Die Grundsteuerreform und der Bodenrichtwert: der Stand 2026
Für die Grundsteuer zählt der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Maßgeblich sind deshalb die Bodenrichtwerte zu diesem Stichtag, auch im Jahr 2026. Neuere Werte ändern daran nichts, weil bei Fortschreibungen die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts gelten. Die nächste Hauptfeststellung folgt zum 1. Januar 2029.
Kurz erklärt
Für die neue Grundsteuer gilt der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Maßgeblich sind daher die Bodenrichtwerte zu diesem Stichtag, nicht die aktuellen. Erhoben wird die Grundsteuer nach neuem Recht seit dem 1. Januar 2025.
Wie es zur Reform kam
Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Regeln der Einheitsbewertung für die Grundsteuer für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz. Der Grund war das Festhalten an den Wertverhältnissen von 1964 in den westdeutschen Ländern, das zu gravierenden Ungleichbehandlungen führte. Der Gesetzgeber musste bis zum 31. Dezember 2019 neu regeln. Die Entscheidung ist beim Bundesverfassungsgericht als Urteil vom 10. April 2018 dokumentiert.
Aus der Reform ging das Bundesmodell im Bewertungsgesetz hervor. Über eine Öffnungsklausel durften die Länder abweichende Regelungen treffen, und mehrere haben davon Gebrauch gemacht. Deshalb gibt es heute kein einheitliches Verfahren, sondern mehrere nebeneinander.
Der Stichtag 1. Januar 2022
Nach § 266 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes wird die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 durchgeführt. Bewertet wurde also der Zustand zu Beginn des Jahres 2022, gezahlt wird nach neuem Recht seit dem 1. Januar 2025. Was ein Stichtag genau bedeutet, erklärt die Seite zu Stichtag und Aktualisierung.
Wo der Bodenrichtwert in die Bewertung eingeht, ist deshalb der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich. Viele Länder haben diese Werte gesondert veröffentlicht, weil sie in den Portalen sonst durch neuere Jahrgänge verdeckt würden. Wie Sie an einen zurückliegenden Stichtag kommen, steht unter Alte Bodenrichtwerte finden.
Warum die Werte von 2022 weiter gelten
Seit 2022 haben die Gutachterausschüsse längst neue Bodenrichtwerte beschlossen, in vielen Ländern zum 1. Januar 2024 und zum 1. Januar 2026. Auf die Grundsteuer wirkt sich das nicht aus. Der Grund steht in § 227 des Bewertungsgesetzes: Bei Fortschreibungen und bei Nachfeststellungen der Grundsteuerwerte sind die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen.
Praktisch heißt das: Ändert sich an Ihrem Grundstück etwas Tatsächliches, etwa durch Teilung, Anbau oder Abriss, stellt das Finanzamt den Wert neu fest. Gerechnet wird dabei aber weiter mit dem Preisniveau von 2022. Eine reine Preisbewegung am Markt löst dagegen gar keine Fortschreibung aus. Nach § 222 des Bewertungsgesetzes wird der Wert erst fortgeschrieben, wenn er um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht, und auch dann gilt der Stichtag 2022.
Gut zu wissen
Ein gestiegener Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 erhöht Ihre Grundsteuer nicht. Steigt Ihr Grundsteuerbescheid trotzdem, liegt das in aller Regel am Hebesatz der Gemeinde, nicht am Bodenrichtwert.
Die nächste Hauptfeststellung
Nach § 221 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes werden die Grundsteuerwerte in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt, nach Absatz 2 jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres. Ausgehend vom 1. Januar 2022 fällt der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt damit auf den 1. Januar 2029. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Berlin nennt dieses Datum in ihren Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 ausdrücklich und weist darauf hin, dass bestimmte zusätzliche Bodenrichtwerte erst zu diesem Zeitpunkt wieder ermittelt werden.
