Bodenrichtwert bei Bank und Beleihung
Banken rechnen für die Kreditsicherheit nicht mit dem Verkehrswert, sondern mit dem Beleihungswert. Der Bodenrichtwert ist dabei eine Grundlage unter mehreren: Die Beleihungswertermittlungsverordnung nennt ihn neben Lage, Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten und Erschließungsbeiträgen. Weil die Verordnung eine vorsichtige Bewertung verlangt, liegt der Beleihungswert regelmäßig unter dem Marktwert.
Wofür die Bank den Bodenwert braucht
Wer eine Immobilie finanziert, gibt der Bank ein Grundpfandrecht als Sicherheit. Damit die Bank weiß, wie belastbar diese Sicherheit ist, ermittelt sie einen eigenen Wert: den Beleihungswert. Der Grund und Boden ist darin ein eigener Posten, denn er verliert im Gegensatz zum Gebäude nicht durch Alter an Wert.
Wie belastbar der Wert sein muss, zeigt § 14 des Pfandbriefgesetzes. Danach dürfen Hypotheken „nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt“ werden. Diese Beleihungsgrenze ist keine Kreditobergrenze, sie betrifft die Deckung von Pfandbriefen. Sie erklärt aber, warum Banken vorsichtig bewerten.
Beim Grundstück selbst kommt hinzu, dass es die Sicherheit ist, die im Zweifel übrig bleibt. Ein Gebäude kann brennen, verfallen oder aus der Mode kommen. Die Fläche bleibt. Deshalb wird der Bodenwert getrennt ermittelt und nicht einfach im Gesamtwert mitgeschätzt.
Beleihungswert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Der Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuchs beschreibt einen Stichtagspreis am Markt. Der Beleihungswert fragt etwas anderes: Was ist dauerhaft sicher? § 3 Absatz 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung definiert ihn als den Wert, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.
Absatz 2 verlangt dafür ausdrücklich eine „vorsichtige Bewertung“ und eine langfristige Betrachtung der Marktgegebenheiten. § 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes zieht zusätzlich eine Obergrenze: Der Beleihungswert darf einen transparent und nach einem anerkannten Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Kurz erklärt
Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe: den Preis am Stichtag. Der Beleihungswert ist der Wert, der über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich erzielbar bleibt. Er liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert. Mehr dazu im Beitrag zu Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Wie der Bodenwert in die Bewertung eingeht
Die Beleihungswertermittlungsverordnung gilt nach ihrem § 1 für die Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Absatz 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes. Sie schreibt das Verfahren im Einzelnen vor und ist damit die genaueste Quelle dafür, wie ein Beleihungswert entsteht.
Für den Boden gilt § 15 der Verordnung. Danach sind Erhebungen anzustellen über die örtliche Lage, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks, die baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten und die tatsächliche Nutzung, die Zuwegungen, die wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen, die Anschlussmöglichkeiten an Ver- und Entsorgungsnetze, noch anfallende Erschließungsbeiträge und „vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise“.
Der Bodenrichtwert ist also eine Grundlage unter mehreren, nicht das Ergebnis. Absatz 2 ergänzt zwei Vorgaben: Der Bodenwert ist nach Quadratmetern der Grundstücksfläche anzusetzen, und bei der Ermittlung darf keine höherwertige Nutzung als zulässig zugrunde gelegt werden. Eine Hoffnung auf künftiges Baurecht zählt somit nicht.
Wie der Bodenwert weiterverarbeitet wird, hängt vom Verfahren ab. Nach § 4 der Verordnung sind Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln, bei Einfamilienhäusern und Wohnungseigentum kommt auch der Vergleichswert in Betracht. Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.
Was die Bank selbst macht
Die Wertermittlung ist Sache der Bank, nicht Ihre. Sie beauftragt eigene oder externe Gutachterinnen und Gutachter, prüft Unterlagen und legt den Wert intern fest. Ein Verkehrswertgutachten, das Sie selbst beibringen, kann dabei helfen, ersetzt die bankeigene Bewertung aber nicht.
