Katasteramt oder Gutachterausschuss?
Für Bodenrichtwerte ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig, nicht das Katasteramt. Das Katasteramt führt das Liegenschaftskataster mit allen Flurstücken, ihren Grenzen, Größen, Nutzungen und Gebäuden. Wer Eigentum und Lasten sucht, landet beim Grundbuchamt. In vielen Ländern sitzen zwei dieser Stellen unter derselben Adresse.
Drei Stellen, drei Aufgaben
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. § 2 Absatz 2 der Grundbuchordnung verweist ausdrücklich darauf: Die Grundstücke werden im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt. Geführt wird es von den Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder, heute digital im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem ALKIS. Es beschreibt Flurstücke und Gebäude mit Lage, Form, Größe und Nutzung. Werte enthält es nicht.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist für die Werte zuständig. Nach § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs führt er die Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte sowie die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Nach § 193 Absatz 1 erstattet er außerdem Gutachten über den Verkehrswert, unter anderem auf Antrag der Eigentümer. Mehr dazu auf der Seite zum Gutachterausschuss.
Beide arbeiten mit denselben Geobasisdaten. § 17 der Immobilienwertermittlungsverordnung verlangt sogar, dass die Bodenrichtwerte in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten geführt werden. Deshalb zeigen die Landesportale die Richtwertzonen zusammen mit den Flurstücksgrenzen aus dem Kataster. Die Datengrundlage ist gemeinsam, die Zuständigkeit nicht.
Wer wofür zuständig ist
| Ihr Anliegen | Zuständige Stelle |
|---|---|
| Bodenrichtwert und Bodenrichtwertauskunft | Gutachterausschuss, Geschäftsstelle |
| Verkehrswertgutachten für ein Grundstück | Gutachterausschuss oder bestellter Sachverständiger |
| Grundstücksmarktbericht, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze | Gutachterausschuss oder Oberer Gutachterausschuss |
| Auskunft aus der Kaufpreissammlung | Gutachterausschuss, nur bei berechtigtem Interesse |
| Flurstücksnummer, amtliche Fläche, Grenzverlauf, Liegenschaftskarte | Vermessungs- und Katasterbehörde |
| Grenzvermessung, Teilung eines Grundstücks | Vermessungs- und Katasterbehörde oder öffentlich bestellter Vermessungsingenieur |
| Eigentümer, Grundschulden, Wege- und Wohnrechte | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Grundsteuerwert und Steuerbescheide | Finanzamt |
| Hebesatz, Bebauungsplan, Erschließungsbeiträge | Gemeinde oder Stadt |
Nicht in der Tabelle steht der häufigste Fall: Wer nur wissen will, wie hoch der Bodenrichtwert ist, braucht überhaupt keine Behörde. Die Landesportale zeigen den Wert kostenfrei und ohne Registrierung, siehe die Übersicht der amtlichen BORIS-Portale. Eine Stelle kontaktieren müssen Sie erst, wenn Sie ein amtliches Dokument, einen weit zurückliegenden Stichtag oder ein Gutachten benötigen.
Was im Grundbuch steht
Das Grundbuch wird nach § 1 der Grundbuchordnung von den Amtsgerichten als Grundbuchämtern geführt, jeweils für die Grundstücke in ihrem Bezirk. Es beantwortet die Eigentumsfrage, nicht die Wertfrage. Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke nach dem amtlichen Verzeichnis bezeichnet, also mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aus dem Kataster. Die erste Abteilung nennt den Eigentümer und die Grundlage der Eintragung. Die zweite Abteilung enthält die Belastungen und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, also etwa Wegerechte, Wohnrechte oder Vormerkungen. Die dritte Abteilung ist den Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden vorbehalten.
Für die Bodenrichtwertabfrage brauchen Sie aus dem Grundbuch meist nur eines: die Flurstücksbezeichnung aus dem Bestandsverzeichnis, falls das Portal über die Adresse nicht weiterkommt. Bei einer Eigentumswohnung finden Sie dort zusätzlich den Miteigentumsanteil am Grundstück.
Warum die Verwechslung so häufig ist
Der Grund ist organisatorisch. In mehreren Ländern sind die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse bei genau den Behörden angesiedelt, die auch das Kataster führen. In Brandenburg sitzen sie bei den Katasterbehörden, in Rheinland-Pfalz zum Teil bei den Vermessungs- und Katasterämtern, in Niedersachsen bei den Regionaldirektionen des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung, in Thüringen beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, in Schleswig-Holstein teils beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation.
