Verkehrswert
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Marktwert eines Grundstücks. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Bodenrichtwert ist dabei nur ein Ausgangswert für den Boden.
Definition nach dem Baugesetzbuch
§ 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Der Verkehrswert ist damit ein gedachter Preis am Stichtag, nicht der Preis, den ein bestimmter Käufer zahlt.
Die drei Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt das Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26, das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 und das Sachwertverfahren nach den §§ 35 bis 39. Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich nach § 6 ImmoWertV und damit nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten. Für Renditeobjekte steht der Ertrag im Vordergrund, für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser häufig der Sachwert oder der Vergleich.
Wo der Bodenrichtwert eingeht
Der Bodenwert ist nach § 40 Absatz 1 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann nach § 40 Absatz 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. § 26 Absatz 2 ImmoWertV verlangt dafür, den Bodenrichtwert zuerst auf seine Eignung zu prüfen und ihn dann an die Gegebenheiten des Objekts anzupassen.
Warum beide Werte auseinanderfallen
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Richtwertzone zu einem zurückliegenden Stichtag und ein gedachtes, unbebautes Grundstück. Der Verkehrswert beschreibt Ihr Grundstück mit allen Besonderheiten zum Bewertungsstichtag, einschließlich Gebäude, Rechten und Belastungen. Die Unterschiede ordnet die Seite Verkehrswert und Bodenrichtwert ein.
Beispiel
Ein Grundstück liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von angenommen 380 Euro je Quadratmeter. Es ist jedoch stark hängig, schmal geschnitten und mit einem Wegerecht belastet. Der Verkehrswert kann deshalb deutlich unter dem rechnerischen Bodenwert liegen. Der angenommene Bodenrichtwert dient nur der Veranschaulichung.
Häufige Fragen zu Verkehrswert
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone und bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Grundstück. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB betrifft ein konkretes Objekt mit allen Eigenschaften und Belastungen zum Bewertungsstichtag.
Verkehrswertgutachten erstellen die Gutachterausschüsse nach den §§ 192 ff. BauGB sowie öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige. Für steuerliche Zwecke nennt § 198 BewG genau diese Kreise als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.