Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert gesondert fest. Maßgebend ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln hatte, also vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung. Einen niedrigeren Wert können Sie nach § 198 des Bewertungsgesetzes nachweisen.
Warum das Finanzamt den Boden gesondert bewertet
Wer erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf den Wert des Erwerbs. Für Grundbesitz gibt es dafür ein eigenes Verfahren, die Bedarfsbewertung. Nach § 12 Absatz 3 des Erbschaftsteuergesetzes ist Grundbesitz „mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes auf den Bewertungsstichtag (§ 11) festgestellten Wert anzusetzen“.
Der Wert wird also nicht im Erbschaftsteuerbescheid mitberechnet, sondern in einem eigenen Bescheid festgestellt. Nach § 151 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes werden Grundbesitzwerte gesondert festgestellt, wenn sie für die Erbschaftsteuer von Bedeutung sind. Für die Grunderwerbsteuer gilt dasselbe. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Dieselbe Feststellung dient nach § 151 Absatz 5 des Bewertungsgesetzes auch der Grunderwerbsteuer, soweit sie dort von Bedeutung ist. Für Sie heißt das: Sie erhalten zwei Bescheide. Zuerst kommt der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, danach der Steuerbescheid. Wer nur auf den Steuerbescheid wartet, verpasst leicht die Frist für den Bescheid, der den Wert festlegt.
Wie der Wert entsteht, sagt § 157 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes: Grundbesitzwerte sind „unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag“ zu ermitteln. Genau an dieser Stelle kommt der Bodenrichtwert ins Spiel. Der Begriff dahinter ist der Bedarfswert.
Der Stichtag entscheidet, nicht das Heute
Für die Wertermittlung ist nach § 11 des Erbschaftsteuergesetzes „der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend“. Wann das ist, regelt § 9 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes: bei einem Erwerb von Todes wegen mit dem Tod des Erblassers, bei Schenkungen unter Lebenden mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung.
Für den Bodenrichtwert wird es dann sehr konkret. § 179 Satz 3 des Bewertungsgesetzes bestimmt: „Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war.“ Nicht der heutige Wert zählt und auch nicht der Wert, der zufällig als Erstes veröffentlicht wurde, sondern der Wert des letzten Stichtags vor dem Erbfall oder der Schenkung.
Kurz erklärt
Angenommen, jemand stirbt am 15. März 2026 und der zuständige Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte jeweils zum 1. Januar der geraden Jahre. Dann ist der Wert zum 1. Januar 2026 maßgebend. Ein späterer Stichtag bleibt außer Betracht, auch wenn er bei der Bearbeitung längst vorliegt.
Bei einer Schenkung lässt sich der Stichtag in Grenzen steuern, weil das Datum der Ausführung feststeht. Welche Stichtage in Ihrem Bundesland gelten, steht unter Stichtag und Aktualisierung. Ältere Stände finden Sie über alte Bodenrichtwerte, den aktuellen Wert über den Bodenrichtwert-Finder.
Unbebautes Grundstück: Fläche mal Bodenrichtwert
Für unbebaute Grundstücke ist die Rechnung schlank. § 179 Satz 1 des Bewertungsgesetzes sagt: „Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.“ Die Gutachterausschüsse teilen die Werte den Finanzämtern mit. Gibt es für eine Fläche keinen Bodenrichtwert, ist der Bodenwert nach § 179 Satz 4 aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Angenommen, der Bodenrichtwert der Zone betrug am Bewertungsstichtag 380 Euro je Quadratmeter und das Grundstück misst 600 Quadratmeter. Dann ergibt sich ein Bodenwert von 228.000 €. Der Betrag ist frei gewählt und dient nur der Veranschaulichung. Eine eigene Rechnung mit Ihren Zahlen können Sie im Grundstückswert-Rechner nachvollziehen.
Wichtig ist, was der Bodenrichtwert beschreibt: eine ganze Zone, kein einzelnes Grundstück. Zuschnitt, Ecklage, Altlasten oder ein ungünstiger Grundriss stecken nicht darin. Solche Merkmale werden erst dann berücksichtigt, wenn ein niedrigerer Wert nachgewiesen wird.
