Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Auf diese Frage gibt es keine allgemeine Antwort. Der Bodenrichtwert gilt immer nur für eine bestimmte Richtwertzone zu einem bestimmten Stichtag. Zwischen teuren Großstadtlagen und dünn besiedelten Landkreisen liegen in Deutschland mehr als zwei Größenordnungen, also der Faktor hundert und mehr.
Es gibt nicht den einen Bodenrichtwert
Ein Bodenrichtwert ist immer an drei Angaben gebunden: an die Richtwertzone, an den Stichtag und an die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Für Deutschland insgesamt existiert kein amtlicher Bodenrichtwert, und für eine Stadt existiert er auch nicht. Selbst innerhalb eines Ortes gibt es viele Zonen mit sehr unterschiedlichen Werten, zusätzlich getrennt nach Entwicklungszustand und Art der Nutzung.
Hinzu kommt, dass sich Zonen nach § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern dürfen. Für dieselbe Fläche können dann mehrere Bodenrichtwerte gelten, etwa einer für Wohnbauflächen und einer für gewerbliche Bauflächen. Welcher davon zählt, ergibt sich aus der Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks, dem Ihr Grundstück zuzuordnen ist.
Wer wissen will, wie hoch der Wert für ein konkretes Grundstück ist, muss ihn im Portal des Landes nachsehen. Das ist überall kostenfrei, siehe Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Wie weit die Werte auseinanderliegen
Wie groß die Unterschiede sind, zeigt die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland. Sie misst nicht Bodenrichtwerte, sondern tatsächliche Verkäufe, gibt aber ein zuverlässiges Bild der Spannweite. Im Jahr 2024 reichten die Kreiswerte von 2.504,02 €/m² in Mainz und 2.135,93 €/m² in der Stadt München bis zu 14,95 €/m² im Altmarkkreis Salzwedel und 9,13 €/m² in Görlitz.
| Stadt | Durchschnittlicher Kaufwert 2024 |
|---|---|
| München | 2.135,93 €/m² |
| Frankfurt am Main | 1.699,17 €/m² |
| Köln | 1.060,08 €/m² |
| Hamburg | 997,54 €/m² |
| Berlin | 705,19 €/m² |
| Leipzig | 489,00 €/m² |
| Dresden | 464,18 €/m² |
| Bremen | 276,13 €/m² |
| Hannover | 530,59 €/m² |
Achtung
Durchschnittlicher Kaufwert für baureifes Land, amtliche Statistik der Verkäufe, nicht der Bodenrichtwert. Die Zahlen zeigen das Niveau einer Region, nicht den Wert einer einzelnen Zone. Der Vergleich der Kreise ist über den Kaufwerte-Vergleich möglich.
Auch über die Zeit bewegt sich das Niveau erheblich. Für Deutschland insgesamt weist dieselbe Statistik für baureifes Land im Jahr 2000 einen Durchschnitt von 76,21 €/m² aus, im Jahr 2010 von 129,67 €/m², im Jahr 2020 von 198,96 €/m² und im Jahr 2024 von 250,24 €/m². Eine Zahl aus einem älteren Artikel taugt deshalb selten als Vergleich für heute.
Woran die Höhe hängt
Die wichtigsten Stellschrauben sind:
- Der Entwicklungszustand. Baureifes Land liegt deutlich über Rohbauland, dieses über Bauerwartungsland, und land- oder forstwirtschaftliche Flächen liegen noch einmal weit darunter.
- Die Art der Nutzung. Wohnbauflächen, Gewerbeflächen und gemischte Bauflächen haben in derselben Gemeinde unterschiedliche Werte.
- Das Maß der baulichen Nutzung. Je mehr Geschossfläche zulässig ist, desto höher fällt der Wert je Quadratmeter Grundstück in der Regel aus, siehe Geschossflächenzahl.
- Der beitragsrechtliche Zustand. Ob die Erschließungsbeiträge schon gezahlt sind, verändert den Wert spürbar.
- Die Lage. Nachfrage, Infrastruktur und Arbeitsmarkt schlagen sich unmittelbar in den Kaufpreisen und damit in den Bodenrichtwerten nieder.
