Verkehrswert und Bodenrichtwert: der Unterschied
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine Richtwertzone, bezogen auf ein gedachtes unbebautes Grundstück. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der für ein konkretes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Kaufpreis ist der Betrag, den zwei Parteien im Einzelfall vereinbaren.
Der Unterschied in Kurzform
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Der Verkehrswert ist ein Wert für ein konkretes Grundstück. Der Kaufpreis ist das, was zwei Vertragsparteien tatsächlich vereinbaren.
Die drei Größen hängen zusammen, sie sind aber nicht austauschbar. Der Bodenrichtwert entsteht aus ausgewerteten Kaufpreisen und kann anschließend selbst als Grundlage dienen, wenn ein Verkehrswert ermittelt wird. Verwechselt man sie, entsteht schnell ein falsches Bild vom eigenen Grundstück. Wer nur die Zahl aus dem Portal in die Formel einsetzt, erhält einen rechnerischen Bodenwert, wie ihn die Seite Grundstückswert berechnen beschreibt, aber noch keinen Verkehrswert.
In der Praxis begegnet Ihnen häufig noch eine vierte Zahl: der Angebotspreis in einem Inserat. Er gehört in keine der drei Kategorien. Ein Angebotspreis ist eine Preisvorstellung, die noch niemand bezahlt hat. Er kann über dem späteren Kaufpreis liegen, in angespannten Märkten auch deutlich darunter, wenn bewusst niedrig eingestiegen wird.
Die drei Werte im Vergleich
| Bodenrichtwert | Verkehrswert | Kaufpreis | |
|---|---|---|---|
| Was es ist | Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter einer Richtwertzone | Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre | Betrag, auf den sich Verkäufer und Käufer einigen |
| Rechtsgrundlage | § 196 BauGB, §§ 13 bis 16 ImmoWertV | § 194 BauGB | Kaufvertrag, notariell beurkundet nach § 311b BGB |
| Wer stellt ihn fest | Der Gutachterausschuss | Gutachterausschuss oder bestellte beziehungsweise zertifizierte Sachverständige | Die Vertragsparteien |
| Bezugsobjekt | Ein fiktives, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück | Das konkrete Grundstück mit allen Merkmalen | Das konkrete Grundstück im konkreten Geschäft |
| Zeitbezug | Stichtag, mindestens alle zwei Jahre neu | Frei gewählter Wertermittlungsstichtag | Tag der Beurkundung |
| Bindung | Im Steuerrecht anzusetzen, zivilrechtlich keine Bindung | Gutachten ohne bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist | Vertraglich bindend |
| Zugang | Auskunft für jedermann, in den meisten Ländern online kostenfrei | Auf Antrag, kostenpflichtig | Nur den Beteiligten bekannt |
Was § 194 BauGB unter Verkehrswert versteht
Der Gesetzestext ist knapp und lohnt das genaue Lesen. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Drei Punkte daraus sind entscheidend. Erstens geht es um einen Preis, der zu erzielen wäre, nicht um einen erzielten Preis. Zweitens zählen die Eigenschaften des einzelnen Grundstücks, seine rechtlichen Gegebenheiten und seine Lage. Drittens bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ausdrücklich außen vor, also etwa eine Notlage des Verkäufers, eine Verwandtschaft zwischen den Parteien oder ein Nachbar, der aus rein persönlichen Gründen deutlich mehr bietet.
Wer einen Verkehrswert braucht, bekommt ihn nicht aus einem Portal. Nach § 193 Absatz 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert, wenn unter anderem Eigentümer, Gerichte oder bestimmte Behörden das beantragen. Wie ein solches Gutachten abläuft, steht unter Grundstücksbewertung und Gutachten, die Zusammensetzung des Gremiums erklärt die Seite zum Gutachterausschuss.
Warum der Bodenrichtwert kein Verkehrswert ist
Der Bodenrichtwert beschreibt nicht Ihr Grundstück, sondern ein gedachtes. § 13 Absatz 2 ImmoWertV definiert das Bodenrichtwertgrundstück als unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der Zone übereinstimmen. Je Zone wird genau ein Wert angegeben, Spannen sind nicht zulässig.
Daraus folgen die Unterschiede, die in der Praxis am häufigsten übersehen werden:
- Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den Boden. In bebauten Gebieten wird er nach § 196 Absatz 1 BauGB mit dem Wert ermittelt, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Ein Gebäude ist darin nicht enthalten.
- Individuelle Besonderheiten fehlen. Merkmale, die sich nur in einer Einzelbegutachtung klären lassen, bleiben nach § 16 Absatz 1 ImmoWertV außer Betracht, solange sie nicht in der ganzen Zone vorherrschen. Altlasten, Wegerechte oder ein ungünstiger Zuschnitt gehören dazu.