Bebautes Grundstück: der Bodenwert ist nur ein Teil
Bei bebauten Grundstücken hängt das Verfahren von der Grundstücksart ab. § 182 des Bewertungsgesetzes ordnet Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser dem Vergleichswertverfahren zu, Mietwohngrundstücke und bestimmte gemischt genutzte Grundstücke dem Ertragswertverfahren, den Rest dem Sachwertverfahren.
- Vergleichswertverfahren. Nach § 183 des Bewertungsgesetzes zählen Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren, die der Gutachterausschuss mitteilt. Der Bodenrichtwert tritt hier in den Hintergrund, außer wenn sich ein Vergleichsfaktor nur auf das Gebäude bezieht.
- Ertragswertverfahren. Nach § 184 des Bewertungsgesetzes werden Bodenwert und Gebäudeertragswert getrennt ermittelt, der Bodenwert ist „der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179“. Und es gilt eine Untergrenze: „Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.“
- Sachwertverfahren. Auch hier bestimmt § 189 des Bewertungsgesetzes: „Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.“ Er wird mit dem Gebäudesachwert zusammengeführt.
Für ältere Häuser auf großen Grundstücken kann die Mindestwertregel im Ertragswertverfahren spürbar werden. Das Gebäude bringt kaum noch Ertrag, der Boden bestimmt das Ergebnis. Wie sich Boden- und Gesamtwert unterscheiden, zeigt der Beitrag zu Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Freibeträge nach dem Erbschaftsteuergesetz
Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet sich erst nach den persönlichen Freibeträgen. § 16 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes nennt für unbeschränkt Steuerpflichtige diese Beträge.
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte und Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Kinder der Kinder | 200.000 € |
| übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 € |
| Personen der Steuerklasse II | 20.000 € |
| übrige Personen der Steuerklasse III | 20.000 € |
Die Steuerklassen ergeben sich aus § 15 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes. Zur Steuerklasse I gehören der Ehegatte und der Lebenspartner, die Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge sowie die Eltern und Voreltern bei Erwerben von Todes wegen. Zur Steuerklasse II zählen unter anderem Geschwister, deren Kinder, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten, zur Steuerklasse III alle übrigen Erwerber.
Zwei Regeln werden oft übersehen. Nach § 14 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet, der Freibetrag steht also nicht beliebig oft zur Verfügung. Und bei beschränkter Steuerpflicht wird der Freibetrag nach § 16 Absatz 2 des Erbschaftsteuergesetzes anteilig gemindert.
Der Freibetrag gilt außerdem für den gesamten Erwerb, nicht nur für das Grundstück. Wer neben dem Haus auch Geld, Wertpapiere oder Hausrat erbt, verbraucht den Freibetrag also schneller, als die reine Grundstücksrechnung vermuten lässt. Umgekehrt bleibt ein hoher Bodenwert ohne Folgen, wenn der Freibetrag ihn deckt.
Wenn der festgestellte Wert zu hoch ist
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Er kann für ein konkretes Grundstück zu hoch liegen, etwa bei einem schmalen Zuschnitt, einer Hanglage, einer Belastung im Grundbuch oder einer Baubeschränkung. Für diesen Fall gibt es § 198 des Bewertungsgesetzes.
Weist die steuerpflichtige Person nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Absatz 2 nennt die anerkannten Nachweise: „ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses“ oder ein Gutachten von Personen, „die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind“.
Absatz 3 lässt daneben einen Kaufpreis genügen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Wer verkauft hat, braucht also nicht zwingend ein Gutachten. Welche Arten von Gutachten es gibt und was sie leisten, ist ein eigenes Kapitel. Anträge auf ein Gutachten des Gutachterausschusses können nach § 193 Absatz 1 des Baugesetzbuchs unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte stellen.
