Sanierungsgebiet
Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, das die Gemeinde nach § 142 BauGB durch Satzung förmlich als Sanierungsgebiet festlegt. Dort gelten besondere Regeln für die Wertermittlung: Werterhöhungen, die allein auf der Sanierung beruhen, bleiben nach § 153 Absatz 1 BauGB grundsätzlich unberücksichtigt.
Förmliche Festlegung
§ 142 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) erlaubt der Gemeinde, ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen. Nach Absatz 3 beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung als Satzung, die sogenannte Sanierungssatzung. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, erfahren Sie bei der Gemeinde; im Grundbuch kann ein Sanierungsvermerk eingetragen sein.
Anfangswert und Endwert
§ 154 Absatz 2 BauGB definiert die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung als Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, dem Anfangswert, und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt, dem Endwert. Bei der Wertermittlung im Gebiet sind Werterhöhungen nach § 153 Absatz 1 BauGB nur insoweit zu berücksichtigen, als der Betroffene sie durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat.
Zwei Werte in den Portalen
Anlage 5 der ImmoWertV führt den Sanierungszustand als Grundstücksmerkmal des Bodenrichtwertgrundstücks. Unterschieden werden der sanierungsunbeeinflusste Zustand ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung, Kürzel SU, und der sanierungsbeeinflusste Zustand unter Berücksichtigung der Neuordnung, Kürzel SB. In den amtlichen Portalen können deshalb für dieselbe Lage zwei Bodenrichtwerte erscheinen. Prüfen Sie vor jedem Vergleich, welcher der beiden Zustände angegeben ist.
Ausgleichsbetrag
Nach § 154 Absatz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde zu entrichten, der der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Die Höhe leitet die Gemeinde aus Anfangswert und Endwert ab. Wie sich der Bodenrichtwert vom Verkehrswert unterscheidet, ist dabei besonders wichtig.
Beispiel
Für eine Lage im Sanierungsgebiet weist das Portal zwei Werte aus, einen mit dem Kürzel SU und einen mit dem Kürzel SB. Der erste beschreibt den Zustand ohne Berücksichtigung der Neuordnung, der zweite mit Berücksichtigung. Für einen Vergleich mit einer Lage außerhalb des Gebiets ist die Angabe des Zustands unerlässlich.
Häufige Fragen zu Sanierungsgebiet
Anlage 5 der ImmoWertV unterscheidet den sanierungsunbeeinflussten Zustand (SU) und den sanierungsbeeinflussten Zustand (SB). Der eine Wert blendet die rechtliche und tatsächliche Neuordnung aus, der andere bezieht sie ein. Beide Angaben werden für unterschiedliche Zwecke gebraucht, etwa für den Ausgleichsbetrag.
Nach § 154 Absatz 1 BauGB entrichten Eigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag, der der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entspricht. Über Höhe und Fälligkeit entscheidet die Gemeinde. Wir können dazu keine Auskunft für den Einzelfall geben.