Bauland kaufen 2026: worauf Sie vor dem Notartermin achten
Der Bodenrichtwert zeigt Ihnen die Größenordnung, mehr nicht. Entscheidend sind Baurecht, Erschließungszustand, Baugrund und der Zuschnitt des Grundstücks. Dazu kommen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und mögliche Beiträge. Wer diese Punkte vor dem Notartermin klärt, verhandelt mit belastbaren Zahlen statt mit Hoffnungen.
Kurz erklärt
Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis, sondern der durchschnittliche Lagewert einer Zone. Er taugt als Verhandlungsbasis. Über den tatsächlichen Wert entscheiden Baurecht, Erschließung, Baugrund und Zuschnitt des einzelnen Grundstücks.
Der Bodenrichtwert als Verhandlungsbasis
Vor dem ersten Gespräch mit dem Verkäufer sollten Sie den Bodenrichtwert der Zone kennen. Er zeigt, in welcher Größenordnung sich vergleichbare Grundstücke bewegen, und er stammt von einer neutralen Stelle. Nachschlagen können Sie ihn kostenlos über den Bodenrichtwert-Finder.
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 €/m² und das Grundstück misst 620 Quadratmeter. Dann liegt der rechnerische Bodenwert bei 235.600 €. Diese Zahl ist ein Ausgangspunkt, kein Preis. Der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks wird nach § 194 des Baugesetzbuchs aus seinen eigenen rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften bestimmt und kann deutlich darüber oder darunter liegen. Wie weit Bodenrichtwert und Kaufpreis auseinanderfallen können, zeigt die Seite Bodenrichtwert und Kaufpreis.
Prüfen Sie außerdem, ob das Bodenrichtwertgrundstück Ihrem Grundstück überhaupt ähnelt. Angegeben sind Entwicklungszustand, Art der Nutzung und das Maß der baulichen Nutzung. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Umrechnung nötig, und die gehört zur Arbeit des Gutachterausschusses.
Was Sie dort bauen dürfen
Der Preis eines Baugrundstücks hängt daran, was darauf entstehen darf. Drei Fälle sind zu unterscheiden.
- Bebauungsplan vorhanden. Dann steht dort verbindlich, was zulässig ist: Art der Nutzung, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Bauweise und überbaubare Fläche. Der Plan liegt bei der Gemeinde aus, meist auch online.
- Kein Bebauungsplan, aber Innenbereich. Nach § 34 Absatz 1 des Baugesetzbuchs ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Maßstab ist also die Nachbarschaft.
- Außenbereich. Dort ist Bauen die Ausnahme. Was das für den Wert bedeutet, steht unter Bodenrichtwert im Außenbereich.
Verlassen Sie sich nicht auf Zusagen im Exposé. Eine Bauvoranfrage bei der Baugenehmigungsbehörde kostet eine Gebühr und schafft Klarheit, bevor Sie unterschreiben. Was die Kennzahlen bedeuten, erklären die Begriffe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl.
Erschließung und Beiträge
Ein Grundstück gilt als baureif, wenn es erschlossen ist, also an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angebunden. Ob die Beiträge dafür schon gezahlt sind, macht einen großen Unterschied. Bodenrichtwerte werden getrennt nach beitragsfreiem und beitragspflichtigem Zustand ausgewiesen. Der Begriff Erschließungszustand erklärt die Unterscheidung.
Die Kosten trägt überwiegend der Eigentümer. Nach § 129 Absatz 1 des Baugesetzbuchs tragen die Gemeinden mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands, der Rest wird auf die Anlieger umgelegt. Lassen Sie sich von der Gemeinde schriftlich bestätigen, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge oder Kanalanschlussbeiträge offen sind. Hinzu kommen die Hausanschlusskosten der Versorger, die nicht in den Beiträgen enthalten sind.
