Bodenrichtwert für Ackerland und Grünland
Für Ackerland, Grünland und Wald führen die Gutachterausschüsse einen eigenen Teilmarkt mit eigenen Zonen. Die Werte liegen deutlich unter denen von Bauland, weil kein Baurecht besteht. Als Qualitätsmaß dienen Ackerzahl und Grünlandzahl aus der Bodenschätzung. Die Pacht ist davon getrennt zu betrachten.
Wer im Bodenrichtwertportal eine Adresse eingibt, landet fast immer im Teilmarkt Bauland. Für einen Acker, eine Wiese oder eine Waldparzelle gilt eine eigene Systematik mit eigenen Zonen, eigenen Merkmalen und Werten in einer ganz anderen Größenordnung.
Landwirtschaftliche Flächen sind ein eigener Teilmarkt
Die Immobilienwertermittlungsverordnung führt in § 3 ImmoWertV die Flächen der Land- und Forstwirtschaft als eigenen Entwicklungszustand. Gemeint sind Flächen, die land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein. Sie tragen im Fachjargon das Kürzel LF.
Innerhalb dieses Zustands unterscheidet Anlage 5 der ImmoWertV noch einmal nach der Art der Nutzung: Acker, Grünland, Erwerbsgartenanbaufläche, Anbauflächen für Sonderkulturen wie Spargel oder Hopfen, Weingarten, Kurzumtriebsplantagen sowie Unland und Geringstland. Für die Forstwirtschaft gibt es die eigene Kategorie forstwirtschaftliche Fläche. Ein Bodenrichtwert für Acker sagt daher nichts über die Wiese daneben aus, und beide sagen nichts über das Baugrundstück am Ortsrand.
Kurz erklärt
LF steht für Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Die amtlichen Portale führen diesen Teilmarkt getrennt vom Bauland. In Niedersachsen schalten Sie oben zwischen Bauland und landwirtschaftlichen Flächen um, in Rheinland-Pfalz gibt es dafür zwei getrennte Kartenebenen.
Warum die Werte so viel niedriger liegen
Landwirtschaftliche Flächen dürfen nicht bebaut werden. Ihr Wert speist sich aus dem, was sich mit ihnen erwirtschaften lässt, und aus der Nachfrage der Betriebe vor Ort. Baureifes Land dagegen trägt ein Baurecht. Der Abstand zwischen beiden Teilmärkten liegt deshalb meist bei einem Faktor im zweistelligen Bereich.
Die folgende Übersicht stammt aus den offenen Bodenrichtwertdaten dreier Länder zum Stichtag 1. Januar 2026. Angegeben ist jeweils der Median der Gemeindewerte, also der mittlere Wert über alle Gemeinden, für die der Datensatz Zonen dieses Teilmarkts enthält.
| Land, Stichtag 1. Januar 2026 | Ackerland | Grünland | Wohnbauland zum Vergleich |
|---|---|---|---|
| Niedersachsen | 4,23 €/m² | 1,90 €/m² | 67,50 €/m² |
| Nordrhein-Westfalen | 9,28 €/m² | 4,50 €/m² | 185,00 €/m² |
| Sachsen-Anhalt | 2,15 €/m² | 0,95 €/m² | 35,50 €/m² |
Die Spannweite innerhalb eines Landes ist groß. In Niedersachsen reichen die Ackerland-Zonenwerte von 1,65 €/m² bis 16,00 €/m², in Nordrhein-Westfalen von 1,35 €/m² bis 16,50 €/m², in Sachsen-Anhalt von 0,75 €/m² bis 4,45 €/m². Ausgewertet wurden 450 niedersächsische, 284 nordrhein-westfälische und 77 sachsen-anhaltische Gemeinden mit Ackerland-Zonen. Quellen sind die offenen Datensätze des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, von Geobasis Nordrhein-Westfalen und des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt.
Zur Einordnung: Nach der amtlichen Statistik wurden 2023 im Bundesdurchschnitt 33.430 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche gezahlt, das entspricht 3,34 €/m². Das ist der durchschnittliche Kaufwert, also die amtliche Statistik der tatsächlichen Verkäufe, nicht der Bodenrichtwert. Für baureifes Land stellt der Kaufwerte-Vergleich die entsprechende Statistik dar.
Ackerzahl, Grünlandzahl und Ertragsmesszahl
Bei Bauland beschreiben Geschossflächenzahl und Grundstücksgröße die Qualität einer Zone. Bei landwirtschaftlichen Flächen übernimmt das die Bodenschätzung. Das Bodenschätzungsgesetz teilt die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen in Ackerland und Grünland und bewertet sie mit Wertzahlen.
Die Ackerzahl geht von der Bodenzahl aus und rechnet Ertragsunterschiede hinzu oder ab, die auf Klima, Geländegestaltung und andere natürliche Ertragsbedingungen zurückgehen. Die Grünlandzahl funktioniert entsprechend. Aus diesen Wertzahlen entsteht die Ertragsmesszahl. Nach § 9 Bodenschätzungsgesetz drückt sie die natürliche Ertragsfähigkeit einer bodengeschätzten Fläche aus und ist das Produkt aus der Fläche in Ar und der Acker- oder Grünlandzahl.
Angenommen, Ihre Fläche misst 2 Hektar, also 200 Ar, und trägt die Ackerzahl 45. Die Ertragsmesszahl beträgt dann 200 mal 45, also 9.000. Besteht die Fläche aus mehreren Klassenabschnitten, werden die Teilprodukte addiert. Mehr zum Begriff steht unter Ertragsmesszahl.