Bei kleineren Finanzierungen wird das Verfahren verkürzt. § 24 der Verordnung erlaubt eine vereinfachte Wertermittlung anstelle des vollständigen Gutachtens, wenn „der auf dem Objekt abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 600 000 Euro nicht übersteigt“. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Besichtigung entfallen. Wird stattdessen eine Ansicht per Videoübertragung vorgenommen, ist ein Abschlag von mindestens 5 Prozent vorzunehmen, beim Verzicht auf die Innenbesichtigung mindestens 10 Prozent.
Für Sie heißt das: Fragen Sie im Kreditgespräch nach dem angesetzten Beleihungswert und danach, ob eine Besichtigung stattgefunden hat. Beide Punkte wirken sich auf die Konditionen aus. Ein eigenes Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn Ihr Grundstück von der Zone abweicht, etwa durch Größe, Zuschnitt oder eine besondere Lage.
Achtung
Der Beleihungswert steht selten im Kreditangebot. Sichtbar wird er meist nur indirekt, über den Zinssatz und über die Frage, welchen Anteil des Kaufpreises die Bank finanziert. Fragen Sie deshalb ausdrücklich danach, statt aus den Konditionen zurückzurechnen.
Was Sie mit dem Bodenrichtwert vorab einschätzen können
Der Bodenrichtwert gibt Ihnen eine Größenordnung für den Bodenanteil, bevor die Bank rechnet. Suchen Sie den Wert Ihrer Zone über den Bodenrichtwert-Finder und rechnen Sie ihn mit der Grundstücksfläche hoch. Angenommen, der Bodenrichtwert beträgt 380 Euro je Quadratmeter und das Grundstück misst 450 Quadratmeter, dann liegt der Bodenanteil bei 171.000 €. Der Betrag ist ein frei gewähltes Beispiel.
Rechnen Sie damit nicht Ihre Finanzierung durch. Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives Grundstück in der Zone, der Kaufpreis kann davon deutlich abweichen, und der Beleihungswert liegt aus den genannten Gründen regelmäßig darunter. Wie weit Kaufpreis und Bodenrichtwert auseinanderliegen können, zeigt der Beitrag zu Bodenrichtwert und Kaufpreis. Die Rechnung selbst können Sie im Grundstückswert-Rechner nachvollziehen.
Häufige Fragen
Der Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuchs ist der Preis am Stichtag. Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung der Wert, der unabhängig von vorübergehenden Schwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung erzielbar bleibt. Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes darf er den Marktwert nicht übersteigen.
Er ist eine Grundlage unter mehreren. § 15 Absatz 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung nennt neben Lage, Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten, Zuwegung, Anschlussmöglichkeiten und Erschließungsbeiträgen ausdrücklich vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise. Der Bodenwert ist nach Quadratmetern anzusetzen, eine höherwertige Nutzung als die zulässige darf nicht unterstellt werden.
Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen benutzt werden. Das ist eine Regel für die Deckungsmasse der Bank und keine Obergrenze für Ihren Kredit. Sie erklärt aber, warum Banken zurückhaltend bewerten.
Bei kleineren Finanzierungen nicht zwingend. § 24 der Beleihungswertermittlungsverordnung lässt eine vereinfachte Wertermittlung zu, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 € nicht übersteigt. Bei einer Ansicht per Videoübertragung ist ein Abschlag von mindestens 5 Prozent vorzunehmen, beim Verzicht auf die Innenbesichtigung mindestens 10 Prozent.
Es kann die Bewertung unterstützen, ersetzt sie aber nicht. Die Wertermittlung bleibt Aufgabe der Bank, die eigene oder beauftragte Gutachterinnen und Gutachter einsetzt. Sinnvoll ist ein eigenes Gutachten vor allem dann, wenn Ihr Grundstück von der Richtwertzone abweicht, etwa durch Größe, Zuschnitt oder eine besondere Lage.