Erst dann fließt also das dann aktuelle Bodenpreisniveau in die Grundsteuer ein. Bis dahin bleibt die Bemessungsgrundlage auf dem Stand von 2022 eingefroren.
Wo der Bodenrichtwert überhaupt zählt
Ob der Bodenrichtwert Ihre Grundsteuer beeinflusst, hängt vom Bundesland ab.
| Rolle des Bodenrichtwerts | Bundesländer |
|---|---|
| Geht unmittelbar in die Bewertung ein | Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
| Geht nur über einen Lagefaktor ein | Hessen, Niedersachsen |
| Spielt keine Rolle | Bayern, Hamburg |
In Hessen wird der Bodenrichtwert nur als Verhältnis zum Gemeindedurchschnitt berücksichtigt, nicht als absoluter Wert. Niedersachsen verfährt mit seinem Lage-Faktor ähnlich. Bayern rechnet rein nach Flächen, Hamburg nach Flächen und Wohnlage. Ausführlicher steht das auf der Seite zu Bodenrichtwert und Grundsteuer. Welche Werte in Ihrem Land veröffentlicht werden und wo, zeigt die Übersicht BORIS und die amtlichen Portale.
Was Eigentümer jetzt tun können
Sie haben zwei Bescheide bekommen, und beide gehören zusammen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und verschickt den Grundsteuerbescheid. Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell nach § 15 des Grundsteuergesetzes 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für die übrigen Fälle.
Prüfen lässt sich vor allem der erste Bescheid. Kontrollieren Sie die Fläche, die Art des Grundstücks und den angesetzten Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Weicht etwas ab, wenden Sie sich an das Finanzamt. Halten Sie den festgestellten Wert für zu hoch, sieht § 198 des Bewertungsgesetzes den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vor, der in der Praxis ein qualifiziertes Gutachten verlangt. Erste Anhaltspunkte dazu sammelt unsere Seite Der Bodenrichtwert erscheint zu hoch. Den eigenen Wert schlagen Sie kostenlos über den Bodenrichtwert-Finder nach, eine überschlägige Rechnung erlaubt der Grundstückswert-Rechner.
Häufige Fragen
Nein, jedenfalls nicht bis zur nächsten Hauptfeststellung. Nach § 227 des Bewertungsgesetzes sind bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts zugrunde zu legen, also die vom 1. Januar 2022. Steigt Ihr Grundsteuerbescheid, liegt das fast immer am Hebesatz der Gemeinde.
Zum 1. Januar 2029. § 221 des Bewertungsgesetzes schreibt eine allgemeine Feststellung in Zeitabständen von je sieben Jahren zu Beginn eines Kalenderjahres vor. Vom ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 aus gerechnet ergibt sich damit der 1. Januar 2029. Erst dann fließt ein neueres Bodenpreisniveau in die Grundsteuer ein.
Den Wert Ihrer Bodenrichtwertzone zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Portale der Länder halten diesen Jahrgang gesondert vor, weil er sonst von neueren Stichtagen verdeckt würde. Der aktuelle Wert von 2026 ist für die Grundsteuer nicht maßgeblich, wohl aber für Verkauf, Erbschaft oder Beleihung.
Nein. In zwölf Ländern geht der Bodenrichtwert unmittelbar in die Bewertung ein. Hessen und Niedersachsen berücksichtigen ihn nur über einen Lagefaktor, also als Verhältnis zum Gemeindedurchschnitt. Bayern rechnet rein nach Flächen, Hamburg nach Flächen und Wohnlage. Dort spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer keine Rolle.
Prüfen Sie zuerst die Angaben im Bescheid über den Grundsteuerwert, also Fläche, Grundstücksart und den angesetzten Bodenrichtwert von 2022. Stimmen die Daten nicht, wenden Sie sich an das Finanzamt. Für einen niedrigeren Ansatz sieht § 198 des Bewertungsgesetzes den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vor, was in der Praxis ein qualifiziertes Gutachten erfordert.