Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Den Bodenrichtwert legt der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte fest, ein selbständiges und unabhängiges Gremium nach § 192 des Baugesetzbuchs. Grundlage ist die Kaufpreissammlung mit allen beurkundeten Grundstückskaufverträgen des Bezirks. Weder das Finanzamt noch die Gemeinde noch ein Makler bestimmen den Wert.
Der Gutachterausschuss beschließt den Wert
§ 192 des Baugesetzbuchs bestimmt, dass zur Ermittlung von Grundstückswerten selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet werden. § 193 Absatz 5 weist ihnen die Aufgabe zu: Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten.
Selbständig und unabhängig heißt: Der Ausschuss ist zwar bei einer Behörde angesiedelt, unterliegt aber keinen Weisungen. Wie er arbeitet, beschreibt die Seite zum Gutachterausschuss und seinen Aufgaben. Der Wert wird als Gremiumsbeschluss gefasst, nicht von einer einzelnen Person gesetzt.
Wer im Ausschuss sitzt
Ein Gutachterausschuss besteht aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Sie sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke jener Gebietskörperschaft befasst sein, für deren Bereich der Ausschuss gebildet ist. In der Praxis sind das Architektinnen, Bausachverständige, Vermessungsingenieure, Landwirte und Makler.
Eine Besonderheit gilt gerade für Bodenrichtwerte: Nach § 192 Absatz 3 des Baugesetzbuchs ist dafür ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Das Finanzamt sitzt also mit am Tisch, entscheidet aber nicht allein.
Die laufende Arbeit erledigt die Geschäftsstelle. § 192 Absatz 4 des Baugesetzbuchs bestimmt, dass die Gutachterausschüsse sich einer Geschäftsstelle bedienen. Sie sammelt die Kaufverträge, bereitet die Auswertungen vor, führt die Bodenrichtwerte und erteilt später die Auskünfte. Der Beschluss über die Werte selbst bleibt aber Sache des Gremiums.
Gut zu wissen
Ein Bodenrichtwert wird beschlossen, nicht verhandelt. Deshalb gibt es zu einer Zone genau einen Wert. Spannen sind nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung ausdrücklich nicht zulässig.
Woher die Daten kommen
Die Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Nach § 195 des Baugesetzbuchs muss jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift an den Gutachterausschuss übersandt werden. In der Regel ist das der Notar. Damit sieht der Ausschuss alle Verkäufe seines Bezirks, nicht nur die in Portalen inserierten.
Aus diesen Kaufpreisen leitet der Ausschuss die Werte ab. Die Methode gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung vor: Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. In Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr dürfen Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden. Den Ablauf beschreibt die Seite Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird, den Begriff selbst die Seite Kaufpreissammlung.
Der Bodenrichtwert ist dabei nicht das einzige Ergebnis. § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zählt weitere Daten auf, die derselbe Ausschuss ableitet: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Auch diese Daten sind den Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Wer den Bodenrichtwert verstehen will, findet in den Grundstücksmarktberichten der Ausschüsse den zugehörigen Kontext.
Wie die Länder ihre Ausschüsse organisieren
Wie viele Ausschüsse es gibt und wo sie sitzen, regeln die Länder nach § 199 Absatz 2 des Baugesetzbuchs durch Rechtsverordnung. Die Unterschiede sind groß. Sachsen-Anhalt hat einen einzigen Gutachterausschuss für das ganze Land, Berlin und Hamburg je einen für die Stadt. Baden-Württemberg zählt 118 Ausschüsse bei Städten und Gemeinden, Bayern 96 bei Landratsämtern und kreisfreien Städten. Niedersachsen und Thüringen kommen mit je neun regional zuständigen Ausschüssen aus, Hessen mit 17, Schleswig-Holstein mit 15, Sachsen mit 13, Rheinland-Pfalz mit 12, das Saarland mit sieben, Bremen mit zwei.
Über den örtlichen Ausschüssen steht in mehreren Ländern ein Oberer Gutachterausschuss oder eine Zentrale Geschäftsstelle nach § 198 des Baugesetzbuchs. Deren Aufgabe sind überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens, auch um zu einer bundesweiten Markttransparenz beizutragen. Bodenrichtwerte für einzelne Zonen beschließen sie nicht.
Für Sie hat das eine praktische Folge: Zuständig ist immer der Ausschuss am Ort des Grundstücks, nicht der an Ihrem Wohnort. Wer ein Haus in Bayern erbt und in Hamburg wohnt, wendet sich an den bayerischen Ausschuss. Wo die Grenzen der Bezirke verlaufen, steht auf den Seiten der Landesportale, und die Portale ordnen die Zuständigkeit beim Klick auf die Zone meist selbst zu.
Wer den Bodenrichtwert nicht festlegt
Vier Verwechslungen sind häufig. Das Finanzamt übernimmt den Wert nur, es setzt ihn nicht. Die Gemeinde beeinflusst über die Bauleitplanung zwar die Qualität einer Lage, beschließt aber keinen Bodenrichtwert. Das Katasteramt führt die Flurstücke, nicht die Werte. Und Immobilienportale rechnen eigene Schätzwerte, die mit dem amtlichen Wert nichts zu tun haben. Welche Behörde wofür zuständig ist, klärt die Seite Katasteramt oder Gutachterausschuss.
Auch der Eigentümer selbst hat keinen Einfluss auf den Wert seiner Zone. Er kann dem Ausschuss aber melden, wenn ein Merkmal offensichtlich nicht stimmt, etwa wenn ein Grundstück der falschen Zone zugeordnet ist oder der Entwicklungszustand nicht zur Lage passt.
Den beschlossenen Wert finden Sie kostenlos im Portal Ihres Landes, siehe Bodenrichtwert kostenlos einsehen. Den Weg zum richtigen Portal zeigt der Bodenrichtwert-Finder.
Häufige Fragen
Er ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium nach § 192 des Baugesetzbuchs, das sich einer Geschäftsstelle bedient. Die Geschäftsstelle sitzt je nach Land beim Kreis, bei der Stadt, beim Katasteramt oder beim Landesamt für Vermessung. Weisungen zur Höhe eines Bodenrichtwerts darf ihm niemand erteilen.
Nein. Das Finanzamt erhält die Werte nach § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs mitgeteilt und verwendet sie für die steuerliche Bewertung. Bei der Ermittlung wirkt allerdings ein Bediensteter der Finanzbehörde mit Erfahrung in der Grundstücksbewertung als Gutachter mit, denn das schreibt § 192 Absatz 3 ausdrücklich vor.
Ein Vorsitzender und ehrenamtliche weitere Gutachter. Sie sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich die Grundstücke der eigenen Gebietskörperschaft verwalten. Typische Berufe sind Vermessungsingenieur, Architektin, Bausachverständiger, Makler und Landwirt. Für Bodenrichtwerte kommt ein Vertreter der Finanzbehörde hinzu.
Das ist von Land zu Land verschieden, weil die Länder die Bildung selbst regeln. Sachsen-Anhalt hat einen einzigen Ausschuss für das gesamte Land, Berlin und Hamburg je einen für die Stadt. Baden-Württemberg zählt 118 Ausschüsse, Bayern 96, Hessen 17, Schleswig-Holstein 15 und Sachsen 13.
Nach § 198 des Baugesetzbuchs erstellt er überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens und trägt so zur bundesweiten Markttransparenz bei. Auf Antrag eines Gerichts erstattet er außerdem Obergutachten, wenn bereits ein Gutachten eines örtlichen Ausschusses vorliegt. Einzelne Bodenrichtwerte beschließt er nicht.