Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Er führt die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und erstattet auf Antrag Gutachten über Verkehrswerte. Rechtsgrundlage sind die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs. Zuständig ist immer der Ausschuss, in dessen Bereich Ihr Grundstück liegt.
Was der Gutachterausschuss ist
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist das Gremium, das die amtlichen Werte des Grundstücksmarkts feststellt. § 192 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt, dass zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet werden.
Ein Ausschuss besteht aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Sie sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein. Wer hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke jener Gebietskörperschaft befasst ist, für deren Bereich der Ausschuss gebildet wurde, darf nicht mitwirken. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist zusätzlich ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken hinzuzuziehen.
Die laufende Arbeit erledigt die Geschäftsstelle, deren sich die Ausschüsse nach § 192 Absatz 4 BauGB bedienen. Sie ist auch Ihre Anlaufstelle, wenn Sie eine Auskunft brauchen. Ob stattdessen das Katasteramt zuständig ist, klärt der Beitrag Katasteramt oder Gutachterausschuss.
Welche Aufgaben er hat
Die Aufgaben stehen in § 193 BauGB. Drei Bereiche lassen sich unterscheiden.
Gutachten über Verkehrswerte. Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke sowie über Rechte an Grundstücken. Beantragen können das unter anderem Behörden, Gerichte, Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Eine Abschrift geht an den Eigentümer. Wie ein solches Gutachten aufgebaut ist und was es leistet, steht im eigenen Beitrag.
Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte. Der Ausschuss führt die Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt daraus Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Dazu gehören nach § 193 Absatz 5 BauGB insbesondere Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Diese Daten sind den Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Den Ablauf beschreibt der Beitrag dazu, wie der Bodenrichtwert ermittelt wird.
Marktbeobachtung. In der Praxis veröffentlichen die Ausschüsse zusätzlich einen Grundstücksmarktbericht mit Umsätzen und Preisentwicklungen. Auf Landesebene übernehmen das die Oberen Gutachterausschüsse oder Zentralen Geschäftsstellen, die nach § 198 Absatz 2 BauGB überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens erstellen, auch um zu einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz beizutragen.
Warum er unabhängig ist
Die Unabhängigkeit steht im Gesetz selbst. Der Ausschuss ist weder Teil der Finanzverwaltung noch der Bauverwaltung und nicht an Weisungen gebunden. Der Ausschluss hauptamtlicher Grundstücksverwalter verhindert Interessenkonflikte, das Ehrenamt sorgt für Marktnähe.
Damit die Arbeit funktioniert, gibt § 197 BauGB dem Ausschuss besondere Befugnisse: Er kann Auskünfte von Sachverständigen und von Personen einholen, die Angaben über ein Grundstück machen können, und Unterlagen anfordern. Alle Gerichte und Behörden haben ihm Rechts- und Amtshilfe zu leisten.
Welches Gewicht die Ergebnisse haben, zeigt die Rechtsprechung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. November 2025, Aktenzeichen II R 3/25, entschieden, dass ein Finanzgericht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf.
Wie die Ausschüsse organisiert sind
Wie ein Land seine Ausschüsse zuschneidet, entscheidet es selbst. § 199 Absatz 2 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, Bildung und Tätigwerden der Gutachterausschüsse durch Rechtsverordnung zu regeln. Das Ergebnis reicht von einem einzigen Ausschuss bis zu weit über hundert.
| Land | Struktur, Stand Juli 2026 |
|---|---|
| Sachsen-Anhalt | ein einziger Gutachterausschuss für das gesamte Land |
| Berlin und Hamburg | je ein Ausschuss für den ganzen Stadtstaat |
| Niedersachsen | 9 Ausschüsse, gebildet für die Regionaldirektionen des Landesamts |
| Thüringen | 9 regionale Ausschüsse, organisatorisch beim Landesamt |
| Nordrhein-Westfalen | je einer für Kreise, kreisfreie Städte und Große kreisangehörige Städte |
| Bayern | 96 Ausschüsse bei Landratsämtern und kreisfreien Städten |
| Baden-Württemberg | 118 Ausschüsse bei den Städten und Gemeinden |
Über den örtlichen Ausschüssen steht eine Landesebene. Nach § 198 Absatz 1 BauGB sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn im Bereich einer höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse bestehen. Ein Oberer Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn bereits das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. Länder wie Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Brandenburg, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Bayern haben einen Oberen Ausschuss, Schleswig-Holstein, Hessen, Baden-Württemberg, das Saarland und Thüringen setzen auf eine Zentrale Geschäftsstelle.
