Alte Bodenrichtwerte finden
Historische Bodenrichtwerte brauchen Sie vor allem bei Erbfällen, Schenkungen und der Grundsteuer, denn dort zählt der Wert zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Die meisten Landesportale bieten dafür eine Stichtagsauswahl, der Umfang reicht von zwei Jahrgängen bis zurück in die 1970er Jahre. Sonst hilft die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.
Warum Sie einen alten Bodenrichtwert brauchen
Wer nach einem Bodenrichtwert aus 2021 oder 2018 sucht, hat fast immer einen konkreten Anlass. Vier Fälle kommen besonders häufig vor.
- Erbschaft oder Schenkung. Für die Wertermittlung ist nach § 11 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend, bei einem Erbfall also der Todestag. § 179 des Bewertungsgesetzes verlangt, stets den Bodenrichtwert anzusetzen, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war.
- Grundsteuer. Nach § 266 des Bewertungsgesetzes wurde die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 durchgeführt. Wer seinen Bescheid nachrechnen will, braucht den Wert zu diesem Stichtag, nicht den heutigen.
- Streit und Auseinandersetzung. Bei Scheidung, Erbauseinandersetzung oder einem Rechtsstreit richtet sich die Bewertung nach einem zurückliegenden Zeitpunkt.
- Entwicklung einer Lage. Wer wissen will, wie sich eine Gegend entwickelt hat, vergleicht mehrere Jahrgänge.
Welchen Jahrgang Sie genau brauchen
Entscheidend ist der Bewertungsstichtag, nicht das Kalenderjahr des Ereignisses. Gesucht ist der letzte Bodenrichtwert, der vor diesem Stichtag zu ermitteln war.
Ein Beispiel: Ein Erbfall tritt im November 2024 ein. In einem Land mit jährlicher Ermittlung ist der Wert zum 1. Januar 2024 einschlägig. In einem Land mit Zwei-Jahres-Takt ist es ebenfalls der Stichtag 1. Januar 2024, weil 2025 kein Jahrgang ermittelt wurde. Welcher Turnus in Ihrem Land gilt, steht im Beitrag zu Stichtag und Aktualisierung.
Für die Grundsteuer im Bundesmodell ist die Sache eindeutig: Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022. Was daraus folgt, beschreibt die Seite zu Bodenrichtwert und Grundsteuer. Für Erbfälle hilft der Beitrag zu Erbschaft und Schenkung weiter.
Welche Portale eine Historie zeigen
Die meisten Landesportale bieten eine Stichtagsauswahl, aber der Umfang unterscheidet sich stark.
| Land | Historische Stichtage im Portal, Stand Juli 2026 |
|---|---|
| Baden-Württemberg | ab Jahrgang 2018, Jahrgänge lassen sich direkt vergleichen |
| Bayern | nur 1. Januar 2024 und 1. Januar 2026, ältere Werte nur gebührenpflichtig |
| Berlin | alle Jahrgänge ab 2002, ältere über Geoportal und Geodatensuche |
| Brandenburg | zurückliegende Stichtage kostenfrei, Geodatendienste ab 2010 |
| Bremen | Stichtage ab 2013, Metadaten dokumentieren Jahrgänge ab 2004 |
| Hamburg | alle verfügbaren Stichtage zurück bis 31. Dezember 1973 |
| Hessen | 2020, 2022 und 2024 als eigene Kartenzusammenstellungen |
| Mecklenburg-Vorpommern | eigener Kartenlayer für historische Bodenrichtwerte |
| Niedersachsen | ab 31. Dezember 1999, dazu eine Zeitreihe je Zone ab 2002 |
| Nordrhein-Westfalen | ab 1. Januar 2011, zusätzlich als offene Geodaten |
| Rheinland-Pfalz | im kostenfreien Basisdienst keine, nur im kostenpflichtigen Premiumdienst |
| Saarland | keine Historienfunktion in der Anwendung dokumentiert |
| Sachsen | ab Stichtag 31. Dezember 2012 |
| Sachsen-Anhalt | ab 2006, mit Auswertung im Zeitverlauf |
| Schleswig-Holstein | Stichtage 2012 bis 2026 über die Ebenensteuerung |
| Thüringen | alle Stichtage ab 31. Dezember 2008 |
Zwei Muster fallen auf. Länder mit jährlicher Ermittlung führen meist auch die längeren Reihen, weil sie ihre Jahrgänge durchgehend digital vorhalten. Und je weiter Sie zurückgehen, desto lückenhafter wird es: Die frühen Jahrgänge stammen oft aus einer Zeit vor der flächendeckenden Digitalisierung und liegen nur als Karte oder als Auszug bei der Geschäftsstelle vor.
Zum passenden Portal führt Sie der Bodenrichtwert-Finder, die Übersicht aller Auskunftssysteme steht unter BORIS und die amtlichen Portale.
Wenn das Portal keinen alten Jahrgang zeigt
Bleibt die Stichtagsauswahl leer oder reicht sie nicht weit genug zurück, gibt es vier Wege.
