Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist in § 20 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung geregelt und beschreibt das Maß der baulichen Nutzung. In der Wertermittlung zählt häufig nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks.
Definition nach der Baunutzungsverordnung
§ 20 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt: „Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 zulässig sind.“ Die Geschossfläche ist nach § 20 Absatz 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Balkone, Loggien und Terrassen bleiben nach § 20 Absatz 4 BauNVO unberücksichtigt. Was als Vollgeschoss gilt, richtet sich nach Landesrecht.
Orientierungswerte im Bebauungsplan
§ 17 BauNVO nennt Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung. Für allgemeine Wohngebiete und reine Wohngebiete liegt der Orientierungswert bei einer GFZ von 1,2, für Kleinsiedlungsgebiete bei 0,4, für Kerngebiete bei 3,0. Maßgeblich ist immer die Festsetzung im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der näheren Umgebung. Für Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete enthält § 17 BauNVO eine gesonderte Regelung.
Rechenbeispiel
Angenommen, Ihr Grundstück ist 600 Quadratmeter groß und der Bebauungsplan setzt eine GFZ von 0,8 fest. Dann sind 480 Quadratmeter Geschossfläche zulässig. Die Zahl sagt nichts über die Zahl der Geschosse aus. Dieselbe Geschossfläche lässt sich auf zwei Vollgeschossen oder auf drei Vollgeschossen mit kleinerer Grundfläche unterbringen. Die überbaubare Fläche begrenzt zusätzlich die Grundflächenzahl.
GFZ und Bodenrichtwert
Für den Bodenwert ist entscheidend, welches Maß der Nutzung dem Bodenrichtwertgrundstück zugrunde liegt. § 16 Absatz 4 ImmoWertV definiert dafür die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) als Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche. Weicht Ihr Grundstück von diesem Ansatz ab, rechnen die Gutachterausschüsse mit Umrechnungskoeffizienten um. Eine überschlägige Rechnung erlaubt der Grundstückswert-Rechner.
Beispiel
Angenommen, der Bebauungsplan setzt für Ihr 600 Quadratmeter großes Grundstück eine GFZ von 0,8 fest. Zulässig sind dann 480 Quadratmeter Geschossfläche, gemessen nach den Außenmaßen aller Vollgeschosse. Balkone und Terrassen zählen dabei nicht mit.
Häufige Fragen zu Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ steht im Bebauungsplan der Gemeinde. Einsicht erhalten Sie beim Bauamt oder im Geoportal vieler Kommunen. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich das zulässige Maß nach der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung. Der Bodenrichtwert nennt zusätzlich das Maß, das dem Bodenrichtwertgrundstück zugrunde liegt.
Nein. Die GFZ nach § 20 BauNVO ist eine planungsrechtliche Größe. Die wertrelevante Geschossflächenzahl nach § 16 Absatz 4 ImmoWertV ist eine Größe der Wertermittlung und stellt auf die Flächen der oberirdischen Geschosse ab. Beide Werte können auseinanderfallen.