Der letzte Punkt verdient einen eigenen Blick. Bei baureifem Land ist stets anzugeben, ob sich der Wert auf den erschließungsbeitragsfreien oder auf den erschließungsbeitragspflichtigen Zustand bezieht. Zwischen beiden Angaben liegt der Betrag, den die Gemeinde für die Erschließung noch verlangen kann. Wer diese Angabe übersieht, vergleicht zwei verschiedene Dinge, siehe Erschließungszustand.
Warum Vergleichszahlen oft danebenliegen
Zahlen aus Immobilienportalen, aus Zeitungsartikeln oder aus Nachbarschaftsgesprächen beziehen sich häufig auf etwas anderes: auf Angebotspreise statt auf beurkundete Kaufpreise, auf bebaute statt unbebaute Grundstücke, auf einen anderen Stichtag oder auf eine benachbarte Zone. Auch der Durchschnitt einer ganzen Stadt hilft wenig, wenn die Werte innerhalb der Stadt um ein Vielfaches auseinanderliegen.
Innerhalb einer Zone ist zudem eine Spanne angelegt. Nach § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung werden Zonen so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Der ausgewiesene Wert ist der Wert des typischen Grundstücks, nicht die Obergrenze.
So finden Sie den Wert für Ihr Grundstück
Öffnen Sie das Portal Ihres Bundeslandes, geben Sie die Adresse oder das Flurstück ein und klicken Sie auf die Zone. Notieren Sie neben dem Wert immer den Stichtag, den Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. Ohne diese drei Angaben ist die Zahl nicht verwertbar. Den Einstieg für alle 16 Länder bietet der Bodenrichtwert-Finder.
Für die Umrechnung auf Ihr Grundstück brauchen Sie danach die Fläche und gegebenenfalls Anpassungen an abweichende Merkmale. Den Rechenweg beschreibt die Seite Grundstückswert berechnen.
Ein Beispiel zur Größenordnung, ausdrücklich als Annahme: Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter und Ihr Grundstück misst 750 m². Dann liegt der reine Bodenwert vor allen Anpassungen bei 285.000 €. Liegt der Wert der Zone dagegen bei 60 Euro je Quadratmeter, sind es 45.000 €. Dieselbe Fläche, dieselbe Rechnung, ein völlig anderes Ergebnis. Genau deshalb lässt sich die Frage nach der Höhe nur mit Blick auf die konkrete Zone beantworten.
Häufige Fragen
Nein. Bodenrichtwerte werden je Richtwertzone ermittelt und nicht zu einem Bundeswert zusammengefasst. Eine bundesweite Orientierung liefert nur die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland, und die misst tatsächliche Verkäufe, nicht Bodenrichtwerte. Für Ihr Grundstück zählt allein der Wert der zuständigen Zone.
Sehr groß. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Mainz bei 2.504,02 € je Quadratmeter, in Görlitz bei 9,13 €. Das ist ein Verhältnis von rund 274 zu 1. Auch zwischen Stadtteilen einer einzigen Stadt können sich die Werte vervielfachen.
Das hängt vom Anlass ab. Beim Verkauf spricht ein hoher Wert für ein hohes Preisniveau der Lage. Bei der Grundsteuer im Bundesmodell und bei Erbschaft oder Schenkung erhöht er dagegen die Bemessungsgrundlage. Der Wert selbst ist eine neutrale Marktbeobachtung, keine Bewertung Ihrer Immobilie.
Weil die Grundstücke in verschiedenen Richtwertzonen liegen können, auch wenn sie nebeneinander stehen. Zonengrenzen folgen Wertunterschieden, nicht Straßenverläufen. Möglich ist auch, dass sich Zonen deckungsgleich überlagern und für dieselbe Fläche mehrere Werte mit unterschiedlicher Art der Nutzung gelten. In diesem Fall muss sich jedes Grundstück eindeutig einem Bodenrichtwertgrundstück zuordnen lassen.
Deutlich niedriger als für Bauland, weil land- und forstwirtschaftliche Flächen einen anderen Entwicklungszustand haben. Auch hier gilt: Es gibt keinen allgemeinen Wert, sondern nur den Wert der jeweiligen Zone. Bei landwirtschaftlichen Flächen wird zusätzlich die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl dargestellt.