Online-Immobilienbewertung: was die Sofortwerte wirklich können
Online-Rechner schätzen aus Adresse, Fläche und wenigen Merkmalen einen Wert, meist auf Basis von Angebotspreisen und amtlichen Bodenrichtwerten. Für eine erste Orientierung reicht das. Zustand, Rechte und Zuschnitt bleiben außen vor, und eine Begründung liefert das Ergebnis nicht. Behörden, Gerichte und Banken verlangen deshalb ein Gutachten.
Kurz erklärt
Online-Bewertungen schätzen aus Lage, Größe und wenigen Merkmalen einen Wert. Sie sind eine Orientierung und in der Regel Teil eines Vermittlungsangebots. Eine Wertermittlung nach den anerkannten Verfahren ersetzen sie nicht.
Wie ein Sofortwert entsteht
Hinter einem Online-Rechner steht ein statistisches Modell. Es lernt aus vielen tausend Datensätzen, wie sich Merkmale wie Adresse, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und Ausstattung auf den Preis auswirken. Ihre Eingaben werden in dieses Modell eingesetzt, und heraus kommt eine Schätzung, meist mit einer Spanne.
Die Datengrundlage entscheidet über die Qualität. Am belastbarsten sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise, die die Gutachterausschüsse in ihrer Kaufpreissammlung führen. Diese Sammlung ist nicht frei zugänglich. Viele Anbieter arbeiten deshalb mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Angebotspreise sind Wunschpreise, keine Abschlüsse, und sie weichen je nach Marktlage nach oben oder unten ab.
Für den Bodenanteil greifen die Modelle fast immer auf die amtlichen Bodenrichtwerte zurück. Diesen Baustein können Sie selbst nachvollziehen, denn die Werte sind kostenlos einsehbar. Wie das geht, steht unter Bodenrichtwert kostenlos einsehen.
Warum die Tools kostenlos sind
Die Rechnung ist einfach. Wer eine Immobilie bewerten lässt, denkt über einen Verkauf nach. Diese Information ist für Makler, Banken und Portale wertvoll. Deshalb ist der Wert am Ende des Formulars häufig an die Angabe von Name, Telefonnummer und E-Mail-Adresse geknüpft. Der Kontakt wird dann an einen Vermittler weitergegeben oder direkt von diesem verwertet.
Das ist kein Vorwurf, sondern ein Geschäftsmodell, und es lässt sich am Impressum und an der Datenschutzerklärung erkennen. Drei Punkte sind es wert, vor dem Absenden geprüft zu werden:
- Wer betreibt die Seite, und welche Rolle hat der Betreiber im Markt.
- An wen werden Ihre Daten weitergegeben, und wozu willigen Sie ein.
- Wird die Bewertung sofort angezeigt oder erst nach einem Rückruf.
Ein Wert, der erst nach einem Telefonat kommt, ist keine Rechenleistung, sondern ein Gesprächsanlass.
Was die Modelle können
Unterschätzen sollte man sie nicht. In Städten mit vielen vergleichbaren Objekten und dichter Datenlage treffen die Modelle die Größenordnung oft gut. Sie eignen sich für eine erste Einordnung, für den Vergleich zweier Standorte und als Plausibilitätsprüfung, wenn Ihnen jemand eine Zahl nennt. Als kostenloser Einstieg ist das brauchbar, solange Sie den Wert als Spanne lesen und nicht als Betrag.
Wo die Modelle an Grenzen stoßen
Alles, was nicht im Formular abgefragt wird, kann das Modell nicht berücksichtigen. Dazu gehören:
- Zustand und Sanierungsstau. Dach, Heizung, Leitungen und Fenster machen im Ergebnis leicht einen sechsstelligen Unterschied.
- Rechte und Lasten. Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten, Denkmalschutz oder ein Erbbaurecht verändern den Wert erheblich.
- Zuschnitt und Bebaubarkeit. Ein Hinterliegergrundstück, eine schmale Parzelle oder eine Hanglage sind mit einer Quadratmeterzahl nicht erfasst.
- Dünne Märkte. In ländlichen Regionen mit wenigen Verkäufen im Jahr fehlt dem Modell schlicht die Vergleichsbasis.
