Rohbauland
Rohbauland sind nach § 3 Absatz 3 ImmoWertV Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Definition nach der ImmoWertV
§ 3 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt: „Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.“ Rohbauland steht damit zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land.
Zwei typische Fälle
Der erste Fall betrifft die Erschließung. Das Baurecht besteht, aber Straße, Kanal oder Versorgungsleitungen fehlen noch oder sind rechtlich nicht gesichert. Der zweite Fall betrifft den Zuschnitt. Die Flurstücke sind zu schmal, zu tief oder ungünstig geschnitten und müssen erst neu geordnet werden, etwa in einem Umlegungsverfahren. In beiden Fällen sind bis zur Baureife noch Schritte und Kosten offen.
Bodenwert und Abschläge
§ 42 ImmoWertV lässt zu, den Bodenwert von Rohbauland in Anwendung des § 40 Absatz 3 ImmoWertV vom Bodenwert entsprechend genutzter Flächen abzuleiten. Einzurechnen sind die üblichen Kosten der Baureifmachung, die Wartezeit und das Risiko. Rohbauland liegt deshalb unter dem Wert baureifen Landes. Wie hoch der Abstand ausfällt, hängt vom örtlichen Markt ab; die Gutachterausschüsse veröffentlichen dazu Auswertungen in ihren Grundstücksmarktberichten.
Was in der Auskunft steht
Die amtliche Bodenrichtwertauskunft nennt den Entwicklungszustand der Zone. Vergleichen Sie nur Werte mit demselben Zustand, sonst vergleichen Sie unterschiedliche Marktstufen. Wird für eine Lage kein Rohbauland ausgewiesen, heißt das nicht, dass es dort keines gibt. Es fehlt dann an geeigneten Kauffällen für eine eigene Zone. Fragen Sie in solchen Fällen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach. Einen Überblick über die Zustände gibt die Seite Bodenrichtwert nach Grundstücksart, die Portale der Länder erreichen Sie über die BORIS-Übersicht.
Beispiel
Ein Grundstück liegt im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans, die Erschließungsstraße ist aber noch nicht gebaut. Bis zur Fertigstellung handelt es sich um Rohbauland. Der Bodenwert liegt unter dem Wert eines vergleichbaren, bereits baureifen Grundstücks.
Häufige Fragen zu Rohbauland
Sobald die Fläche nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar ist. Das setzt gesicherte Erschließung und einen geeigneten Zuschnitt voraus. Die Definition steht in § 3 Absatz 4 ImmoWertV.
Das hängt von der Region ab. Die Gutachterausschüsse bilden Zonen nach dem Entwicklungszustand. Liegen zu wenige Kauffälle vor, wird für diesen Zustand kein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen. Dann bleibt die Ableitung aus dem Wert baureifen Landes nach § 42 ImmoWertV.