Der Bodenrichtwert erscheint zu hoch
Den Bodenrichtwert selbst können Sie nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt gegen Sie. Angreifbar ist nur der Bescheid, der darauf beruht, also der Grundsteuerwertbescheid oder der Feststellungsbescheid des Finanzamts. Dafür gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat. Einen niedrigeren Wert müssen Sie nachweisen.
Der Bodenrichtwert ist kein Bescheid
Ein Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss beschlossen und veröffentlicht. Er richtet sich nicht an eine bestimmte Person und enthält keine Zahlungsaufforderung. Deshalb gibt es dagegen weder Widerspruch noch Klage. Der Bundesfinanzhof formuliert es so: Die Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt haben, sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich (Urteil vom 25. August 2010, II R 42/09).
Daran hat sich nichts geändert. Mit Urteil vom 12. November 2025 (II R 31/24) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass ein Finanzgericht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf. Anlass für eine eingeschränkte gerichtliche Überprüfung besteht nur, wenn Verstöße bei der Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen. Dazu passt § 14 Absatz 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung: Das angewendete Verfahren ist zu dokumentieren, der einzelne Bodenrichtwert ist aber nicht zu begründen.
Zuerst die eigenen Angaben prüfen
Bevor Sie über einen Einspruch nachdenken, lohnt ein Abgleich. Erstaunlich viele Beschwerden über einen zu hohen Wert lösen sich hier auf:
- Stichtag. Für die Grundsteuer im Bundesmodell zählt der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der heutige Wert. Bei Erbschaft und Schenkung zählt der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Wert. Was das genau bedeutet, steht auf der Seite zu Stichtag und Aktualisierung.
- Zone. Liegt Ihr Grundstück wirklich in der Zone, deren Wert im Bescheid steht. Zonengrenzen folgen Wertunterschieden, nicht immer den Straßen.
- Entwicklungszustand und Art der Nutzung. Ein Wert für baureifes Land gilt nicht für eine Fläche, die noch Bauerwartungsland ist.
- Fläche. Stimmt die angesetzte Grundstücksfläche mit dem Liegenschaftskataster überein, bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.
Den amtlichen Wert samt Merkmalen sehen Sie kostenlos im Landesportal nach, siehe Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Welcher Bescheid der richtige ist
Bei der Grundsteuer stehen drei Bescheide hintereinander. Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwert gesondert fest, so verlangt es § 219 des Bewertungsgesetzes. Darauf baut der Grundsteuermessbescheid auf, und erst danach setzt die Gemeinde mit ihrem Hebesatz die Grundsteuer fest.
Der Bodenrichtwert steckt allein im ersten Bescheid. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids. Wer den Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig werden lässt und erst gegen die Rechnung der Gemeinde vorgeht, kommt an den Wert nicht mehr heran. Wie die drei Ebenen zusammenspielen, zeigt die Seite Bodenrichtwert und Grundsteuer.
Bei Erbschaft und Schenkung ist der Aufbau ähnlich. Nach § 151 des Bewertungsgesetzes wird der Grundbesitzwert gesondert festgestellt. Dieser Feststellungsbescheid ist der richtige Adressat eines Einspruchs, nicht der spätere Erbschaftsteuerbescheid.
Einspruch und Frist
Nach § 355 der Abgabenordnung ist der Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen. Die Frist läuft für jeden Bescheid einzeln und wird nicht dadurch verlängert, dass Sie erst ein Gutachten beauftragen. Ein Einspruch hemmt außerdem nicht automatisch die Zahlung: Wer nicht zahlen will, solange die Sache offen ist, muss zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung beantragen.
Achtung
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob ein Einspruch in Ihrem Fall sinnvoll ist und welche Frist konkret läuft, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Den niedrigeren Wert nachweisen
Wer einen niedrigeren Wert ansetzen will, muss ihn belegen. Das Gesetz kennt dafür Wege mit sehr unterschiedlichen Hürden.
Bei der Grundsteuer nach dem Bundesmodell gilt § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes. Der niedrigere gemeine Wert ist anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der ermittelte Grundsteuerwert erheblich davon abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis dient ein Gutachten oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über dieselbe wirtschaftliche Einheit aus dem Jahr vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt.
Bei Erbschaft und Schenkung gilt § 198 des Bewertungsgesetzes, und dort gibt es keine Prozenthürde. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert, ist dieser Wert anzusetzen. Als Nachweis kommt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses in Betracht oder das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige bestellt oder zertifiziert wurde. Mehr dazu auf den Seiten Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung und Grundstücksbewertung und Gutachten.
In Baden-Württemberg gilt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Der Bundesfinanzhof hat es mit zwei Urteilen vom 22. April 2026 (II R 26/24 und II R 27/24) für verfassungsgemäß gehalten. Nach § 38 Absatz 1 des Landesgrundsteuergesetzes ist der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks pauschal und ohne individuelle Anpassung auf alle Grundstücke der Zone anzuwenden; objektspezifische Besonderheiten lassen sich allein über den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 38 Absatz 4 berücksichtigen.
Hinweis an die Geschäftsstelle
Halten Sie eine Zuordnung für offensichtlich falsch, etwa weil eine Zonengrenze mitten durch ein einheitliches Baugebiet verläuft oder der Entwicklungszustand nicht zur Lage passt, können Sie die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses darauf hinweisen. Ein Anspruch auf Änderung folgt daraus nicht, aber sachliche Hinweise fließen in die nächste Ermittlung ein. Die zuständige Stelle finden Sie über die Seite zum Gutachterausschuss.
Wie stark sich der Wert auf einen konkreten Betrag auswirkt, können Sie vorab durchrechnen. Der Grundstückswert-Rechner zeigt, welchen Unterschied ein abweichender Bodenrichtwert oder eine andere Fläche macht. Das ersetzt kein Gutachten, hilft aber bei der Frage, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.
Häufige Fragen
Nein. Der Bodenrichtwert ist kein an Sie gerichteter Verwaltungsakt, sondern eine veröffentlichte Marktbeobachtung des Gutachterausschusses. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist er im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Angreifbar ist nur der Bescheid, der auf ihm aufbaut.
Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, so steht es in § 355 der Abgabenordnung. Die Frist läuft für jeden Bescheid einzeln. Wer den Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig werden lässt, kann den Wert später auch über den Messbescheid und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde nicht mehr angreifen.
Bei der Grundsteuer im Bundesmodell erst, wenn der festgestellte Wert den tatsächlichen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt, denn erst dann greift § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes. Bei Erbschaft und Schenkung gibt es diese Hürde nicht, dort genügt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198.
Ja, unter Bedingungen. Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über dieselbe wirtschaftliche Einheit kann als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Stichtag vereinbart wurde und sich die Verhältnisse nicht verändert haben. Ein Verkauf unter nahen Angehörigen genügt dafür in der Regel nicht.
Für Ihren laufenden Bescheid nicht unmittelbar, denn der Ausschuss ändert einen beschlossenen Wert nicht rückwirkend. Sachliche Hinweise auf falsche Zonengrenzen, einen unpassenden Entwicklungszustand oder veraltete Merkmale kann die Geschäftsstelle aber bei der nächsten Ermittlung berücksichtigen. Der Aufwand ist gering, die Wirkung zeigt sich in der Zukunft.