- Der Wert ist stichtagsbezogen. Zwischen zwei Ermittlungen bewegt sich der Markt, die veröffentlichte Zahl bleibt gleich.
Umgekehrt ist der Bodenrichtwert für den Verkehrswert keineswegs belanglos. § 40 Absatz 2 ImmoWertV erlaubt ausdrücklich, neben oder anstelle von Vergleichspreisen einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert zu verwenden. Angepasst heißt: Der veröffentlichte Wert wird nach § 26 Absatz 2 ImmoWertV zunächst auf seine Eignung geprüft und dann an die Gegebenheiten des Bewertungsobjekts angepasst.
Achtung
Diese Seite informiert allgemein. Sie ersetzt weder eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen noch eine steuerliche oder rechtliche Beratung. Verbindliche Bodenrichtwerte erteilt der zuständige Gutachterausschuss, verbindliche Auskünfte zu Ihrer Steuer Ihr Finanzamt oder eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Wann Sie welchen Wert brauchen
Für eine erste Orientierung, für die Einordnung eines Angebots und für die Vorbereitung eines Gesprächs mit Makler oder Bank reicht der Bodenrichtwert. Er ist kostenlos einsehbar und amtlich abgeleitet. Den Rechenschritt dazu übernimmt der Grundstückswert-Rechner.
Einen Verkehrswert brauchen Sie, wenn ein Wert belegbar sein muss: bei einer Erbauseinandersetzung, bei Scheidung und Zugewinnausgleich, im Gerichtsverfahren, bei der Beleihung und beim Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt. Für diesen Nachweis lässt § 198 des Bewertungsgesetzes ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen zu, unter engen Voraussetzungen auch einen zeitnahen Kaufpreis. Als zeitnah gilt dabei ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und dessen maßgebliche Verhältnisse unverändert geblieben sind.
Eine Faustregel für die Auswahl: Solange die Zahl nur Ihrer eigenen Einschätzung dient, genügt der Bodenrichtwert. Sobald ein Dritter die Zahl akzeptieren soll, also ein Miterbe, ein Gericht, eine Bank oder das Finanzamt, braucht es einen ermittelten Verkehrswert mit nachvollziehbarer Begründung.
Und der Kaufpreis selbst? Er ist die härteste Zahl von allen, aber immer nur ein Einzelfall. Warum er regelmäßig neben dem Bodenrichtwert liegt und was das für Ihre Preisvorstellung bedeutet, behandelt die Seite Bodenrichtwert und Kaufpreis. Die Definition des Verkehrswerts in kurzer Form finden Sie im Begriffslexikon unter Verkehrswert.
Gut zu wissen
Auch ein Verkehrswertgutachten ist keine feste Größe. Nach § 193 Absatz 3 BauGB haben Gutachten des Gutachterausschusses keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Sie sind eine begründete Einschätzung, an der sich Beteiligte und Gerichte orientieren.
Häufige Fragen
Meistens ja, aber nicht aus einem systematischen Aufschlag heraus. Der Bodenrichtwert erfasst nur den Boden einer Zone, der Verkehrswert das gesamte Grundstück mit allen Merkmalen. Steht ein Gebäude darauf, liegt der Verkehrswert schon deshalb höher. Bei einem Grundstück mit Altlasten oder ungünstigem Zuschnitt kann er auch darunter liegen.
Nach § 193 Absatz 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert, unter anderem für Eigentümer, Gerichte und bestimmte Behörden. Daneben nennt § 198 des Bewertungsgesetzes Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind.
Nur begrenzt. Die Finanzverwaltung setzt den Bodenrichtwert selbst an, für die Bedarfsbewertung nach § 179 des Bewertungsgesetzes. Wollen Sie einen niedrigeren Wert erreichen, führt der Weg über den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 des Bewertungsgesetzes, also über ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
Das hängt vom Objekt, vom Umfang und vom Anbieter ab. Die Gutachterausschüsse erheben dafür Gebühren nach den Gebührenordnungen ihres Landes oder ihrer Kommune, freie Sachverständige rechnen nach Vereinbarung ab. Eine bundesweit einheitliche Gebühr gibt es nicht. Fragen Sie vor der Beauftragung nach einer schriftlichen Kostenschätzung.
Weil der Verkehrswert nach § 194 BauGB ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bestimmt wird. Ein realer Kaufpreis enthält genau solche Umstände: Zeitdruck, Verwandtschaft, ein Nachbar mit besonderem Interesse an der Fläche oder ein Bieterverfahren mit mehreren Interessenten.
Für die Preisfindung genügt in einfachen Fällen der Bodenrichtwert zusammen mit aktuellen Angeboten aus der Umgebung. Ein Gutachten lohnt sich, wenn viel Geld oder ein Streit im Spiel ist, etwa bei einer Erbengemeinschaft, bei Verkauf innerhalb der Familie oder bei einem Grundstück, das stark vom Zonendurchschnitt abweicht.