Richtwertzone
Eine Richtwertzone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet, für das der Gutachterausschuss genau einen Bodenrichtwert festlegt. Die Grundstücke der Zone stimmen nach Art und Maß der Nutzung weitgehend überein. Lagebedingte Wertunterschiede zwischen den einzelnen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen.
Rechtsgrundlage und Abgrenzung
§ 196 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) verlangt: „Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“ § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), also der bundesweiten Verordnung zur Wertermittlung, wird konkreter. Eine Bodenrichtwertzone besteht danach aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Sie ist so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken der Zone und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen.
Ein Wert je Zone
Je Zone gibt der Gutachterausschuss genau einen Bodenrichtwert an. Spannen sind nach § 13 Absatz 2 ImmoWertV nicht zulässig. Der Wert bezieht sich auf das Bodenrichtwertgrundstück, also auf ein unbebautes und gedachtes Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone übereinstimmen. Ihr eigenes Grundstück ist damit nicht gemeint. Den Weg von den Kaufpreisen zum Wert beschreibt die Seite wie der Bodenrichtwert ermittelt wird.
Zonen können sich überlagern
§ 15 Absatz 3 ImmoWertV erlaubt es, mehrere Zonen deckungsgleich übereinanderzulegen. Das kommt vor, wenn verschiedene Grundstücksarten unregelmäßig verteilt sind und sich nicht sauber trennen lassen. Voraussetzung ist, dass sich jedes Grundstück eindeutig einem Bodenrichtwertgrundstück zuordnen lässt. In den amtlichen Portalen sehen Sie solche Fälle als zwei Werte an derselben Stelle, in der Regel mit unterschiedlicher Angabe zur Art der Nutzung.
Was die Zone für Ihr Grundstück bedeutet
Die Zone liefert den Ausgangswert, nicht das Ergebnis. Weicht Ihr Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück ab, etwa in Größe, Tiefe oder zulässigem Maß der baulichen Nutzung, ist der Wert anzupassen. Dafür dienen Umrechnungskoeffizienten. Zonennummer und Merkmale finden Sie über den Bodenrichtwert-Finder und in den amtlichen BORIS-Portalen der Länder.
Beispiel
Zwei Nachbargrundstücke liegen in derselben Richtwertzone und haben deshalb denselben Bodenrichtwert. Das eine liegt an einer ruhigen Stichstraße, das andere an der Durchgangsstraße. Beide bleiben in der Zone, solange der lagebedingte Unterschied zum Bodenrichtwertgrundstück den Rahmen des § 15 Absatz 1 ImmoWertV einhält.
Häufige Fragen zu Richtwertzone
Der Bodenrichtwert gilt für die Zone, nicht für ein bestimmtes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird der Wert über Umrechnungskoeffizienten oder über eine Einzelbegutachtung angepasst.
§ 13 Absatz 2 ImmoWertV lässt Bodenrichtwertspannen nicht zu. Je Zone ist genau ein Wert anzugeben. Die Streuung der tatsächlichen Kaufpreise bildet der Gutachterausschuss anders ab, nämlich über den Zuschnitt der Zonen und über weitere Daten wie Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen.