Bodenrichtwert bei Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht zahlt der Berechtigte einen Erbbauzins für den Boden. Dieser wird in der Regel aus einem Erbbauzinssatz und dem Bodenwert abgeleitet, und der Bodenwert stützt sich häufig auf den Bodenrichtwert. Bei Wohnnutzung ist die Anpassung des Zinses gesetzlich begrenzt. Beim Ankauf zählt der Wert des Erbbaugrundstücks.
Beim Erbbaurecht gehören Haus und Grundstück verschiedenen Personen. Der Bodenrichtwert wird dabei an mehreren Stellen wichtig: beim Erbbauzins, bei einer Anpassung, bei der Verlängerung und beim Ankauf des Grundstücks.
Was ein Erbbaurecht ist
Nach § 1 Erbbaurechtsgesetz kann ein Grundstück so belastet werden, dass dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Gesetz stammt vom 15. Januar 1919 und trägt seit dem 30. November 2007 die Bezeichnung Erbbaurechtsgesetz, abgekürzt ErbbauRG. Im Alltag ist meist von Erbpacht die Rede, der Rechtsbegriff lautet aber Erbbaurecht.
Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, nicht des Bodens. Dafür zahlt er dem Grundstückseigentümer in der Regel ein wiederkehrendes Entgelt, den Erbbauzins. § 9 ErbbauRG bestimmt, dass darauf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechend anzuwenden sind.
Der Erbbauzins hängt am Bodenwert
Wie der Erbbauzins bemessen wird, beschreibt § 50 ImmoWertV. Danach wird der angemessene Erbbauzins in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks ermittelt, an dem das Erbbaurecht bestellt wird. Der angemessene Erbbauzinssatz ist dabei der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt.
Der Bodenwert wiederum wird nach § 40 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt, wobei anstelle von Vergleichspreisen ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden kann. An dieser Stelle kommt der Bodenrichtwert ins Spiel.
Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 380 Euro je Quadratmeter, das Grundstück misst 500 Quadratmeter und der vereinbarte Erbbauzinssatz liegt bei 4 %. Dann ergibt sich ein Bodenwert von 190.000 € und daraus ein jährlicher Erbbauzins von 7.600 €, also rund 633,33 € im Monat. Die Zahlen sind eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Angabe für einen bestimmten Ort. Den ersten Rechenschritt übernimmt der Grundstückswert-Rechner, den Weg im Detail beschreibt der Beitrag Grundstückswert berechnen.
Achtung
Maßgeblich für Ihre Zahlung ist immer der Erbbaurechtsvertrag, nicht diese Rechnung. Zinssatz, Bemessungsgrundlage und Anpassungsklausel stehen dort und weichen häufig von der reinen Bodenwertrechnung ab.
Anpassung des Erbbauzinses
Ein steigender Bodenrichtwert erhöht den Erbbauzins nicht von selbst. Für Bauwerke, die Wohnzwecken dienen, setzt § 9a ErbbauRG enge Grenzen. Eine Erhöhung kann nur verlangt werden, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unbillig ist.
Als unbillig gilt eine Erhöhung in der Regel, soweit sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen der Grundstückswerte bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht. Außerdem darf ein Erhöhungsanspruch frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss geltend gemacht werden.
Praktisch heißt das: Wer einen Erhöhungsbescheid mit Verweis auf den neuen Bodenrichtwert erhält, sollte den Vertrag und diese Vorschrift prüfen lassen. Nach seinem Wortlaut greift § 9a nur, wenn das Bauwerk Wohnzwecken dient. Bei anderer Nutzung richtet sich eine Anpassung nach der vertraglichen Vereinbarung.
Verlängerung und Ankauf des Grundstücks
Läuft ein Erbbaurecht durch Zeitablauf aus, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Diente das Erbbaurecht der Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen, den das Bauwerk bei Ablauf hat. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert.
Beim Ankauf des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten ist der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks maßgeblich. Nach § 52 ImmoWertV ist Ausgangsgröße für dessen finanzmathematischen Wert der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks, abgezinst über die Restlaufzeit, zuzüglich des über die Restlaufzeit kapitalisierten erzielbaren Erbbauzinses. Auch hier führt der Weg wieder über den Bodenwert und damit über den Bodenrichtwert.
Für die Anpassung an den örtlichen Markt stellen die Gutachterausschüsse besondere Daten bereit. Die ImmoWertV nennt in den §§ 22 und 23 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sowie entsprechende Koeffizienten. Ob solche Daten für Ihre Gemeinde vorliegen, sagt die Geschäftsstelle des zuständigen Ausschusses, wie sie der Beitrag zum Gutachterausschuss beschreibt.
Erbbaurecht in der steuerlichen Bewertung
Im Steuerrecht werden zwei wirtschaftliche Einheiten gebildet. Nach § 192 Bewertungsgesetz sind das Erbbaurecht nach § 193 und das Erbbaugrundstück nach § 194 getrennt zu bewerten. Mit der Bewertung des Erbbaurechts ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses abgegolten, mit der Bewertung des Erbbaugrundstücks das Recht auf den Erbbauzins.
Diese Trennung erklärt, warum bei Erbschaft oder Schenkung zwei verschiedene Werte auftauchen können. Näheres steht im Beitrag zum Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung. Welche Grundstücksarten sonst noch eigenen Regeln folgen, ordnet die Übersicht Bodenrichtwert nach Grundstücksart.
Häufige Fragen
Häufig ja, aber nicht zwingend. Nach § 50 ImmoWertV wird der angemessene Erbbauzins in der Regel aus dem angemessenen Erbbauzinssatz und dem Bodenwert des Grundstücks abgeleitet, und der Bodenwert stützt sich oft auf den Bodenrichtwert. Was Sie tatsächlich zahlen, richtet sich jedoch nach dem Erbbaurechtsvertrag.
Bei Bauwerken, die Wohnzwecken dienen, nur eingeschränkt. § 9a ErbbauRG sieht eine Erhöhung in der Regel als unbillig an, soweit sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen der Grundstückswerte bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht. Nach seinem Wortlaut gilt § 9a nur für Bauwerke, die Wohnzwecken dienen.
Für Wohnzwecke bestimmt § 9a ErbbauRG, dass ein Anspruch auf Erhöhung frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss geltend gemacht werden darf. Weitere Einzelheiten regelt der Vertrag. Prüfen Sie deshalb die Anpassungsklausel und den Zeitpunkt der letzten Erhöhung, bevor Sie einer neuen Forderung zustimmen.
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, schuldet der Grundstückseigentümer nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk. Diente das Recht dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise, sind es mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht vorher verlängert.
Maßgeblich ist der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks, nicht der volle Bodenwert. Nach § 52 ImmoWertV setzt sich der finanzmathematische Wert aus dem über die Restlaufzeit abgezinsten Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem kapitalisierten erzielbaren Erbbauzins zusammen. Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker nähert sich der Wert dem Bodenwert an.
Umgangssprachlich wird beides gleichgesetzt, rechtlich korrekt ist der Begriff Erbbaurecht. Grundlage ist das Gesetz über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919, das seit dem 30. November 2007 die Bezeichnung Erbbaurechtsgesetz trägt. Wer nach Erbpacht sucht, findet die maßgeblichen Vorschriften also unter dem Stichwort Erbbaurecht, insbesondere in den §§ 1, 9 und 27 des Gesetzes.