Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird
Bodenrichtwerte ermitteln die unabhängigen Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung, also aus beurkundeten Kaufverträgen. Sie bilden flächendeckend Richtwertzonen und leiten je Zone einen Wert ab, vorrangig im Vergleichswertverfahren nach der ImmoWertV. Beschlossen und veröffentlicht wird meist einige Monate nach dem Stichtag, der Turnus richtet sich nach Landesrecht.
Wer den Bodenrichtwert ermittelt
Die Bodenrichtwerte kommen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. § 192 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt, dass zur Ermittlung von Grundstückswerten selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet werden. Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein sollen.
Die ehrenamtlichen Gutachter kommen aus der Praxis. In Niedersachsen sind das zum Beispiel Architekten, Bausachverständige, Makler und Landwirte. Die Gremien sind entsprechend groß: Der Gutachterausschuss in Berlin hat rund 40 Mitglieder, der in Bremen rund 20 ehrenamtliche Sachverständige. Wer hauptamtlich die Grundstücke der eigenen Gebietskörperschaft verwaltet, darf nicht mitwirken.
Für die Bodenrichtwerte gilt eine Besonderheit: Nach § 192 Absatz 3 BauGB ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Der Grund liegt in der Steuer, denn Finanzämter rechnen mit diesen Werten weiter.
Beschlossen werden die Werte vom Gremium, vorbereitet von der Geschäftsstelle. Weder die Gemeinde noch das Finanzamt noch ein Makler kann die Zahl ändern. Was ein Gutachterausschuss sonst noch macht, steht im eigenen Beitrag; was am Ende herauskommt, beschreibt die Übersicht zum Bodenrichtwert und seiner Definition.
Schritt 1: die Kaufpreissammlung
Am Anfang steht kein Modell, sondern ein Aktenordner. § 195 BauGB verpflichtet die beurkundende Stelle, in der Regel das Notariat, jeden Vertrag über den entgeltlichen Eigentumsübergang an einem Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss zu senden. Dasselbe gilt für die erstmalige oder erneute Bestellung eines Erbbaurechts und für Zuschläge in der Zwangsversteigerung.
Aus diesen Abschriften entsteht die Kaufpreissammlung. Sie ist nicht öffentlich und darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Der Ausschuss wertet sie aus und bereinigt die Preise. Nach § 12 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind nur Kaufpreise geeignet, die hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse und des Grundstückszustands hinreichend übereinstimmen. Einflüsse besonderer objektspezifischer Merkmale und ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse werden herausgerechnet, ein Verkauf unter Verwandten fließt also nicht ungefiltert ein.
Schritt 2: Zonen bilden
§ 196 BauGB verlangt eine flächendeckende Ermittlung. Kein Teil des Landes bleibt ohne Wert. Dafür werden Richtwertzonen gebildet, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Wie eng eine Zone zu ziehen ist, sagt § 15 ImmoWertV. Eine Zone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet und so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Überlagern sich Zonen, etwa bei unterschiedlichen Entwicklungszuständen, muss eine eindeutige Zuordnung möglich bleiben. Für Bauerwartungsland und Rohbauland sind zusätzlich die Bauleitpläne und die Marktentwicklung zu berücksichtigen.
Schritt 3: den Wert ableiten
Nach § 14 ImmoWertV werden Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Ausschuss sucht also geeignete Kaufpreise in der Zone und leitet daraus den Wert eines Quadratmeters ab.
Nicht überall gibt es genug Verkäufe. In Gebieten mit geringem Grundstücksverkehr dürfen Kaufpreise vergleichbarer Gebiete oder früherer Jahre herangezogen werden; darüber hinaus sind deduktive oder andere geeignete Verfahren zulässig. Deduktiv heißt: Man rechnet vom Wert des fertigen Bauwerks oder des erschlossenen Baugrundstücks zurück auf den Boden.
In bebauten Gebieten kann der Zustand und die Struktur der prägenden Bebauung berücksichtigt werden, der Wert wird aber so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Bäume und Anpflanzungen bleiben außen vor, denn Bodenrichtwerte enthalten nach § 14 Absatz 4 ImmoWertV keinen Wertanteil für den Aufwuchs. Am Ende steht je Zone genau ein Betrag: Wertspannen sind nach § 13 ImmoWertV nicht zulässig, und einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen.
