Grundstücksbewertung und Gutachten
Ein Gutachten brauchen Sie vor allem dann, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen. Zur Wahl stehen der amtliche Gutachterausschuss und freie Sachverständige. Die Gebühren richten sich nach Landesrecht und nach dem ermittelten Verkehrswert. Der Bodenrichtwert allein liefert nur einen Anhaltspunkt für den Bodenwert.
Wann ein Gutachten wirklich nötig ist
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone. Für viele Zwecke reicht er als Anhaltspunkt. Ein Gutachten brauchen Sie erst, wenn jemand anderes einen Wert festsetzt und Sie ihm widersprechen wollen.
Das ist typischerweise das Finanzamt. Bei Erbschaft und Schenkung lässt § 198 des Bewertungsgesetzes den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu. Für die Grundsteuer gilt § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes, dort wird eine erhebliche Abweichung angenommen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. In Baden-Württemberg verlangt das Finanzministerium des Landes für den Nachweis nach § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes eine Abweichung von mehr als 30 Prozent nach unten.
Daneben gibt es Fälle, in denen ein neutraler Wert gebraucht wird, etwa bei einer Erbauseinandersetzung oder einem Pflichtteil. Nach § 193 Absatz 1 des Baugesetzbuchs können unter anderem Eigentümer, sonstige Berechtigte, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden ein Gutachten des Gutachterausschusses beantragen. Beim freihändigen Verkauf dagegen entscheidet der Markt über den Preis, dort ist ein Gutachten ein Hilfsmittel und keine Pflicht. Was Sie für die Erbschaft und Schenkung und für die Grundsteuer beachten müssen, steht in den jeweiligen Beiträgen.
Gutachterausschuss oder freier Sachverständiger
Es gibt zwei Wege zu einem Verkehrswertgutachten. Der eine führt über den amtlichen Gutachterausschuss, der andere über eine Sachverständige oder einen Sachverständigen am Markt.
| Merkmal | Gutachterausschuss | Freie Sachverständige |
|---|---|---|
| Stellung | selbstständig und unabhängig nach § 192 des Baugesetzbuchs | Beauftragung durch Vertrag |
| Datengrundlage | eigene Kaufpreissammlung nach § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs | Auswertungen und Auskünfte der Gutachterausschüsse |
| Qualifikation | bestellte Gutachterinnen und Gutachter des Ausschusses | öffentlich bestellt nach § 36 der Gewerbeordnung oder zertifiziert |
| Kosten | Gebühren nach Landesrecht | Honorar nach Vereinbarung |
| Wartezeit | abhängig vom Ausschuss | abhängig vom Auftragsbestand |
Ein Punkt wird oft missverstanden. Auch ein amtliches Gutachten ist keine Entscheidung. § 193 Absatz 3 des Baugesetzbuchs stellt klar, dass die Gutachten keine bindende Wirkung haben, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Das Finanzamt und das Gericht würdigen es wie jedes andere Beweismittel.
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt nennt § 198 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes beide Wege ausdrücklich: „ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses“ oder ein Gutachten von Personen, „die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind“. Wer ein Gutachten für das Finanzamt braucht, sollte diese Anforderung vor der Beauftragung prüfen.
Welche Arten von Gutachten es gibt
Der feste Begriff ist das Verkehrswertgutachten. Es ermittelt den Verkehrswert im Sinne von § 194 des Baugesetzbuchs, also den Preis, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks“ ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Wie gerechnet wird, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung vor. Nach § 6 der Verordnung sind grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen, und die Auswahl ist zu begründen. Der Bodenwert ist dabei ein eigener Rechenschritt, in den der Bodenrichtwert eingeht.
- Verkehrswertgutachten. Vollständige Bewertung mit Ortstermin, Unterlagenprüfung, Verfahrenswahl und Begründung. Der Umfang ist der Grund, warum es Zeit und Geld kostet.
- Kurzgutachten und Wertindikationen. Kürzere Ausarbeitungen, oft ohne Innenbesichtigung. Ob sie für das Finanzamt genügen, hängt davon ab, ob sie die Anforderungen an einen Nachweis nach § 198 des Bewertungsgesetzes erfüllen. Klären Sie das vorher mit der Person, die das Gutachten erstellt.
- Beleihungswertgutachten. Eigene Kategorie mit eigenen Regeln, erstellt für die Kreditsicherung. Was dahintersteckt, erklärt der Beitrag zum Bodenrichtwert bei Bank und Beleihung.