Wie Sie Ihren Ausschuss erreichen
Zuständig ist immer der Ausschuss, in dessen Bereich das Grundstück liegt. In den meisten Ländern ist das der Kreis oder die kreisfreie Stadt, in Niedersachsen und Thüringen eine Regionalstelle des Landesamts, in Baden-Württemberg die Stadt oder Gemeinde.
Den Namen und die Anschrift finden Sie über die Landesportale. Viele Portale nennen den zuständigen Ausschuss direkt im Auskunftsfenster, sobald Sie eine Adresse gewählt haben. Welches Portal für Ihr Bundesland gilt, zeigt der Bodenrichtwert-Finder.
Ihr Recht auf Auskunft steht in § 196 Absatz 3 BauGB: Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Ein besonderer Grund ist dafür nicht nötig. Anders bei der Kaufpreissammlung: Auskünfte daraus gibt es nach § 195 Absatz 3 BauGB nur bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe des Landesrechts.
Was eine Auskunft kostet
Die Einsicht in der Karte ist in allen Ländern kostenfrei. Auch die Bodenrichtwertportale verlangen für den Blick auf die Zone kein Geld. Geld kostet in der Regel erst die schriftliche, amtliche Auskunft der Geschäftsstelle, und die Höhe richtet sich nach Landesrecht, etwa nach dem Bayerischen Kostengesetz oder der Sächsischen Vermessungskostenverordnung.
Die Unterschiede sind groß. In Thüringen kostet die schriftliche amtliche Bodenrichtwertauskunft 30 € für das erste Antragsobjekt und 15 € für jedes weitere, während mündliche Auskunft und Einsicht in der Geschäftsstelle kostenfrei bleiben. In Brandenburg ist sogar die amtliche Auskunft als PDF kostenlos. In Schleswig-Holstein sind mündliche Auskünfte kostenlos, schriftliche gebührenpflichtig. Für Gutachten und Auswertungen fallen stets Gebühren an. Einen Überblick über die Preise gibt der Beitrag zu den Kosten einer Bodenrichtwert-Auskunft.
Gut zu wissen
Für die Steuererklärung genügt fast immer der kostenlose Ausdruck aus dem Landesportal. Eine gebührenpflichtige schriftliche Auskunft brauchen Sie erst, wenn eine Behörde, ein Gericht oder eine Bank ausdrücklich ein amtliches Dokument verlangt.
Was der Ausschuss am Ende liefert und wie die Zahl zu lesen ist, erklärt die Übersicht zum Bodenrichtwert und seiner Bedeutung.
Häufige Fragen
Er führt die Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt daraus die Bodenrichtwerte sowie weitere Daten wie Liegenschaftszinssätze und Umrechnungskoeffizienten. Außerdem erstattet er auf Antrag Gutachten über Verkehrswerte von Grundstücken und Rechten daran. Viele Ausschüsse veröffentlichen zusätzlich einen Grundstücksmarktbericht über Umsätze und Preisentwicklung.
Nein, er ist nach § 192 BauGB ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Er ist weder Teil der Finanzverwaltung noch weisungsgebunden. Seine Geschäftsstelle sitzt aber meist bei einer Behörde, etwa beim Kreis, bei der Stadt oder beim Landesamt für Vermessung.
Er richtet sich nach der Lage des Grundstücks. In den meisten Ländern ist der Kreis oder die kreisfreie Stadt zuständig, in Niedersachsen und Thüringen eine Regionalstelle des Landesamts, in Baden-Württemberg die Gemeinde. Die Landesportale nennen den zuständigen Ausschuss meist direkt im Auskunftsfenster zur gewählten Adresse.
Das regelt jedes Land selbst. Die Einsicht im Portal ist überall kostenfrei, Gebühren fallen für die amtliche schriftliche Auskunft an. In Thüringen sind es 30 € für das erste Antragsobjekt und 15 € für jedes weitere, in Brandenburg ist auch die amtliche Auskunft als PDF kostenlos. Fragen Sie im Zweifel bei der Geschäftsstelle nach.
Eine Landesebene über den örtlichen Ausschüssen. Nach § 198 BauGB sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn mehr als zwei Ausschüsse bestehen. Sie erstellen überregionale Auswertungen des Grundstücksmarkts. Ein Oberer Gutachterausschuss erstattet zudem auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten, wenn bereits ein Gutachten vorliegt.
Nicht ohne Weiteres. Die Kaufpreissammlung darf nach § 195 BauGB nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Auskünfte an andere sind lediglich bei berechtigtem Interesse und nach Landesrecht möglich, etwa für Sachverständige zur Begründung eines Gutachtens. Die Bodenrichtwerte selbst stehen dagegen jedermann offen.