Sie erreichen die richtige Stelle also oft unter derselben Adresse und manchmal im selben Gebäude. Rechtlich bleiben es zwei Dinge: Die Katasterbehörde handelt als Behörde, der Gutachterausschuss ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium nach § 192 des Baugesetzbuchs, das sich lediglich einer Geschäftsstelle bedient.
In anderen Ländern ist die Trennung deutlicher. In Baden-Württemberg sitzen die Gutachterausschüsse bei den Städten und Gemeinden, in Bayern bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten, in Sachsen in den Landratsämtern und Stadtverwaltungen. Wo Ihr Ausschuss angesiedelt ist, sagt Ihnen das Landesportal beim Klick auf die Zone, und den Weg dorthin zeigt der Bodenrichtwert-Finder.
Was Sie wo bekommen
Brauchen Sie nur den Wert, gehen Sie ins Portal Ihres Landes. Die Einsicht ist in allen 16 Ländern kostenfrei, siehe Bodenrichtwert kostenlos einsehen. Brauchen Sie die Flurstücksnummer, hilft die Katasterbehörde oder ein Blick in den Grundbuchauszug und in den Kaufvertrag. Brauchen Sie einen belastbaren Wert für ein einzelnes Grundstück, führt kein Weg an einem Gutachten vorbei, siehe Grundstücksbewertung und Gutachten.
Ein weiterer Beteiligter wird oft übersehen: der Notar. Er beurkundet den Kaufvertrag, übersendet ihn nach § 195 des Baugesetzbuchs an den Gutachterausschuss und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Eine Bodenrichtwertauskunft stellt er nicht aus und einen Verkehrswert ermittelt er nicht.
Die Kaufpreissammlung als Sonderfall
Eine Datenquelle liegt zwischen den Stühlen: die Kaufpreissammlung. Sie wird beim Gutachterausschuss geführt, ist aber nicht öffentlich. Nach § 195 des Baugesetzbuchs darf sie nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden, und Auskünfte daraus sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Was das bedeutet, erklärt der Begriff Kaufpreissammlung.
Für Bodenrichtwerte gilt das Gegenteil. Sie sind nach § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs zu veröffentlichen, und jedermann kann Auskunft darüber verlangen. Ein berechtigtes Interesse müssen Sie dafür nicht darlegen. Öffentlich zugänglich sind außerdem die Grundstücksmarktberichte, in denen die Ausschüsse ihre Kaufpreissammlung anonym auswerten und Umsätze und Preisentwicklungen beschreiben.
Häufige Fragen
Für den Wert selbst ist der Gutachterausschuss zuständig. Weil dessen Geschäftsstelle in mehreren Ländern beim Katasteramt oder beim Landesamt für Vermessung sitzt, erreichen Sie beide oft unter derselben Adresse. Das Liegenschaftskataster selbst enthält keine Bodenrichtwerte, sondern Flurstücke, Grenzen, Größen, Nutzungen und Gebäude.
Es ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke und beschreibt Lage, Form, Größe und Nutzung jedes Flurstücks sowie die Gebäude darauf. Geführt wird es von den Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder, digital im System ALKIS. Kaufpreise und Bodenrichtwerte gehören nicht dazu, sie liegen beim Gutachterausschuss.
Das Grundbuch führt das Amtsgericht als Grundbuchamt. Es nennt im Bestandsverzeichnis das Grundstück nach dem Kataster, in der ersten Abteilung den Eigentümer, in der zweiten Abteilung Lasten und Beschränkungen wie Wege- oder Wohnrechte und in der dritten Abteilung Hypotheken und Grundschulden. Werte enthält es nicht.
Aus dem Grundbuchauszug, aus dem notariellen Kaufvertrag oder aus den Bescheiden des Finanzamts zur Grundsteuer. Alternativ erteilt die Vermessungs- und Katasterbehörde einen Katasterauszug. Viele Landesportale erlauben zusätzlich die Suche über die Adresse, sodass Sie die Nummer für die Abfrage gar nicht brauchen.
Der Gutachterausschuss auf Antrag, unter anderem von Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Gerichten und Behörden. Daneben kommen Sachverständige in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Das Katasteramt erstellt keine Gutachten.