Schriftliche Auskunft beim Gutachterausschuss. Der sicherste Weg. Die Geschäftsstelle hält auch ältere Jahrgänge vor und stellt eine amtliche Auskunft aus. Diese ist in den meisten Ländern gebührenpflichtig, die Höhe richtet sich nach Landesrecht. Für eine steuerliche oder gerichtliche Auseinandersetzung ist das ohnehin die passende Form. Den zuständigen Ansprechpartner nennt der Beitrag über den Gutachterausschuss.
Grundstücksmarktberichte. Die Ausschüsse veröffentlichen regelmäßig Berichte über Umsätze und Preisentwicklung. Ältere Ausgaben enthalten oft Übersichten über die damaligen Bodenrichtwerte und stehen häufig kostenfrei als PDF bereit.
Offene Geodaten. Einige Länder stellen Jahrgangsdatensätze zum Herunterladen bereit. Nordrhein-Westfalen bietet die Jahrgänge ab 2011 als offene Geodaten, Hamburg führt im Transparenzportal Jahresdateien bis zurück in die 1970er Jahre, Sachsen-Anhalt stellt Vektordaten ab 2006 bereit und Niedersachsen betreibt eigene Jahrgangsdienste. Für einzelne Grundstücke ist das aufwendig, für Zeitreihen praktisch.
Kostenpflichtige Angebote der Länder. In Rheinland-Pfalz sind historische Stichtage ab 2008 nur über den Premiumdienst zu bekommen, Auszüge aus Bodenrichtwertkarten vor dem Jahr 2000 nur über den GeoShop des Landesamts. In Bayern liefern die Gutachterausschüsse ältere Stichtage gegen Gebühr.
Gut zu wissen
Sehr alte Werte liegen oft nur auf Papier vor. Schleswig-Holstein weist Bodenrichtwerte vor 2012 teils als PDF bei einzelnen Kreisen aus, in Bremen sind Stichtage vor den online verfügbaren Jahrgängen nur in gedruckter Form erhältlich.
Was Sie beim Vergleich beachten sollten
Zwei Zahlen aus verschiedenen Jahren sind nicht automatisch vergleichbar. Vier Stolperstellen kommen häufig vor.
Der Zonenzuschnitt ändert sich. Zonen werden geteilt, zusammengelegt oder neu abgegrenzt. Prüfen Sie die Zonennummer, nicht nur die Adresse.
Die Merkmale ändern sich. Ein Wechsel des Entwicklungszustands von Rohbauland zu baureifem Land oder ein anderer beitragsrechtlicher Zustand erklärt Sprünge, die nichts mit dem Markt zu tun haben.
Die Darstellungsform ändert sich. Hamburg weist bis 2008 lagetypische und ab 2010 zonale Bodenrichtwerte aus. Solche Umstellungen gibt es auch anderswo.
Die Regeln ändern sich. Die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021 gilt seit dem 1. Januar 2022 und hat die Fassung vom 19. Mai 2010 abgelöst. Ältere Jahrgänge beruhen daher teilweise auf anderen Vorgaben. Werte vor 2002 sind zudem ursprünglich in D-Mark ermittelt worden, Niedersachsen zeigt sie in der Zeitreihe umgerechnet an.
Sichern Sie den gefundenen Wert außerdem sofort. Die Portale bieten fast überall einen Ausdruck oder ein PDF, das den Stichtag, die Zonennummer und die beschreibenden Merkmale enthält. Beim nächsten Jahrgang wechselt die Anzeige, und ohne Beleg lässt sich später schwer nachvollziehen, welcher Wert damals galt.
Was eine solche Zahl grundsätzlich aussagt und wo ihre Grenzen liegen, erklärt die Übersicht zum Bodenrichtwert und seiner Bedeutung.
Häufige Fragen
In der Regel im Landesportal über die Stichtagsauswahl. Berlin zeigt Jahrgänge ab 2002, Niedersachsen ab 1999, Hamburg zurück bis 1973, Nordrhein-Westfalen ab 2011. Reicht die Auswahl nicht weit genug, hilft eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses, die auch ältere Jahrgänge vorhält.
Der Wert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war. Das schreibt § 179 des Bewertungsgesetzes vor. Bei einem Erbfall im Jahr 2021 ist das je nach Land der Stichtag 1. Januar 2021 oder ein früherer, wenn in dem Jahr kein Jahrgang ermittelt wurde. Der aktuelle Wert spielt keine Rolle.
Den Wert zum 1. Januar 2022. Nach § 266 des Bewertungsgesetzes wurde die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf diesen Zeitpunkt durchgeführt, für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025. Spätere Bodenrichtwerte ändern daran vorerst nichts. In Bayern und Hamburg spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer keine Rolle.
In den meisten Ländern nichts, weil ältere Stichtage im kostenfreien Portal wählbar sind. Ausnahmen gibt es: In Rheinland-Pfalz sind historische Werte nur im kostenpflichtigen Premiumdienst enthalten, in Bayern nur gegen Gebühr beim Gutachterausschuss. Eine amtliche schriftliche Auskunft kostet fast überall eine landesrechtlich geregelte Gebühr.
Neben der Marktentwicklung gibt es formale Gründe. Zonen werden neu zugeschnitten, der Entwicklungszustand oder der beitragsrechtliche Zustand kann wechseln, und die Darstellung ändert sich, etwa von lagetypischen zu zonalen Werten. Vergleichen Sie deshalb immer die Zonennummer und die Merkmale, nicht nur die beiden Zahlen.