Baugrund und Altlasten
Ein Baugrundgutachten untersucht Tragfähigkeit, Schichtaufbau und Grundwasserstand. Es kostet einige hundert Euro und entscheidet darüber, ob eine einfache Bodenplatte genügt oder ob Sie tiefer gründen müssen. Bei Hanglagen, aufgefülltem Gelände oder hohem Grundwasser kann der Unterschied den Preisvorteil eines günstigen Grundstücks aufzehren.
Fragen Sie außerdem beim Kreis oder der kreisfreien Stadt nach einem Eintrag im Altlastenkataster. Frühere gewerbliche Nutzungen, alte Tankanlagen oder Auffüllungen sind ein Risiko, das nach dem Kauf bei Ihnen liegt. Auch ein Blick auf historische Luftbilder im Portal Ihres Landes hilft weiter.
Nebenkosten neben dem Kaufpreis
Rechnen Sie den Kaufpreis nie allein. Dazu kommen:
- Grunderwerbsteuer. Nach § 11 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes beträgt die Steuer 3,5 vom Hundert. Die Länder dürfen davon abweichen, denn Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 des Grundgesetzes gibt ihnen die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes. Den für Ihr Bundesland geltenden Satz nennt das Finanzministerium des Landes. Wir führen hier bewusst keine Tabelle, weil sich die Sätze einzeln ändern.
- Notar und Grundbuchamt. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der notariellen Beurkundung.
- Maklerlohn. Die Teilung der Maklerkosten nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Beim unbebauten Grundstück greift diese Regel nicht, die Verteilung ist Verhandlungssache.
- Vermessung und Nebenkosten. Teilung, Grenzfeststellung, Baumfällung oder Abriss können hinzukommen.
Vor dem Notartermin
Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug geben und lesen Sie Abteilung II und III. Dort stehen Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch und Grundschulden. Ergänzend gibt es in den meisten Ländern ein Baulastenverzeichnis, dessen Einträge nicht im Grundbuch stehen, aber die Bebaubarkeit einschränken können.
Rechnen Sie außerdem mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht. Nach § 24 des Baugesetzbuchs steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht unter anderem in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei unbebauten Grundstücken in Gebieten zu, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Der Notar holt dazu die Erklärung der Gemeinde ein, bevor umgeschrieben wird.
Wenn viel Geld im Spiel ist, lohnt sich vor der Unterschrift ein neutraler Blick von außen. Was ein Gutachten leistet und wer es erstellt, steht unter Grundstücksbewertung und Gutachten. Eine erste eigene Rechnung erlaubt der Grundstückswert-Rechner.
Häufige Fragen
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab, etwa in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit. Der Wert eignet sich als Verhandlungsbasis und als Plausibilitätsprüfung, nicht als Preisschild.
Fragen Sie die Gemeinde schriftlich. Sie kann bestätigen, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge oder Kanalanschlussbeiträge erhoben werden. Der Bodenrichtwert selbst enthält dazu einen Hinweis, weil er getrennt nach beitragsfreiem und beitragspflichtigem Zustand ausgewiesen wird. Die Hausanschlusskosten der Versorger kommen zusätzlich dazu.
Das Grunderwerbsteuergesetz nennt in § 11 Absatz 1 einen Satz von 3,5 vom Hundert. Die Länder dürfen davon abweichen, weil ihnen das Grundgesetz die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes gibt. Die tatsächlichen Sätze unterscheiden sich deshalb erheblich. Den für Ihr Bundesland geltenden Satz nennt das zuständige Landesfinanzministerium.
In den meisten Fällen ja. Es untersucht Tragfähigkeit, Schichtaufbau und Grundwasserstand und zeigt, ob eine einfache Gründung genügt. Die Kosten liegen im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich, die Folgekosten einer aufwendigen Gründung dagegen deutlich höher. Bei Hanglage, Auffüllungen oder hohem Grundwasser ist das Gutachten praktisch unverzichtbar.
In bestimmten Fällen ja. § 24 des Baugesetzbuchs gibt der Gemeinde ein Vorkaufsrecht, unter anderem in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Der Notar klärt das vor der Umschreibung im Grundbuch.