Bodenrichtwert nach Grundstücksart
Der Bodenrichtwert gilt immer für eine bestimmte Nutzung und einen bestimmten Entwicklungszustand. Ackerland, Gartenland, Bauerwartungsland und baureifes Wohnbauland liegen deshalb in ganz verschiedenen Größenordnungen. Wer den richtigen Wert sucht, muss zuerst wissen, in welchen Teilmarkt sein Grundstück fällt. Diese Übersicht ordnet die Begriffe und führt zu den sechs Einzelbeiträgen.
Ein Bodenrichtwert gilt nie für ein Grundstück schlechthin. Er gilt für eine Richtwertzone und beschreibt darin ein gedachtes Grundstück mit festen Merkmalen. Zwei dieser Merkmale entscheiden über die Größenordnung des Werts: der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung.
Warum die Nutzungsart den Wert bestimmt
Nach § 196 Baugesetzbuch sind auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln, und zwar unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Dieselbe Vorschrift verlangt, Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Daraus folgt die Grundregel dieser Serie. Ein Acker und ein Baugrundstück können unmittelbar nebeneinander liegen und trotzdem in verschiedenen Zonen mit sehr verschiedenen Werten stehen. Der Abstand entsteht nicht durch die Lage, sondern durch das Baurecht. Wie der Wert je Zone zustande kommt, entscheidet der zuständige Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung.
Die vier Entwicklungszustände
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet in § 3 ImmoWertV vier Entwicklungszustände und dazu die Restkategorie der sonstigen Flächen. Diese Einteilung steht hinter jeder Bodenrichtwertkarte in Deutschland.
| Entwicklungszustand | Definition nach § 3 ImmoWertV |
|---|---|
| Flächen der Land- und Forstwirtschaft | Flächen, die land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein |
| Bauerwartungsland | Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwartet werden kann, etwa nach dem Stand der Bauleitplanung |
| Rohbauland | Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Baugesetzbuch für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe noch nicht ausreichen |
| Baureifes Land | Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind |
| Sonstige Flächen | Flächen, die sich keinem der vier Entwicklungszustände zuordnen lassen |
Der Sprung von einer Stufe zur nächsten ist der teuerste Schritt im Leben eines Grundstücks. Er hängt davon ab, ob und wann gebaut werden darf. Wie groß dieser Schritt ausfällt, hängt vom örtlichen Markt ab.
Art der Nutzung innerhalb eines Zustands
Innerhalb eines Entwicklungszustands unterscheiden die Gutachterausschüsse noch einmal nach der Art der Nutzung. Der Katalog dazu steht in Anlage 5 der ImmoWertV. Beim baureifen Land sind das Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen und Bauflächen für den Gemeinbedarf. Bei den Flächen der Land- und Forstwirtschaft stehen unter anderem Acker, Grünland, Weingarten, Erwerbsgartenbau und forstwirtschaftliche Fläche.
Unter den sonstigen Flächen führt derselbe Katalog Kleingartenflächen, Freizeitgartenflächen, private Grünflächen, Campingplätze, Sportflächen, Friedhöfe und Wasserflächen. Deshalb finden Sie in vielen Portalen neben dem Wert auch ein Kürzel wie WA für allgemeines Wohngebiet oder GR für Grünland.
Kurz erklärt
Entwicklungszustand beantwortet die Frage, ob gebaut werden darf. Art der Nutzung beantwortet die Frage, was dort genutzt wird. Erst beide zusammen ergeben den Teilmarkt, für den ein Bodenrichtwert gilt.
Ein Wert je Zone und ein Stichtag
Der Bodenrichtwert ist nach § 13 ImmoWertV auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks bezogen. Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist unbebaut und gedacht. Seine Merkmale stimmen weitgehend mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone überein. Je Zone ist ein Wert anzugeben, Spannen sind nicht zulässig.
