Gilt der Bodenrichtwert für Eigentumswohnungen?
Ja, allerdings nur anteilig. Zu einer Eigentumswohnung gehört immer ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück. Für die Bewertung wird die gesamte Grundstücksfläche mit diesem Anteil multipliziert und das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert der Zone. So entsteht der auf Ihre Wohnung entfallende Bodenwert.
Wohnungseigentum enthält immer Grund und Boden
Eine Eigentumswohnung ist rechtlich mehr als eine Wohnung. § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wortgleich steht das für die Grundsteuer in § 249 Absatz 5 und für die Erbschaft- und Schenkungsteuer in § 181 Absatz 4 des Bewertungsgesetzes.
Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört nach § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes auch das Grundstück. Deshalb betrifft der Bodenrichtwert jeden Wohnungseigentümer, obwohl ihm keine abgegrenzte Fläche allein gehört. § 244 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes bestimmt zudem, dass jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum als eigenes Grundstück gilt, also eine eigene wirtschaftliche Einheit bildet.
Praktisch heißt das: In einem Haus mit 20 Wohnungen erhalten 20 Eigentümer je einen eigenen Grundsteuerwertbescheid, obwohl es nur ein Flurstück gibt. In jedem Bescheid steht derselbe Bodenrichtwert der Zone, aber eine andere anteilige Fläche. Für Teileigentum, also Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie Läden oder Praxen, gilt dieselbe Systematik.
So finden Sie Ihren Miteigentumsanteil
Der Anteil steht als Bruch in drei Dokumenten: in der Teilungserklärung, im Wohnungsgrundbuch und im notariellen Kaufvertrag. Nach § 7 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das Wohnungsgrundbuch. Übliche Schreibweisen sind 122/10.000 oder 45,7/1.000. Der Anteil richtet sich meist, aber nicht zwingend, nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche der Anlage.
Die Gesamtfläche des Grundstücks entnehmen Sie dem Grundbuch oder dem Liegenschaftskataster. Beide Angaben zusammen ergeben die auf Ihre Wohnung entfallende Grundstücksfläche. In den Grundsteuerformularen wird genau so gefragt: Für jedes Flurstück sind die volle Fläche und der darauf entfallende Anteil mit Zähler und Nenner anzugeben.
Zwei Stolperstellen sind häufig. Erstens ist der Miteigentumsanteil nicht dasselbe wie der Anteil an der Wohnfläche, auch wenn beide oft ähnlich ausfallen. Maßgeblich ist allein der im Grundbuch eingetragene Bruch. Zweitens müssen Sie, wenn zur Anlage mehrere Flurstücke gehören, deren Flächen zuerst addieren.
Der Rechenweg in drei Schritten
Der Weg ist immer derselbe:
- Gesamte Grundstücksfläche mal Miteigentumsanteil ergibt Ihre anteilige Fläche.
- Anteilige Fläche mal Bodenrichtwert der Zone ergibt den anteiligen Bodenwert.
- Je nach Anlass folgen weitere Schritte, bei der Grundsteuer etwa eine Abzinsung.
Angenommen, das Grundstück der Wohnanlage ist 4.000 m² groß, Ihr Miteigentumsanteil beträgt 250/10.000 und der Bodenrichtwert Ihrer Zone liegt bei 380 € je Quadratmeter. Dann entfallen auf Ihre Wohnung 100 m² Grundstücksfläche, und der anteilige Bodenwert beträgt 38.000 €. Alle drei Ausgangszahlen dieses Beispiels sind ausdrücklich angenommen.
Ein Fall aus der Rechtsprechung zeigt die übliche Größenordnung: In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Verfahren (Urteil vom 12. November 2025, II R 31/24) hatte die Wohnanlage ein Grundstück von 9.273 m², die Klägerin einen Miteigentumsanteil von 122/10.000 und eine Wohnung von 70 m². Auf ihre Wohnung entfielen damit rund 113 m² Grund und Boden. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Grundstückswert-Rechner nach.
Grundsteuer, Erbschaft und Verkauf
Bei der Grundsteuer nach dem Bundesmodell wird Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes im Ertragswertverfahren bewertet. Der anteilige Bodenwert nach § 247 wird dabei nicht voll angesetzt, sondern nach § 257 abgezinst und zum kapitalisierten Reinertrag addiert. Je länger die Restnutzungsdauer des Gebäudes, desto kleiner fällt der angesetzte Bodenanteil aus. Mehr dazu auf der Seite Bodenrichtwert und Grundsteuer.
