Bodenpreisindex
Ein Bodenpreisindex ist eine Indexreihe für Bodenpreise. Indexreihen dienen nach § 18 Absatz 1 ImmoWertV der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse. Die Indexzahlen ergeben sich aus dem Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100.
Definition nach der ImmoWertV
§ 18 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt: „Indexreihen dienen der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse.“ Nach Absatz 2 bestehen sie aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Nach Absatz 3 werden die Indexzahlen aus geeigneten Kaufpreisen für Grundstücke bestimmter räumlicher und sachlicher Teilmärkte ermittelt.
Wozu der Index gebraucht wird
Kaufpreise stammen aus der Vergangenheit, der Wert soll aber auf einen bestimmten Stichtag bezogen werden. Mit dem Index lassen sich ältere Preise auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen. Denselben Dienst leistet er in umgekehrter Richtung, wenn ein zurückliegender Stichtag zu bewerten ist, etwa für die Grundsteuer. Wie Stichtage funktionieren, erklärt die Seite Stichtag und Aktualisierung.
Index und amtliche Statistik
Neben den Indexreihen der Gutachterausschüsse gibt es die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland. Beide Größen sind streng zu trennen. Beim durchschnittlichen Kaufwert für baureifes Land handelt es sich um eine amtliche Statistik der Verkäufe, nicht um den Bodenrichtwert. Die Zeitreihen dazu finden Sie im Kaufwerte-Vergleich und auf der Seite Grundstückspreise in Deutschland.
Grenzen der Indexrechnung
Ein Index bildet die allgemeine Entwicklung eines Teilmarkts ab, nicht die Entwicklung einer einzelnen Lage. Wird eine Zone neu abgegrenzt, ändert sich das Baurecht oder kommt eine Sanierungssatzung hinzu, greift die reine Indexrechnung zu kurz. Für zurückliegende Werte ist der Blick in die historischen Stichtage der Portale genauer; die Wege dorthin beschreibt die Seite alte Bodenrichtwerte finden. Prüfen Sie außerdem, auf welchen Teilmarkt sich eine Reihe bezieht. Eine Reihe für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke lässt sich nicht auf Gewerbeflächen übertragen, und eine Reihe für eine Großstadt nicht auf das Umland.
Beispiel
Angenommen, für einen Teilmarkt weist der Gutachterausschuss für das Basisjahr die Indexzahl 100 und für den Wertermittlungsstichtag die Indexzahl 130 aus. Ein Kaufpreis aus dem Basisjahr wird dann mit dem Faktor 1,30 auf den Stichtag umgerechnet. Die Indexzahlen sind hier nur angenommen.
Häufige Fragen zu Bodenpreisindex
Die Gutachterausschüsse. Indexreihen zählen zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten und erscheinen in der Regel im Grundstücksmarktbericht, gegliedert nach räumlichen und sachlichen Teilmärkten. Eine bundesweit einheitliche Reihe für alle Lagen gibt es nicht.
Nein. Der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land ist eine amtliche Statistik der Verkäufe, nicht der Bodenrichtwert und auch keine Indexreihe. Er zeigt, was in einem Kreis tatsächlich gezahlt wurde, und schwankt mit der Zusammensetzung der Verkaufsfälle.