Dazu gehört immer ein Stichtag. Was der Wert grundsätzlich aussagt und was nicht, steht im Beitrag Was ist der Bodenrichtwert. Die Länder ermitteln je nach Landesrecht jährlich oder alle zwei Jahre neu. Für Ackerland und für Wohnbauland gilt derselbe Stichtag, die Werte stammen aber aus getrennten Auswertungen der Kaufpreissammlung.
Die sechs Beiträge der Serie
- Bodenrichtwert für Ackerland und Grünland: eigener Teilmarkt, Ackerzahl und Grünlandzahl, Pacht als getrennte Größe.
- Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken: warum der Wert den Boden ohne Gebäude beschreibt und wie Sie weiterrechnen.
- Bodenrichtwert für Gartenland: Kleingarten, Freizeitgarten und Erholungsfläche auseinanderhalten.
- Bauerwartungsland und Rohbauland: die Zwischenstufen zum baureifen Land.
- Bodenrichtwert im Außenbereich: § 35 Baugesetzbuch und seine Folgen für den Wert.
- Bodenrichtwert bei Erbbaurecht: Erbbauzins, Anpassung und Ankauf des Grundstücks.
So finden Sie den passenden Wert für Ihr Grundstück
Die amtlichen Portale zeigen zu jeder Zone nicht nur den Betrag, sondern auch den Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. In Niedersachsen stellen Sie dafür oben den Teilmarkt ein, wahlweise Bauland oder landwirtschaftliche Flächen. In Rheinland-Pfalz liegen die Ebenen bebaut und landwirtschaftlich getrennt übereinander. Welches Portal zuständig ist, hängt vom Bundesland ab.
Lesen Sie die Angaben zur Zone immer mit. Ein Wert von wenigen Euro je Quadratmeter ist für einen Acker plausibel und für ein Baugrundstück ein Hinweis darauf, dass Sie in der falschen Zone gelandet sind. Den Einstieg über die Adresse erledigt der Bodenrichtwert-Finder.
Achtung
Ein Bodenrichtwert ersetzt keine Wertermittlung für Ihr konkretes Grundstück. Er beschreibt ein gedachtes Grundstück der Zone. Abweichungen bei Zuschnitt, Größe, Erschließung oder Baurecht wirken sich auf den Verkehrswert aus, ohne im Richtwert zu stehen.
Häufige Fragen
Nicht für jede denkbare Nutzung, aber für jeden Teilmarkt, den der Gutachterausschuss unterscheidet. Maßgeblich sind der Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV und die Art der Nutzung nach dem Katalog in Anlage 5 der ImmoWertV. In einer Gemeinde können deshalb Zonen für Wohnbauland, für Gewerbe, für Acker und für Grünland nebeneinander bestehen.
Weil beide Werte verschiedene Rechte abbilden. Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar, eine landwirtschaftliche Fläche ist es gerade nicht. Der Preisunterschied zwischen den Teilmärkten entsteht durch das Baurecht, nicht durch die Bodenqualität oder die Entfernung zum Ortskern.
Die Portale zeigen im Infofenster der Zone neben dem Betrag die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Dazu gehören Entwicklungszustand und Art der Nutzung, oft als Kürzel wie WA für allgemeines Wohngebiet, GE für Gewerbegebiet oder A für Acker. Die Legende des zuständigen Gutachterausschusses erklärt die Kürzel.
Maßgeblich ist die Zone, in der das Flurstück tatsächlich liegt. Blenden Sie im Portal die Flurstücksgrenzen ein und prüfen Sie den Verlauf. Liegt ein Grundstück in zwei Zonen, sind die Teilflächen getrennt zu betrachten. Bei Zweifeln hilft die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses weiter.
Nicht automatisch. Der Bodenrichtwert folgt dem rechtlich zulässigen und marktüblichen Zustand der Zone, nicht Ihrer persönlichen Nutzung. Ändert sich dagegen die Bauleitplanung für das Gebiet, kann der Gutachterausschuss die Zone zum nächsten Stichtag neu abgrenzen oder einem anderen Entwicklungszustand zuordnen.