Deshalb dominiert bei Wohnungen fast immer der Gebäudeteil. Die Grundstücksfläche verteilt sich auf alle Einheiten, und der Bodenanteil wird zusätzlich abgezinst. Bedeutungslos wird der Bodenrichtwert dadurch nicht: Nach § 251 des Bewertungsgesetzes darf der Wert eines bebauten Grundstücks nicht geringer sein als 75 Prozent des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. In teuren Lagen mit älteren Gebäuden greift dieser Mindestwert, und dann bestimmt der Bodenrichtwert das Ergebnis unmittelbar.
Bei Erbschaft und Schenkung hängt es vom Verfahren ab. Nach § 182 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten, der Bodenwert geht darin auf. Liegt kein Vergleichswert vor, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung, und dort wird der Bodenwert nach § 189 gesondert angesetzt, ermittelt aus Fläche und Bodenrichtwert. Die Zusammenhänge erklärt die Seite Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung.
Beim Verkauf spielt der anteilige Bodenwert nur mittelbar eine Rolle. Der Preis einer Wohnung richtet sich nach Lage, Ausstattung, Zustand und Nachfrage, nicht nach dem rechnerischen Bodenanteil. Für die Einordnung des Lageniveaus bleibt der Bodenrichtwert trotzdem nützlich, siehe Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken.
Achtung
Diese Seite informiert allgemein. Sie ersetzt weder eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen noch eine steuerliche oder rechtliche Beratung. Verbindliche Bodenrichtwerte erteilt der zuständige Gutachterausschuss, verbindliche Auskünfte zu Ihrer Steuer Ihr Finanzamt oder eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Stellplätze, Keller und Sondernutzung
Häufige Streitfrage ist der Stellplatz. Der Bundesfinanzhof hat im genannten Urteil entschieden, dass ein Tiefgaragenstellplatz zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums gehört, wenn der Eigentümer ihn aufgrund eines eingeräumten Sondernutzungsrechts nutzt, auch wenn sich das Sondereigentum nicht auf den Stellplatz erstreckt. Ein zusätzlicher Bodenwert entsteht dadurch nicht, denn der Grund und Boden ist bereits über den Miteigentumsanteil erfasst.
Für die Grundsteuer wirkt sich der Stellplatz trotzdem aus, allerdings an anderer Stelle. Nach Anlage 39 zum Bewertungsgesetz fließt je Garagenstellplatz eine pauschale monatliche Nettokaltmiete in den Rohertrag ein, unabhängig von Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Der Bodenrichtwert bleibt davon unberührt.
Gleiches gilt für Kellerräume und für Gartenanteile zur Sondernutzung: Sie verändern den Miteigentumsanteil nicht. Ist Ihnen dagegen ein eigener Miteigentumsanteil an einer separaten Fläche zugeordnet, etwa an einem gesonderten Garagengrundstück, kann dafür eine eigene wirtschaftliche Einheit entstehen. Den Bodenrichtwert der Zone rufen Sie in beiden Fällen kostenlos ab, siehe Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Häufige Fragen
Ja. Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, und dazu zählt das Grundstück. Der Bodenrichtwert wird deshalb auf die anteilige Grundstücksfläche angewendet. Rechtlich gilt jedes Wohnungseigentum nach § 244 des Bewertungsgesetzes sogar als eigenes Grundstück mit eigener wirtschaftlicher Einheit.
In der Teilungserklärung, im Wohnungsgrundbuch und im notariellen Kaufvertrag. Er ist als Bruch angegeben, etwa 122/10.000 oder 45,7/1.000. Die Gesamtfläche des Grundstücks steht im Grundbuch und im Liegenschaftskataster. Beide Angaben zusammen ergeben die auf Ihre Wohnung entfallende Grundstücksfläche. Auch die Hausverwaltung hat diese Unterlagen in der Regel vorliegen.
Multiplizieren Sie die gesamte Grundstücksfläche mit Ihrem Miteigentumsanteil und das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert der Zone. Angenommen, das Grundstück misst 4.000 m², Ihr Anteil beträgt 250/10.000 und der Bodenrichtwert liegt bei 380 € je Quadratmeter, dann entfallen 100 m² auf Ihre Wohnung und der anteilige Bodenwert beträgt 38.000 €.
Für den Bodenwert nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. November 2025 entschieden, dass ein über ein Sondernutzungsrecht genutzter Tiefgaragenstellplatz zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums gehört. Der Grund und Boden ist bereits über den Miteigentumsanteil erfasst; für die Grundsteuer wirkt sich der Stellplatz über den Rohertrag aus.
Weil bei Wohnungseigentum im Bundesmodell nicht der volle Bodenwert angesetzt wird. Nach § 257 des Bewertungsgesetzes wird er mit einem Faktor abgezinst, der von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängt, und danach zum kapitalisierten Reinertrag addiert. Je länger die Restnutzungsdauer, desto kleiner der angesetzte Bodenanteil.