Rechnen sollten Sie vorher. Ein Gutachten kostet Geld, und es lohnt sich nur, wenn die Differenz zum festgestellten Wert die Steuer spürbar senkt. Deckt der Freibetrag den Erwerb ohnehin ab, bringt der Nachweis nichts. Die Beweislast liegt außerdem bei Ihnen, denn § 198 verlangt einen Nachweis und nicht nur eine plausible Schätzung.
So läuft das Verfahren ab
- Anzeige. Nach § 30 des Erbschaftsteuergesetzes ist der Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Bei einer gerichtlich eröffneten Verfügung von Todes wegen entfällt die Anzeige, aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört.
- Feststellungserklärung. Das Finanzamt fordert nach § 153 des Bewertungsgesetzes zur Abgabe auf. Die Frist muss mindestens einen Monat betragen.
- Feststellungsbescheid. Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert fest.
- Steuerbescheid. Das Erbschaftsteuerfinanzamt übernimmt den festgestellten Wert und rechnet Freibeträge und Steuersatz aus.
Wer den Wert angreifen will, muss den Feststellungsbescheid angreifen. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid „nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden“. Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 der Abgabenordnung einen Monat nach Bekanntgabe.
Achtung
Diese Seite erklärt die Bewertungsregeln, sie ersetzt keine Steuerberatung. Ob sich ein Gutachten rechnet und welche Befreiungen greifen, hängt vom Einzelfall ab. Dafür sind Steuerberaterinnen, Steuerberater und Rechtsanwältinnen zuständig.
Befreiungen, die neben der Bewertung stehen
Neben der Bewertung gibt es Vorschriften, die den steuerpflichtigen Wert senken. Nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b des Erbschaftsteuergesetzes bleibt der Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, wenn der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat und der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt. Nutzt der Erwerber sie innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst, fällt die Befreiung rückwirkend weg.
Für Kinder gilt nach Nummer 4c dasselbe, allerdings nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Und für vermietete Wohnimmobilien bestimmt § 13d Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes: „Grundstücke im Sinne des Absatzes 3 sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen.“
Diese Regeln setzen an der Bewertung an, sie ändern sie aber nicht. Der Bodenrichtwert bleibt die Grundlage, auf der alles Weitere aufbaut.
Häufige Fragen
Der Wert zum Bewertungsstichtag. § 179 Satz 3 des Bewertungsgesetzes bestimmt, dass stets der Bodenrichtwert anzusetzen ist, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln hatte. Bewertungsstichtag ist bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung.
Nach Fläche und Bodenrichtwert. § 179 Satz 1 des Bewertungsgesetzes sagt, dass sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten bestimmt. Fehlt für eine Fläche ein Bodenrichtwert, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Die Gutachterausschüsse teilen die Werte den Finanzämtern mit.
Im Ertragswert- und im Sachwertverfahren ja. Beide Verfahren setzen den Bodenwert nach § 179 des Bewertungsgesetzes an, also Fläche mal Bodenrichtwert. Im Ertragswertverfahren ist nach § 184 mindestens der Bodenwert anzusetzen. Im Vergleichswertverfahren zählen dagegen Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses.
Nach § 16 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes 500.000 € für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und für Kinder verstorbener Kinder, 200.000 € für Kinder der Kinder, 100.000 € für die übrigen Personen der Steuerklasse I sowie jeweils 20.000 € für die Steuerklassen II und III.
Nach § 14 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der frühere Erwerb wird dem letzten mit seinem früheren Wert zugerechnet, und die Steuer auf die früheren Erwerbe wird abgezogen. Der Freibetrag wirkt damit praktisch einmal je Zehnjahreszeitraum.
Über § 198 des Bewertungsgesetzes. Anerkannt sind ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses und Gutachten von Sachverständigen, die staatlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Auch ein Kaufpreis kann genügen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist.
Gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden. Die Frist beträgt nach § 355 der Abgabenordnung einen Monat nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids.
Ja. Nach § 30 des Erbschaftsteuergesetzes ist der steuerpflichtige Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Die Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen gilt gerade dann nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei notariell beurkundeten Schenkungen entfällt die Anzeige.