Umrechnungskoeffizient
Ein Umrechnungskoeffizient ist eine Verhältniszahl, mit der ein Bodenrichtwert an abweichende Grundstücksmerkmale angepasst wird. § 19 ImmoWertV nennt vor allem das unterschiedliche Maß der baulichen Nutzung sowie Grundstücksgröße und Grundstückstiefe. Der Koeffizient setzt den Wert eines Grundstücks ins Verhältnis zum Wert eines Normgrundstücks.
Definition nach der ImmoWertV
§ 19 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt: „Umrechnungskoeffizienten dienen der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.“ Absatz 2 ergänzt, dass Umrechnungskoeffizienten das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines Merkmals zum Wert eines Grundstücks mit einer Basisausprägung dieses Merkmals angeben. Dieses Bezugsgrundstück heißt Normgrundstück. Abgeleitet werden die Koeffizienten nach Absatz 3 aus geeigneten Kaufpreisen von Grundstücken, die sich im Wesentlichen nur in diesem einen Merkmal unterscheiden.
Wer die Koeffizienten ermittelt
Umrechnungskoeffizienten gehören nach § 193 Absatz 5 BauGB zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die der Gutachterausschuss ermittelt. Veröffentlicht werden sie in den Grundstücksmarktberichten der Ausschüsse, teils auch in den Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte. Die Werte gelten jeweils nur für den Bereich des ermittelnden Ausschusses und für den dort verwendeten Modellansatz. Eine bundesweit einheitliche Tabelle gibt es nicht.
Wertrelevante Geschossflächenzahl
Beim Maß der baulichen Nutzung arbeiten die Ausschüsse überwiegend mit der wertrelevanten Geschossflächenzahl. § 16 Absatz 4 ImmoWertV definiert sie so: „Das nach Satz 1 bis 5 ermittelte Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).“ Anlage 5 der ImmoWertV führt die WGFZ als Grundstücksmerkmal des Bodenrichtwertgrundstücks. Die WGFZ ist nicht identisch mit der Geschossflächenzahl nach § 20 BauNVO, weil sie auf die tatsächlich wertbestimmenden oberirdischen Flächen abstellt und nicht auf die planungsrechtliche Festsetzung.
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter und bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit einer WGFZ von 0,8. Ihr Grundstück erreicht eine WGFZ von 1,0. Angenommen, der zuständige Gutachterausschuss veröffentlicht dafür die Koeffizienten 1,00 für 0,8 und 1,10 für 1,0. Dann ergibt sich ein angepasster Bodenwert von 380 €/m² mal 1,10 geteilt durch 1,00, also 418 €/m². Beide Zahlen sind hier ausdrücklich angenommen. Setzen Sie stets die Koeffizienten Ihres Gutachterausschusses ein.
Grenzen der Umrechnung
Die Umrechnung ist kein Gutachten. § 26 Absatz 2 ImmoWertV verlangt, den Bodenrichtwert zunächst auf seine Eignung zu prüfen und ihn erst dann an die Gegebenheiten des Objekts anzupassen. Merkmale, die sich nur in einer Einzelbegutachtung klären lassen, etwa Altlasten oder Rechte Dritter, bleiben außen vor. Eine Einordnung dazu bietet die Seite Grundstücksbewertung und Gutachten, eine überschlägige Rechnung der Grundstückswert-Rechner.
Beispiel
Angenommen, der Bodenrichtwert beträgt 380 Euro je Quadratmeter bei einer wertrelevanten Geschossflächenzahl von 0,8, und der Gutachterausschuss weist für eine WGFZ von 1,0 den Koeffizienten 1,10 aus. Dann liegt der angepasste Bodenwert bei 418 Euro je Quadratmeter. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung.
Häufige Fragen zu Umrechnungskoeffizient
Die Koeffizienten veröffentlicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss, meist im Grundstücksmarktbericht oder in den Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte. Sie gelten nur für dessen Zuständigkeitsbereich und für das dort verwendete Modell. Eine bundesweit gültige Tabelle existiert nicht.
Sie ist nach § 16 Absatz 4 ImmoWertV das Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte vieler Zonen sind auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird der Wert mit einem Umrechnungskoeffizienten angepasst.