Gut zu wissen
Für baureifes Land sind die Bodenrichtwerte nach § 16 Absatz 5 ImmoWertV grundsätzlich für beitragsfreie Grundstücke zu ermitteln. Stehen für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge aus, ist der ausgewiesene Wert insoweit zu hoch angesetzt.
Schritt 4: beschließen und veröffentlichen
Nach dem Beschluss folgt die Bekanntgabe. § 196 Absatz 3 BauGB bestimmt, dass die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen sind und dass jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft verlangen kann. Geführt werden sie nach § 17 ImmoWertV in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten, deshalb erscheinen sie in den Landesportalen als Kartenebene.
Zwischen Stichtag und Veröffentlichung liegen einige Monate. Für den Stichtag 1. Januar 2026 zeigt sich das gut: Niedersachsen hat den Jahrgang am 1. März 2026 im Portal veröffentlicht, Rheinland-Pfalz die Werte laut Landesamt am 26. März 2026 online gestellt, Bayern seit dem 17. April 2026 erste Daten bereitgestellt und Bremen die Bodenrichtwertkarte 2026 am 4. Mai 2026 bekannt gemacht. Wer im Januar nachsieht, findet also meist noch den vorherigen Stand.
Warum der Takt je Land verschieden ist
§ 196 BauGB verlangt eine Ermittlung jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Genau diese Bestimmung überlässt das Gesetz den Ländern: § 199 Absatz 2 Nummer 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung durch Rechtsverordnung zu regeln.
| Turnus | Länder, Stand Juli 2026 |
|---|---|
| Jährlich zum 1. Januar | Berlin, Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen |
| Alle zwei Jahre | Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
Zwei Besonderheiten fallen auf. In Sachsen gilt der Zwei-Jahres-Takt zum 1. Januar der geraden Jahre, einzelne Gutachterausschüsse wie Chemnitz und Leipzig ermitteln zusätzlich jährlich. Und Baden-Württemberg rechnet auf das Ende des geraden Kalenderjahres: Aktueller Stichtag ist dort der 31. Dezember 2024, der nächste Turnus folgt Ende 2026. Welcher Stichtag für Ihre Frage zählt, klärt der Beitrag zu Stichtag und Aktualisierung.
Welches Portal die Werte für Ihre Adresse führt, zeigt der Bodenrichtwert-Finder. Die Übersicht aller Landesportale steht unter BORIS und die amtlichen Portale.
Häufige Fragen
Der örtlich zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Nach § 192 BauGB ist das ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Für die Bodenrichtwerte wird zusätzlich ein Bediensteter der Finanzbehörde hinzugezogen. Gemeinde, Finanzamt und Makler haben auf die Höhe des Werts keinen Einfluss.
Aus der Kaufpreissammlung. Jedes Notariat muss nach § 195 BauGB eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss senden. Der Ausschuss wertet diese beurkundeten Preise aus und bereinigt sie um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Angebotspreise aus Immobilienanzeigen spielen dabei keine Rolle.
Nach § 14 ImmoWertV dürfen in Gebieten mit geringem Grundstücksverkehr Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten oder aus früheren Jahren herangezogen werden. Zusätzlich sind deduktive oder andere geeignete Verfahren zulässig. Dabei wird vom Wert des fertigen oder erschlossenen Objekts auf den Bodenwert zurückgerechnet. Die Zahl bleibt amtlich, ruht aber auf einer schmaleren Basis.
Nein. Ermittelt wird flächendeckend für Richtwertzonen. Innerhalb einer Zone gilt ein einziger Wert, der sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück bezieht. Die Zonen sind nach § 15 ImmoWertV so zu bilden, dass lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich unter 30 % bleiben. Wertspannen je Zone sind nicht zulässig.
Weil zwischen Stichtag und Veröffentlichung die Auswertung der Kaufverträge liegt. Zum Stichtag 1. Januar 2026 hat Niedersachsen den Jahrgang am 1. März 2026 veröffentlicht, Rheinland-Pfalz die Werte am 26. März 2026 online gestellt, Bayern ab dem 17. April 2026 bereitgestellt und Bremen die Karte am 4. Mai 2026 bekannt gemacht. Im Januar sehen Sie meist noch den vorherigen Stand.