Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit typischen Merkmalen. Der Verkaufspreis entsteht in einem einzelnen Vertrag und hängt an Zuschnitt, Zustand und Verhandlung. Beide Zahlen können in beide Richtungen weit auseinanderliegen.
Zwei Größen mit verschiedenen Aufgaben
Der Bodenrichtwert beantwortet die Frage: Was ist der Boden in dieser Lage im Mittel wert. Er wird nach § 196 des Baugesetzbuchs als durchschnittlicher Lagewert für den Boden ermittelt und bezieht sich nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks. Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist ausdrücklich ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone übereinstimmen.
Der Verkaufspreis beantwortet eine andere Frage: Was haben zwei bestimmte Parteien an einem bestimmten Tag für ein bestimmtes Grundstück vereinbart. Darin stecken Angebot und Nachfrage vor Ort, der Zuschnitt der Fläche, die Erschließung, Altlasten, Baurecht, der Verhandlungsspielraum und manchmal auch persönliche Gründe. Eine Übersicht der Zusammenhänge gibt die Seite Bodenrichtwert und Kaufpreis.
Beide Größen hängen trotzdem eng zusammen. Der Bodenrichtwert wird aus genau diesen Kaufpreisen abgeleitet: Die Notare übersenden jeden Kaufvertrag an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt und die Werte im Vergleichswertverfahren ableitet. Der Bodenrichtwert ist also ein aus vielen tatsächlichen Preisen abgeleiteter Durchschnitt. Nur bezieht er sich eben auf das typische Grundstück der Zone und nicht auf Ihres.
Was im Bodenrichtwert nicht steckt
Vier Punkte werden regelmäßig übersehen:
- Die Toleranz der Zone. Nach § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung werden Richtwertzonen so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken der Zone und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Schon innerhalb einer Zone ist also eine Spanne angelegt.
- Der Aufwuchs. Bodenrichtwerte enthalten nach § 14 der Verordnung keinen Wertanteil für den Aufwuchs. Bäume und Bepflanzung sind nicht eingerechnet.
- Das Gebäude. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Ein Haus wird also ausgeblendet.
- Ihr Einzelfall. Merkmale, die nur bei einer Einzelbegutachtung feststellbar sind, weist das Bodenrichtwertgrundstück nach § 16 der Verordnung ausdrücklich nicht auf.
Ein Rechenbeispiel mit ausdrücklicher Annahme
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter und Ihr Grundstück ist 600 m² groß. Die einfache Rechnung ergibt 380 €/m² mal 600 m², also 228.000 €. Diese Zahl ist ein Ausgangspunkt, kein Preis.
Weicht Ihr Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück ab, ist der Wert anzupassen. Ist die zulässige Bebauung geringer, sinkt der Wert. Ist das Grundstück deutlich größer oder tiefer als in der Zone üblich, wirkt sich das ebenfalls aus. Dafür veröffentlichen die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten, siehe Umrechnungskoeffizient. Eine strukturierte Rechnung führt der Grundstückswert-Rechner vor, den Rechenweg erklärt die Seite Grundstückswert berechnen.
Achtung
Ein aus dem Bodenrichtwert errechneter Betrag ist keine Wertermittlung und kein Angebotspreis. Eine belastbare Aussage zum Verkehrswert liefert nur ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
Wann die Werte nah beieinanderliegen
Je gleichförmiger ein Gebiet ist, desto besser passt der Bodenrichtwert. In einem Neubaugebiet mit ähnlich geschnittenen, voll erschlossenen Parzellen und einem einheitlichen Bebauungsplan liegen Bodenrichtwert und tatsächliche Kaufpreise oft dicht zusammen. Der Grund ist einfach: Dort ähnelt fast jedes Grundstück dem Bodenrichtwertgrundstück.
Weit auseinander liegen die Zahlen dagegen in gewachsenen Ortslagen mit sehr unterschiedlichen Grundstücken, in Gebieten mit wenigen Verkäufen und bei Sonderlagen wie Hanggrundstücken, Hinterliegern oder Flächen mit ungeklärtem Baurecht. Auch ein starker Marktumschwung nach dem Stichtag lässt die Zahlen auseinanderdriften, denn der amtliche Wert bleibt bis zum nächsten Stichtag unverändert.
In Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr darf der Gutachterausschuss nach § 14 der Immobilienwertermittlungsverordnung Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren heranziehen. Das ist sachgerecht, macht den Wert dort aber weniger genau als in einem lebhaften Markt. Wer in einer solchen Lage kauft oder verkauft, sollte den Bodenrichtwert entsprechend vorsichtig verwenden.
Was Sie stattdessen tun können
Nutzen Sie den Bodenrichtwert als Anker und ergänzen Sie ihn um drei Dinge. Erstens: die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks aus dem Portal, also Entwicklungszustand, Art der Nutzung und, falls angegeben, das Maß der baulichen Nutzung. Zweitens: den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses, der Umsätze und Preisentwicklungen der Region beschreibt. Drittens: die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland als grobe Einordnung, siehe Grundstückspreise in Deutschland.
Prüfen Sie außerdem, ob Ihr Grundstück überhaupt zur Zone passt. § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung erlaubt ausdrücklich, dass einzelne Flächen mit abweichender Nutzung oder Qualität Bestandteil einer Zone sind, etwa Grünflächen oder Verkehrsflächen. Für diese Flächen gilt der angegebene Bodenrichtwert gerade nicht. Wer eine solche Teilfläche nach dem Zonenwert bepreist, rechnet an der Sache vorbei.
Den Wert Ihrer Zone rufen Sie kostenlos im Landesportal ab. Wie das geht, steht auf der Seite Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Häufige Fragen
Der Bodenrichtwert ist kein Preisgebot und bindet niemanden. Er beschreibt das mittlere Bodenwertniveau einer Zone zum Stichtag. Ob Ihr Grundstück mehr oder weniger erzielt, hängt von seinen eigenen Merkmalen und von der Nachfrage ab. Als Ausgangspunkt für die Preisfindung ist er gut geeignet, als Preisschild nicht.
Häufig aus drei Gründen. Der Wert bezieht sich auf einen zurückliegenden Stichtag, während das Angebot von heute stammt. Er gilt für ein fiktives Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone, nicht für das angebotene. Und er enthält keinen Wertanteil für Aufwuchs oder für bereits vorhandene bauliche Anlagen.
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Ein Anhaltspunkt steckt aber in § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung: Die Zonen werden so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Individuelle Merkmale eines Grundstücks kommen zu dieser Spanne noch hinzu.
Nein. Der Verkehrswert ist der Wert eines bestimmten Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Der Bodenrichtwert ist eine der Grundlagen, um ihn zu ermitteln, ersetzt ihn aber nicht. Für den Verkehrswert braucht es ein Gutachten, das die besonderen Merkmale des Grundstücks berücksichtigt.
Ja, aber nur für den Boden. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte nach § 196 des Baugesetzbuchs mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Das Gebäude ist darin nicht enthalten und muss bei einer Bewertung gesondert berücksichtigt werden, etwa über ein Ertrags- oder Sachwertverfahren.