Was ein Gutachten kostet
Die Gebühren der Gutachterausschüsse richten sich nach Landesrecht und fallen von Land zu Land unterschiedlich aus. Meist hängen sie vom ermittelten Verkehrswert ab, sodass der Preis erst nach der Bewertung endgültig feststeht.
Ein konkretes Beispiel nennt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Grundlage ist dort die Vermessungsgebührenordnung. Die Mindestgebühr beträgt nach Angaben des Ausschusses 850,00 €, und für ein bebautes Grundstück mit einem ermittelten Verkehrswert von rund 500.000 € nennt er eine Gebühr von etwa 2.500 €. Alle Gebühren sind dort als Nettobeträge angegeben, die Umsatzsteuer kommt in der Regel hinzu. Diese Zahlen gelten für Berlin und lassen sich nicht auf andere Länder übertragen.
Freie Sachverständige rechnen nach Vereinbarung ab. Lassen Sie sich vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot geben, das den Verwendungszweck, den Ortstermin, die Verfahren und den Liefertermin nennt. Der Verwendungszweck ist wichtig, weil ein Gutachten für das Finanzamt anderen Anforderungen genügen muss als eine Preisfindung für einen Verkauf.
Gut zu wissen
Die reine Bodenrichtwert-Auskunft kostet in den amtlichen Portalen der Länder in der Regel nichts. Erst die schriftliche oder amtliche Auskunft und das Gutachten sind gebührenpflichtig. Was im Einzelnen anfällt, steht unter was eine Bodenrichtwert-Auskunft kostet.
Was Online-Rechner leisten und was nicht
Fläche mal Bodenrichtwert ergibt einen Anhaltspunkt für den Bodenwert. Mehr nicht. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Grundstück in der Zone, nicht auf Ihres. Zuschnitt, Hanglage, Baulasten, Altlasten, Erschließungszustand und Rechte Dritter stecken nicht darin.
Der Grundstückswert-Rechner auf dieser Seite macht diese Rechnung transparent und zeigt, welche Annahmen darin stecken. Er ist eine Orientierung und keine Wertermittlung. Wo der Unterschied liegt, steht im Beitrag zu Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Achtung
Kostenlose Sofortbewertungen im Netz sind häufig an eine Maklervermittlung gekoppelt. Prüfen Sie vor der Eingabe Ihrer Daten, wer der Anbieter ist und was mit den Angaben geschieht. Für einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt taugt eine solche Schätzung ohnehin nicht.
Häufige Fragen
Der Bodenrichtwert genügt für eine erste Einordnung. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, etwa nach § 198 des Bewertungsgesetzes bei Erbschaft und Schenkung oder nach § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes bei der Grundsteuer. Auch Gerichte verlangen häufig ein Gutachten.
Das regelt jedes Bundesland selbst, meist abhängig vom ermittelten Verkehrswert. Der Gutachterausschuss in Berlin nennt auf Grundlage der Vermessungsgebührenordnung eine Mindestgebühr von 850,00 € und für ein bebautes Grundstück mit rund 500.000 € Verkehrswert etwa 2.500 €. Alle Beträge sind Nettobeträge, die Umsatzsteuer kommt in der Regel hinzu.
Nein. § 193 Absatz 3 des Baugesetzbuchs bestimmt, dass die Gutachten keine bindende Wirkung haben, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Finanzamt und Gericht würdigen das Gutachten wie ein anderes Beweismittel. Der amtliche Charakter liegt in der Datengrundlage und der Unabhängigkeit des Ausschusses, nicht in einer Bindung.
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt nennt § 198 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Die öffentliche Bestellung richtet sich nach § 36 der Gewerbeordnung.
Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuchs mit den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung, mit Ortstermin, Unterlagenprüfung und begründeter Verfahrenswahl. Kurzgutachten sind knapper und verzichten oft auf Teile davon. Ob ein Kurzgutachten als Nachweis genügt, hängt davon ab, ob es die Anforderungen des § 198 des Bewertungsgesetzes erfüllt.
Sie können Fläche und Bodenrichtwert multiplizieren und erhalten einen Anhaltspunkt für den Bodenwert. Der Bodenrichtwert beschreibt jedoch ein fiktives Grundstück in der Zone. Zuschnitt, Hanglage, Erschließungszustand, Baulasten und Rechte Dritter bleiben außen vor. Für Behörden und Gerichte ersetzt eine solche Rechnung kein Gutachten.