuerwertbescheid. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert gesondert fest, nach § 219 des Bewertungsgesetzes zusammen mit der Vermögens- und Grundstücksart und der Zurechnung.
- Grundsteuermessbescheid. Das Finanzamt wendet die Steuermesszahl an. Nach § 13 des Grundsteuergesetzes ist der Steuermessbetrag „durch Anwendung eines Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundsteuerwert“ zu ermitteln.
- Grundsteuerbescheid. Die Gemeinde bestimmt nach § 25 des Grundsteuergesetzes den Hebesatz und setzt die Steuer fest.
Die Reihenfolge ist nicht nur formal. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid „nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden“. Wer den Wert angreifen will, muss also den Grundsteuerwertbescheid angreifen, nicht den Bescheid der Gemeinde.
Wenn der Wert zu hoch erscheint
Der erste Schritt ist eine sachliche Prüfung. Stimmen Fläche, Flurstück und Zuordnung? Liegt das Grundstück tatsächlich in der Zone, deren Wert angesetzt wurde? Ein Blick in die Erläuterungen des zuständigen Gutachterausschusses klärt oft, welche Merkmale die Zone beschreiben.
Gegen den Grundsteuerwertbescheid ist der Einspruch der richtige Weg. Die Frist beträgt nach § 355 der Abgabenordnung einen Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts. Ist die Frist abgelaufen, bleibt für spätere Zeitpunkte die Fortschreibung: Nach § 222 des Bewertungsgesetzes wird der Grundsteuerwert neu festgestellt, wenn der abgerundete Wert vom Wert des letzten Feststellungszeitpunkts „nach oben oder unten um mehr als 15 000 Euro abweicht“.
Daneben steht der Nachweis eines niedrigeren Werts. § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes lautet: „Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften dieses Abschnitts ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht.“ Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommen ist. Was ein solches Gutachten leisten muss, ist ein eigenes Thema.
In Baden-Württemberg gilt eine eigene Regel. Nach dem Finanzministerium des Landes muss ein Gutachten einen Wert nachweisen, der „um mehr als 30 Prozent unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert liegt“, Rechtsgrundlage ist § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes. Weitere Fälle, in denen ein Wert zu hoch wirkt, sammelt die Seite der Bodenrichtwert erscheint zu hoch. Ob sich ein Einspruch lohnt, ist eine steuerliche Frage, die eine Beraterin oder ein Berater beantworten sollte.
Was der Bundesfinanzhof zu den Bodenrichtwerten gesagt hat
Mit Urteilen vom 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof die Bewertungsvorschriften des Bundesmodells für materiell verfassungsgemäß gehalten. Zu den Bodenrichtwerten heißt es im Urteil II R 3/25 wörtlich: „Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung zu verstoßen.“
Ein zweiter Leitsatz grenzt ein, wann doch geprüft wird: „Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.“ Ein pauschales „der Wert ist zu hoch“ genügt also nicht.
Für das baden-württembergische Modell hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 22. April 2026 (II R 26/24) ebenfalls die Verfassungsmäßigkeit bestätigt. Objektbezogene Besonderheiten sind danach über den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes zu berücksichtigen.
Achtung
Diese Seite informiert allgemein. Sie ersetzt weder eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen noch eine steuerliche oder rechtliche Beratung. Verbindliche Bodenrichtwerte erteilt der zuständige Gutachterausschuss, verbindliche Auskünfte zu Ihrer Steuer Ihr Finanzamt oder eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Die nächste Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029
Weil § 221 des Bewertungsgesetzes einen Sieben-Jahres-Rhythmus vorgibt, folgt auf 2022 der Stichtag 1. Januar 2029. Das Bundesfinanzministerium kündigt an, dass „die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2029 unter Nutzung der verfügbaren Daten und starker Begrenzung der Mitwirkungspflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer weitestgehend automationsgestützt durchgeführt werden“ soll.
Erst dann werden neuere Bodenrichtwerte für die Grundsteuer maßgeblich. Bis dahin bleibt der Stand vom 1. Januar 2022 die Grundlage, auch wenn die Gutachterausschüsse zwischenzeitlich mehrfach neue Werte veröffentlicht haben.
Gut zu wissen
Die Bodenrichtwerte selbst sind kostenfrei einsehbar. Die amtlichen Portale der Länder zeigen in der Regel auch ältere Stichtage, sodass sich der Wert vom 1. Januar 2022 nachvollziehen lässt.
Häufige Fragen
Nein. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Nach § 247 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes haben die Gutachterausschüsse die Werte auf diesen Zeitpunkt zu ermitteln und an die Finanzbehörden zu übermitteln. Neuere Stichtage der Gutachterausschüsse wirken sich erst mit der nächsten Hauptfeststellung aus.
In zwölf Ländern geht er unmittelbar in den Wert ein: Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. In Hessen und Niedersachsen wirkt er nur über einen Lagefaktor. In Bayern und Hamburg spielt er für die Grundsteuer keine Rolle.
Nach § 247 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert. Das Ergebnis wird nach § 230 des Bewertungsgesetzes auf volle 100 Euro nach unten abgerundet. Danach folgen die Steuermesszahl nach § 15 des Grundsteuergesetzes und der Hebesatz der Gemeinde nach § 25 des Grundsteuergesetzes.
Ja, § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu. Von einer erheblichen Abweichung ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis kommt auch ein Kaufpreis in Betracht, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommen ist.
Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden, nicht durch Anfechtung des Folgebescheids. Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 der Abgabenordnung einen Monat nach Bekanntgabe.
Baden-Württemberg wendet ein eigenes Bodenwertmodell an. Die Bewertung ergibt sich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, die Bebauung bleibt außer Betracht. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts verlangt das Finanzministerium des Landes eine Abweichung von mehr als 30 Prozent nach unten, Grundlage ist § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes.
Zum 1. Januar 2029. § 221 des Bewertungsgesetzes gibt einen Abstand von sieben Jahren vor, die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1. Januar 2022. Das Bundesfinanzministerium kündigt an, die nächste Hauptfeststellung weitestgehend automationsgestützt und mit stark begrenzten Mitwirkungspflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer durchzuführen.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 12. November 2025 entschieden, dass Finanzgerichte die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen dürfen. Eine eingeschränkte Überprüfung kommt nur in Betracht, wenn Verstöße bei der Ermittlung substantiiert vorgetragen werden oder konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen.