Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken
Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden immer so, als wäre er unbebaut. Bei einem unbebauten Grundstück ergibt Fläche mal Bodenrichtwert bereits den Bodenwert. Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert nur ein Baustein, der im Sachwert- oder Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeanteil zusammengeführt wird.
Auf einem bebauten Grundstück steht ein Haus, und trotzdem beschreibt der Bodenrichtwert den Boden so, als stünde dort nichts. Das ist kein Versehen, sondern Absicht des Gesetzgebers. Wer damit rechnet, muss wissen, wo der Bodenwert endet und der Gebäudewert anfängt.
Der Bodenrichtwert gilt für den Boden ohne Gebäude
In § 196 Baugesetzbuch steht der entscheidende Satz: In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Dazu passt die Definition in § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung, wonach das Bodenrichtwertgrundstück ein unbebautes und fiktives Grundstück ist.
Auch die Wertermittlung folgt dieser Trennung. Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln. Ein altes Haus, ein Neubau oder eine leere Wiese führen in derselben Zone also zum selben Bodenwert je Quadratmeter.
Kurz erklärt
Bebaut oder unbebaut ändert nichts am Bodenrichtwert. Es ändert nur, was Sie danach noch rechnen müssen: Beim unbebauten Grundstück sind Sie fast fertig, beim bebauten fängt die Arbeit an.
Unbebautes Grundstück: Fläche mal Bodenrichtwert
Beim unbebauten Grundstück ist der Rechenweg kurz. Sie multiplizieren die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert der Zone.
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter und Ihr Grundstück misst 600 Quadratmeter. Dann ergibt die Rechnung 600 mal 380 €, also 228.000 €. Diesen Zwischenschritt übernimmt auch der Grundstückswert-Rechner. Die Feinheiten des Rechenwegs erklärt der Beitrag Grundstückswert berechnen.
Anpassungen an Ihr Grundstück
Das Ergebnis gilt zunächst für das gedachte Grundstück der Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist anzupassen. Die ImmoWertV nennt dafür mehrere Werkzeuge:
- Umrechnungskoeffizienten nach § 19 ImmoWertV, wenn sich Ihr Grundstück in Größe, Tiefe oder Maß der baulichen Nutzung vom Bodenrichtwertgrundstück unterscheidet. Der Beitrag zum Umrechnungskoeffizienten erklärt das Prinzip.
- Der objektspezifisch angepasste Bodenrichtwert nach § 26 ImmoWertV, wenn der Richtwert an die Merkmale Ihres Grundstücks angeglichen wird.
- § 41 ImmoWertV für den Fall, dass die Grundstücksgröße die marktübliche Größe erheblich überschreitet, etwa bei einer großen Gartenfläche hinter dem Haus.
Ob und wie stark angepasst wird, hängt von den Daten des zuständigen Gutachterausschusses ab. Ohne veröffentlichte Koeffizienten bleibt nur eine sachverständige Einschätzung. Prüfen Sie deshalb zuerst die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, die das Portal zur Zone ausweist. Dort stehen unter anderem Entwicklungszustand, Art der Nutzung, der beitrags- und abgaberechtliche Zustand und je nach Land eine wertrelevante Geschossflächenzahl. Erst der Vergleich dieser Merkmale mit Ihrem Grundstück zeigt, ob eine Anpassung überhaupt nötig ist.
Bebautes Grundstück: der Bodenwert ist nur ein Teil
Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert ein Baustein von mehreren. Welche Rechnung folgt, hängt vom Verfahren ab.
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert nach § 35 ImmoWertV aus den vorläufigen Sachwerten der baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert gebildet. Der Bodenwert tritt also neben die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung. Anschließend wird das Zwischenergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.
Im allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV geht der Bodenwert anders ein. Vom Reinertrag wird zunächst ein Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen, denn der Boden verbraucht sich nicht. Der verbleibende Anteil wird über die Restnutzungsdauer der Gebäude kapitalisiert, und der Bodenwert kommt am Ende wieder hinzu. Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Objekten verwendet.
In beiden Fällen gilt: Der Bodenrichtwert liefert den Ausgangspunkt für den Bodenwert, nicht den Wert der Immobilie. Warum beide Größen auseinanderfallen, behandelt der Beitrag zum Unterschied zwischen Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Wenn Gebäude und Zone nicht zusammenpassen
Es gibt Grundstücke, deren Bebauung nicht zu dem passt, was in der Zone üblich ist. Ein niedriges Altgebäude in einer Zone mit hoher zulässiger Bebauung ist ein solcher Fall. § 40 Absatz 5 ImmoWertV lässt zu, dass die tatsächliche bauliche Nutzung den Bodenwert beeinflusst, unter anderem bei abweichender Nutzung bebauter Grundstücke.
Reicht das nicht, greift § 43 ImmoWertV mit dem nutzungsabhängigen Bodenwert bei Liquidationsobjekten. Gemeint sind Grundstücke, bei denen sich der Abriss und eine neue Nutzung wirtschaftlich lohnen. Solche Konstellationen gehören in ein Gutachten, wie es der Beitrag zu Grundstücksbewertung und Gutachten beschreibt.
Achtung
Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch einen hohen Verkaufspreis für ein bebautes Grundstück. Abbruchkosten, laufende Mietverträge, Denkmalschutz oder eine ungünstige Bebauung können den Preis deutlich unter die reine Bodenrechnung drücken.
Für die Steuer gelten eigene Regeln
Im Steuerrecht wird dieselbe Trennung noch strenger gehandhabt. Nach § 179 Bewertungsgesetz ist der Bodenwert unbebauter Grundstücke regelmäßig aus der Fläche und dem zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert zu bestimmen. Für bebaute Grundstücke schreibt § 182 Bewertungsgesetz vor, welches Verfahren gilt: das Vergleichswertverfahren etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und das Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert und keine übliche Miete vorliegen.
Für die Grundsteuer im Bundesmodell greift zusätzlich § 247 Bewertungsgesetz, der den Bodenwert ebenfalls aus Fläche und Bodenrichtwert bildet. Maßgeblich ist dort nicht der aktuelle Wert, sondern der zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Welche Grundstücksart welchen Regeln folgt, ordnet die Übersicht Bodenrichtwert nach Grundstücksart.
Häufige Fragen
Ja. Nach § 196 Baugesetzbuch sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Der Wert beschreibt also den Boden, nicht das Haus. Für den Wert der Immobilie müssen Sie den Gebäudeanteil gesondert ermitteln.
Im Grundsatz multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert der Zone. Angenommen, der Bodenrichtwert beträgt 380 Euro je Quadratmeter und die Fläche 600 Quadratmeter, dann ergibt das 228.000 €. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder zulässiger Bebauung vom Bodenrichtwertgrundstück ab, kommen Anpassungen hinzu.
Beim unbebauten Grundstück ist der Bodenwert im Regelfall schon das Ergebnis. Beim bebauten Grundstück ist er nur ein Baustein. Im Sachwertverfahren tritt er neben den Wert der baulichen Anlagen, im allgemeinen Ertragswertverfahren wird er über den Bodenwertverzinsungsbetrag berücksichtigt und am Ende wieder hinzugerechnet.
Den Bodenrichtwert selbst nicht, denn dieser beschreibt ausdrücklich den unbebauten Zustand der Zone. Ein Altbau kann aber den Wert des Gesamtgrundstücks mindern, etwa weil Abbruchkosten anfallen oder weil die vorhandene Bebauung die zulässige Ausnutzung blockiert. Für solche Fälle sieht § 43 ImmoWertV einen nutzungsabhängigen Bodenwert bei Liquidationsobjekten vor. Ob das zutrifft, entscheidet eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Einzelfall.
Für die Bodenrechnung zählt die Fläche des Flurstücks, nicht die überbaute Fläche. Ob Garage, Terrasse oder Anbau darauf stehen, ändert am Bodenwert nichts. Diese Anlagen fließen erst in den Gebäudeteil der Wertermittlung ein, im Sachwertverfahren über den vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen nach § 37 ImmoWertV. Die maßgebliche Fläche entnehmen Sie dem Grundbuch oder dem Liegenschaftskataster.