Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind nach § 3 Absatz 2 ImmoWertV Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets. Baurecht besteht damit noch nicht.
Definition nach der ImmoWertV
§ 3 Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt: „Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“ Bauerwartungsland ist damit die Stufe zwischen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft und Rohbauland. Eine bloße Hoffnung auf künftiges Baurecht genügt nicht.
Wie der Bodenwert abgeleitet wird
§ 42 ImmoWertV regelt den Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland. Er kann in Anwendung des § 40 Absatz 3 ImmoWertV vom Bodenwert entsprechend genutzter Flächen abgeleitet werden. Zu berücksichtigen sind dabei die üblichen Kosten der Baureifmachung, die Wartezeit bis zur baulichen Nutzbarkeit und das Risiko, dass die erwartete Entwicklung ausbleibt. Deshalb liegt der Wert deutlich unter dem Wert baureifen Landes.
In den amtlichen Portalen
Die Gutachterausschüsse weisen den Entwicklungszustand je Zone aus. Nicht jede Fläche mit Bauerwartung erhält einen eigenen Bodenrichtwert. Für einzelne Regionen gibt es gar keine Zone dieses Zustands, weil zu wenige Kauffälle vorliegen. Prüfen Sie die Angaben in der amtlichen Auskunft und die Erläuterungen des zuständigen Ausschusses; die Wege dorthin beschreibt die Seite Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Abgrenzung in der Praxis
Ob eine Fläche schon Bauerwartungsland ist, entscheidet nicht der Eigentümer, sondern die Einschätzung anhand konkreter Tatsachen. Ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan, eine entsprechende Darstellung im Flächennutzungsplan oder eine bereits fortgeschrittene Siedlungsentwicklung sind typische Anhaltspunkte. Wie lange es bis zur Baureife dauert, bleibt offen, und ein Verfahren kann auch scheitern. Genau dieses Risiko schlägt sich im Bodenwert nieder. Fragen Sie im Zweifel bei der Bauverwaltung nach dem Stand des Verfahrens. Mehr dazu steht auf der Seite Bauerwartungsland und Rohbauland.
Beispiel
Eine Ackerfläche am Ortsrand ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt, ein Bebauungsplan ist im Aufstellungsverfahren. Die Fläche kann Bauerwartungsland sein. Baurecht entsteht daraus erst, wenn der Bebauungsplan in Kraft tritt und die Erschließung gesichert ist.
Häufige Fragen zu Bauerwartungsland
Nein. Bauerwartungsland ist noch nicht baureif. Es fehlt an Baurecht oder an gesicherter Erschließung. Erst wenn beides vorliegt, handelt es sich nach § 3 Absatz 4 ImmoWertV um baureifes Land. Wie weit die Entwicklung gediehen ist, klärt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde.
Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten. Rohbauland ist nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht gesichert erschlossen oder für die Bebauung unzureichend zugeschnitten.