Dazu kommt ein grundsätzlicher Punkt. Die anerkannten Verfahren der Wertermittlung sind nach der Immobilienwertermittlungsverordnung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, und die Wahl des Verfahrens ist zu begründen. Ein Online-Rechner begründet nichts. Er liefert eine Zahl ohne Herleitung, und genau deshalb akzeptiert sie keine Behörde und kein Gericht.
Wann Sie eine echte Bewertung brauchen
Sobald eine dritte Stelle den Wert anerkennen muss, reicht die Schätzung nicht mehr. Typische Fälle sind Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt, gerichtliche Verfahren und die Beleihung durch eine Bank. Für die Grundsteuer und die Erbschaftsteuer sieht § 198 des Bewertungsgesetzes den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vor, und dieser Nachweis verlangt in der Praxis ein qualifiziertes Gutachten.
Ein Gutachten über den Verkehrswert erstellt der Gutachterausschuss. Nach § 193 Absatz 1 des Baugesetzbuchs können es unter anderem die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte beantragen, außerdem Gerichte und Behörden. Daneben stehen freie Sachverständige zur Verfügung. Was beides kostet und leistet, steht unter Grundstücksbewertung und Gutachten.
Achtung
Auch diese Seite ersetzt keine Wertermittlung. Wir erklären die amtlichen Daten und zeigen, wo Sie sie finden. Eine verbindliche Aussage über den Wert Ihres Grundstücks trifft nur der Gutachterausschuss oder eine Sachverständige.
So prüfen Sie ein Online-Ergebnis
Sie können jeden Sofortwert gegenrechnen, zumindest für den Bodenanteil. Schlagen Sie zuerst den Bodenrichtwert Ihrer Zone nach und multiplizieren Sie ihn mit der Grundstücksfläche. Angenommen, der Bodenrichtwert Ihrer Zone beträgt 250 €/m² und Ihr Grundstück misst 500 Quadratmeter, dann liegt der rechnerische Bodenwert bei 125.000 €. Diese Zahl ist eine Näherung, weil sie Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück nicht berücksichtigt. Den Rechenweg zeigt die Seite Grundstückswert berechnen, überschlagen können Sie es mit dem Grundstückswert-Rechner.
Liegt das Online-Ergebnis für das gesamte Objekt deutlich unter diesem Bodenwert, stimmt etwas nicht. Liegt es weit darüber, prüfen Sie, ob der Gebäudeanteil realistisch angesetzt wurde. Und behalten Sie den Unterschied im Blick, den unsere Seite zu Verkehrswert und Bodenrichtwert erklärt: Der eine Wert beschreibt eine Lage, der andere ein einzelnes Grundstück.
Häufige Fragen
In Städten mit vielen vergleichbaren Objekten treffen die Modelle die Größenordnung häufig gut. In dünn besiedelten Regionen mit wenigen Verkäufen fehlt ihnen die Vergleichsbasis. Verlassen sollten Sie sich auf die Spanne, nicht auf den einzelnen Betrag. Zustand, Rechte und Zuschnitt fließen praktisch nie ein.
Weil die Bewertung meist Teil eines Vermittlungsangebots ist. Wer eine Immobilie bewerten lässt, denkt oft über einen Verkauf nach, und dieser Kontakt hat für Makler, Banken und Portale einen Wert. Prüfen Sie vor dem Absenden das Impressum und die Datenschutzerklärung, um zu sehen, wer die Daten erhält.
Nein. Ein Sofortwert enthält keine nachvollziehbare Herleitung und wählt kein begründetes Wertermittlungsverfahren. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 des Bewertungsgesetzes ist in der Praxis ein qualifiziertes Gutachten nötig. Das gilt ebenso für Gerichte und in der Regel für Banken.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Es können auch mehrere davon herangezogen werden, und die Wahl des Verfahrens ist zu begründen. Genau diese Begründung unterscheidet ein Gutachten von einer automatisierten Schätzung.
Ja, zumindest überschlägig. Schlagen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone im Portal Ihres Bundeslandes nach und multiplizieren Sie ihn mit der Grundstücksfläche. Das Ergebnis ist eine Näherung, weil Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück unberücksichtigt bleiben. Als Gegenprobe für ein Online-Ergebnis reicht es aber gut aus.