Liegenschaftszinssatz
Liegenschaftszinssätze sind nach § 21 Absatz 2 ImmoWertV Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und im Ertragswertverfahren benötigt.
Definition nach der ImmoWertV
§ 21 Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt: „Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Abgeleitet werden sie nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens aus geeigneten Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen. Der Zinssatz ist also keine Renditeerwartung eines Einzelnen, sondern eine aus dem Markt abgeleitete Kennzahl.
Wer ihn ermittelt
Liegenschaftszinssätze gehören nach § 193 Absatz 5 BauGB zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die der Gutachterausschuss ermittelt. Veröffentlicht werden sie in der Regel im Grundstücksmarktbericht, getrennt nach Grundstücksarten wie Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder Geschäftshäusern. Sie gelten nur für den Bereich des jeweiligen Ausschusses und nur im Zusammenhang mit dem dort verwendeten Modell.
Wirkung im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV wird der Reinertrag der baulichen Anlagen mit einem Barwertfaktor kapitalisiert. Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV hängt vom Liegenschaftszinssatz und von der Restnutzungsdauer ab. Je höher der Zinssatz, desto kleiner der Barwertfaktor und desto niedriger der Ertragswert. § 33 ImmoWertV verlangt zudem, den Zinssatz objektspezifisch anzupassen, wenn das Objekt vom Modell abweicht.
Bezug zum Bodenrichtwert
Der Bodenwert wird nach § 40 Absatz 1 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt, häufig über einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert. Der Liegenschaftszinssatz betrifft dagegen den Ertrag der baulichen Anlagen. Beide Größen treffen im Ertragswertverfahren zusammen, weil vom Reinertrag die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen wird. Ein zu hoch angesetzter Bodenwert senkt damit rechnerisch den Anteil, der auf die Gebäude entfällt. Deshalb gehören Bodenrichtwert und Liegenschaftszinssatz desselben Gutachterausschusses zusammen und sollten nicht aus verschiedenen Quellen gemischt werden. Für bebaute Grundstücke ordnet dies die Seite Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken ein.
Beispiel
Angenommen, der Gutachterausschuss weist für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent aus, für Geschäftshäuser 5,5 Prozent. Der höhere Zinssatz führt bei gleichem Reinertrag zu einem niedrigeren Ertragswert. Die Prozentwerte sind hier nur angenommen; maßgeblich sind die Angaben Ihres Gutachterausschusses.
Häufige Fragen zu Liegenschaftszinssatz
Im Grundstücksmarktbericht des örtlich zuständigen Gutachterausschusses. Die Berichte sind in vielen Ländern über die BORIS-Portale erreichbar, teils kostenlos, teils gegen Gebühr. Die Zinssätze sind nach Grundstücksarten gegliedert und gelten nur für den jeweiligen Zuständigkeitsbereich.
Nein. Er hat mit Kreditzinsen nichts zu tun. Er beschreibt, mit welchem Zinssatz sich Verkehrswerte von Grundstücken einer bestimmten Art im Durchschnitt marktüblich verzinsen, abgeleitet aus Kaufpreisen und Reinerträgen.