Lässt sich die Ertragsmesszahl in einen Bodenrichtwert umrechnen?
Eine bundesweit gültige Formel dafür gibt es nicht. Was es gibt, ist der Bezug in die andere Richtung: Anlage 5 der ImmoWertV nennt Ackerzahl und Grünlandzahl ausdrücklich als Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Ein landwirtschaftlicher Bodenrichtwert ist also auf eine bestimmte Bodengüte bezogen, und diese Bezugsgröße steht in der Zonenbeschreibung oder in der Legende des Gutachterausschusses.
Praktisch heißt das: Prüfen Sie zuerst, auf welche Acker- oder Grünlandzahl sich der Wert Ihrer Zone bezieht. Liegt Ihre Fläche deutlich darüber oder darunter, ist ein Zu- oder Abschlag angebracht. Ob und wie der zuständige Gutachterausschuss diesen Zusammenhang beziffert, steht in seinem Grundstücksmarktbericht. Ohne diese örtliche Angabe bleibt jede Umrechnung eine Schätzung.
Achtung
Die Ertragsmesszahl aus dem Liegenschaftskataster ist eine Kennzahl der Bodengüte, kein Geldbetrag. Sie ersetzt weder den Bodenrichtwert noch eine Wertermittlung für Ihre Fläche.
Pacht ist eine eigene Größe
Pachtentgelt und Bodenwert werden häufig verwechselt. Das Pachtentgelt ist die laufende Zahlung für die Nutzung, der Bodenrichtwert beschreibt den Lagewert der Fläche selbst. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lag das durchschnittliche Pachtentgelt 2023 bei 357 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, 2020 waren es 329 €. Von den gepachteten Flächen entfielen 69 % auf Ackerland und 27 % auf Dauergrünland.
Aus einem Pachtpreis lässt sich der Bodenwert nicht einfach hochrechnen, denn Pachtverträge laufen über Jahre und bilden ältere Marktlagen ab. Umgekehrt sagt ein Bodenrichtwert nichts darüber, welche Pacht sich am Ort erzielen lässt.
Wo Sie landwirtschaftliche Bodenrichtwerte finden
Der Weg führt über die amtlichen Portale der Länder. Wichtig ist, dort den Teilmarkt umzustellen, sonst sehen Sie weiter die Baulandzonen. Welche Portale es gibt, was sie kosten und welche Stichtage sie führen, zeigt die Übersicht der amtlichen BORIS-Portale. Wege ohne Gebühr beschreibt der Beitrag zum kostenlosen Einsehen des Bodenrichtwerts.
Für die Grundsteuer spielt der landwirtschaftliche Bodenrichtwert übrigens keine Rolle. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden nach den §§ 236 und 237 Bewertungsgesetz mit einem Ertragswert bewertet, der aus gesetzlich festgelegten Reinerträgen abgeleitet und mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert wird. Wie es bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken aussieht, steht im Beitrag zu Bodenrichtwert und Grundsteuer. Welche Grundstücksarten sonst noch eigene Regeln haben, ordnet die Übersicht Bodenrichtwert nach Grundstücksart.
Häufige Fragen
Meist ist im Portal noch der Teilmarkt Bauland eingestellt. Stellen Sie auf landwirtschaftliche Flächen um oder schalten Sie die entsprechende Kartenebene zu. Bleibt die Fläche ohne Wert, kann sie in einer Zone liegen, für die der Gutachterausschuss keinen eigenen landwirtschaftlichen Richtwert ausweist. Die Geschäftsstelle des Ausschusses gibt dann Auskunft.
Das hängt stark von Land und Lage ab. In den offenen Daten zum Stichtag 1. Januar 2026 liegt der mittlere Gemeindewert für Acker in Niedersachsen bei 4,23 €/m², in Nordrhein-Westfalen bei 9,28 €/m² und in Sachsen-Anhalt bei 2,15 €/m². Die Einzelwerte reichen von unter 1 €/m² bis über 16 €/m².
Die Ackerzahl ist eine Wertzahl der Bodenschätzung und beschreibt die Ertragsfähigkeit unabhängig von der Größe. Die Ertragsmesszahl bezieht die Fläche mit ein: Sie ist nach § 9 Bodenschätzungsgesetz das Produkt aus der Fläche in Ar und der Acker- oder Grünlandzahl. Zwei Flächen mit gleicher Ackerzahl haben also verschiedene Ertragsmesszahlen, wenn sie verschieden groß sind.
Nein. Pacht und Bodenwert folgen verschiedenen Märkten und verschiedenen Zeitläufen. Das Statistische Bundesamt weist Pachtentgelte gesondert aus, für 2023 im Bundesdurchschnitt 357 € je Hektar. Wer eine Pacht vereinbaren will, orientiert sich an örtlichen Vergleichsabschlüssen und an den Auswertungen des zuständigen Gutachterausschusses.
Nein. Anlage 5 der ImmoWertV führt die forstwirtschaftliche Fläche als eigene Kategorie neben Acker und Grünland. Beim Wald kommt der Bestandswert des Holzes hinzu, der im Bodenrichtwert nicht enthalten ist. Viele Gutachterausschüsse weisen für Waldflächen deshalb keine oder nur grob abgegrenzte Zonen aus.
Die Hof- und Gebäudefläche wird in der Regel anders behandelt als die freie Feldflur, weil dort Gebäude stehen und Baurecht besteht. Welcher Entwicklungszustand gilt, entscheidet der Gutachterausschuss anhand der planungsrechtlichen Lage. Im Portal erkennen Sie das an Entwicklungszustand und Art der Nutzung der jeweiligen Zone.