Fragen zum Bodenrichtwert
Hier stehen die acht Fragen, die zum Bodenrichtwert am häufigsten gestellt werden, jeweils mit einer kurzen Antwort auf dieser Seite und einer ausführlichen Seite dahinter. Grundlage sind das Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung, das Bewertungsgesetz, die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die amtlichen Portale der 16 Bundesländer.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Wert, und die meisten Fragen dazu lassen sich in wenigen Sätzen beantworten. Diese Seite bündelt die acht häufigsten. Jede Antwort steht dahinter auf einer eigenen Seite ausführlich, mit den Rechtsgrundlagen und mit den Unterschieden zwischen den Bundesländern.
Zwei Punkte vorweg, weil sie fast jede Frage berühren. Erstens gilt ein Bodenrichtwert immer für eine Richtwertzone und für einen Stichtag, nie für ein einzelnes Grundstück und nie zeitlos. Zweitens stehen die bundesweiten Grundlagen im Baugesetzbuch und in der Immobilienwertermittlungsverordnung, die praktische Ausgestaltung dagegen im Landesrecht. Deshalb beginnt die ehrliche Antwort auf viele Fragen mit dem Bundesland. Was der Wert überhaupt aussagt, erklärt die Grundlagenseite Was ist der Bodenrichtwert.
Grundlagen und Zuständigkeit
Wer legt den Bodenrichtwert fest: Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, ein selbständiges und unabhängiges Gremium nach § 192 des Baugesetzbuchs. Grundlage ist die Kaufpreissammlung mit allen beurkundeten Kaufverträgen des Bezirks. Ein Bediensteter der Finanzbehörde wirkt bei der Ermittlung mit, entscheidet aber nicht allein.
Katasteramt oder Gutachterausschuss: Das Katasteramt führt die Flurstücke mit Lage, Größe und Nutzung, der Gutachterausschuss die Werte, das Grundbuchamt das Eigentum. Weil die Geschäftsstellen der Ausschüsse in mehreren Ländern beim Katasteramt sitzen, werden die ersten beiden häufig verwechselt.
Stichtag und Höhe
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert: In der Regel jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, so verlangt es § 196 des Baugesetzbuchs. Mehrere Länder ermitteln jährlich. Zwischen Stichtag und Veröffentlichung liegen meist einige Monate.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert: Darauf gibt es keine allgemeine Antwort. Der Wert gilt immer für eine bestimmte Zone zu einem bestimmten Stichtag. Zwischen teuren Großstadtlagen und dünn besiedelten Landkreisen liegen Größenordnungen, nicht Prozente.
Wert, Preis und Einspruch
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis: Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen. Der Preis entsteht im Einzelfall und kann in beide Richtungen deutlich abweichen.
Der Bodenrichtwert erscheint zu hoch: Den Wert selbst können Sie nicht anfechten. Angreifbar ist der Bescheid des Finanzamts, und dafür gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat. Einen niedrigeren Wert müssen Sie nachweisen, bei der Grundsteuer im Bundesmodell erst ab einer Abweichung von mindestens 40 Prozent.
Kosten und Sonderfälle
Was kostet eine Bodenrichtwert-Auskunft: Die Einsicht im Portal des Bundeslandes ist überall kostenfrei, in vielen Ländern auch der Ausdruck. Gebühren fallen erst für die schriftliche amtliche Auskunft an, in Thüringen etwa 30,00 € für das erste Antragsobjekt.
Gilt der Bodenrichtwert für Eigentumswohnungen: Ja, über den Miteigentumsanteil am Grundstück. Die gesamte Grundstücksfläche wird mit dem Anteil multipliziert, das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert der Zone. So entsteht der anteilige Bodenwert Ihrer Wohnung.
Wenn Ihre Frage hier nicht steht
Für einzelne Fachbegriffe wie Richtwertzone, Geschossflächenzahl oder Erschließungszustand gibt es ein eigenes Nachschlagewerk, die Begriffe von A bis Z. Für Ackerland, Gartenland, Bauerwartungsland, Flächen im Außenbereich und Erbbaurechte gelten jeweils eigene Regeln, weil sich der Entwicklungszustand und damit die Wertbasis unterscheidet.
Häufig gestellt wird außerdem die Frage nach dem Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert, nach dem Weg vom Wert zum Kaufpreis und nach der Rolle des Bodenrichtwerts bei einer Bankfinanzierung. Diese drei Themen betreffen jeweils ganze Rechenwege und stehen deshalb nicht hier, sondern auf eigenen Ratgeberseiten.
Geht es um Ihr eigenes Grundstück, halten Sie drei Angaben bereit: die genaue Lage oder die Flurstücksbezeichnung, den Stichtag, für den Sie den Wert brauchen, und den Anlass, also Grundsteuer, Erbschaft, Verkauf oder Finanzierung. Damit kann die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses schnell weiterhelfen. Nach § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs kann jedermann dort Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen, ein berechtigtes Interesse müssen Sie nicht darlegen.
Den Weg in das richtige Landesportal zeigt der Bodenrichtwert-Finder. Diese Website ist unabhängig und gehört weder zu einer Behörde noch zu einem Gutachterausschuss. Sie ordnet die amtlichen Quellen ein und verweist auf sie. Rechtsverbindlich sind allein das Portal des Landes und die Auskunft der Geschäftsstelle.
Häufige Fragen
Er ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss auf Grundlage der Kaufpreissammlung für eine Richtwertzone ermittelt. Er bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen und gilt immer zu einem bestimmten Stichtag.
Im amtlichen Portal Ihres Bundeslandes, meist unter dem Kürzel BORIS. Die Einsicht ist in allen 16 Ländern kostenfrei und ohne Registrierung möglich. Sie brauchen die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung aus Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer und klicken danach auf die Zone in der Karte.
Im Steuerrecht ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind die vom Gutachterausschuss ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Für einen Kaufvertrag zwischen Privaten bindet er dagegen niemanden.
Für das Verständnis nicht. Sobald es um einen konkreten Bescheid, um laufende Fristen oder um den Nachweis eines niedrigeren Werts geht, ist eine steuerliche Beratung sinnvoll. Diese Seiten erklären die Rechtslage allgemein und ersetzen weder eine Steuerberatung noch eine Wertermittlung für ein bestimmtes Grundstück.
Die Grundlagen im Baugesetzbuch und in der Immobilienwertermittlungsverordnung gelten bundesweit. Die Länder regeln jedoch selbst, wie viele Gutachterausschüsse es gibt, wie oft ermittelt wird und wie veröffentlicht wird. Deshalb unterscheiden sich Stichtage, Portale und Gebühren von Land zu Land deutlich.