Der höchste Bodenrichtwert Deutschlands: was dahintersteckt
Eine amtliche Rangliste der höchsten Bodenrichtwerte Deutschlands gibt es nicht. Die Werte stammen von den örtlichen Gutachterausschüssen und werden je Bundesland veröffentlicht. Die Spitzenwerte liegen in den Geschäftslagen von München, Frankfurt am Main, Berlin, Düsseldorf, Köln und Hamburg. Nachschlagen können Sie sie im amtlichen Portal des jeweiligen Landes.
Kurz erklärt
Bodenrichtwerte werden nach § 196 des Baugesetzbuchs von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und je Bundesland veröffentlicht. Eine bundesweite Rangliste der höchsten Werte führt keine Stelle amtlich.
Warum es keine amtliche Rangliste gibt
Der Bodenrichtwert ist eine örtliche Größe. Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, also selbständige und unabhängige Gremien nach § 192 des Baugesetzbuchs. Jeder Ausschuss beschließt die Werte nur für sein eigenes Gebiet, meist einen Kreis oder eine kreisfreie Stadt. Wie diese Gremien arbeiten, steht auf unserer Seite zum Gutachterausschuss und seinen Aufgaben.
Veröffentlicht werden die Ergebnisse in den Portalen der Länder, die meist unter dem Kürzel BORIS laufen. Eine Behörde, die alle Zonen Deutschlands vergleicht und daraus eine Bestenliste macht, gibt es nicht. Wer vom höchsten Bodenrichtwert Deutschlands spricht, stellt also Zahlen aus verschiedenen Portalen nebeneinander. Das ist möglich, verlangt aber Sorgfalt. Die Stichtage der Länder fallen auseinander, manche Länder ermitteln jährlich, andere alle zwei Jahre. Und jeder Wert bezieht sich auf ein anders definiertes Bodenrichtwertgrundstück.
Wo die teuersten Zonen liegen
Die höchsten Werte stehen dort, wo der Einzelhandel die höchsten Mieten zahlt, also in den Hauptgeschäftslagen der größten Städte. Immer wieder genannt werden:
- München, Kaufingerstraße und Neuhauser Straße in der Fußgängerzone.
- Frankfurt am Main, die Zeil.
- Berlin, Tauentzienstraße, Kurfürstendamm und Friedrichstraße.
- Düsseldorf, Königsallee und die angrenzende Innenstadt.
- Köln, Schildergasse und Hohe Straße.
- Hamburg, Mönckebergstraße und Neuer Wall.
Konkrete Zahlen geben wir hier bewusst nicht aus zweiter Hand weiter. Sie ändern sich zu jedem Stichtag, und sie gelten immer nur für eine bestimmte Zone mit bestimmten Merkmalen. Wer eine Zahl braucht, schlägt sie im amtlichen Portal nach. In Nordrhein-Westfalen geht das ohne Anmeldung über BORIS-NRW, in Bayern über die Bodenrichtwertkarte im BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de. Welcher Wert dort aktuell gilt, lesen Sie im amtlichen Portal ab, mit Stichtag und Zonennummer. Wir nennen hier bewusst keine Zahl, die wir nicht mit einer amtlichen Quelle belegen können.
Warum diese Werte so hoch ausfallen
Ein Bodenrichtwert beschreibt kein bestimmtes Grundstück, sondern ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone. Dazu gehört das Maß der baulichen Nutzung, ausgedrückt in der Geschossflächenzahl. In einer Innenstadtlage darf ein Grundstück deutlich dichter bebaut werden als am Ortsrand. Der Bodenwert verteilt sich dort auf viel mehr Geschossfläche, und das hebt den Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Dazu kommt die Ableitung aus den Erträgen. In Lagen, in denen kaum noch unbebaute Grundstücke verkauft werden, gibt es zu wenige Vergleichspreise. Die Gutachterausschüsse leiten den Bodenwert dann aus den erzielbaren Mieten ab. Wo eine Ladenfläche im Erdgeschoss die höchste Miete der Stadt bringt, schlägt sich das im Bodenrichtwert nieder.
Ein dritter Punkt wird oft übersehen. In Spitzenlagen bilden einzelne Straßenzüge eigene Zonen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Berlin hält dazu in ihren Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 fest, dass solche Straßenwerte nur für Grundstücke mit direkter Straßenlage gelten. Ein Grundstück in zweiter Reihe fällt nicht darunter, auch wenn es nur wenige Meter entfernt liegt.
Der Abstand zum Rest des Landes
Wie weit die Spanne reicht, zeigt sich schon innerhalb einer einzigen Stadt. In denselben Erläuterungen weist der Berliner Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026 für marktfähiges Nichtbauland unter anderem diese Bodenrichtwerte aus:
| Nutzungsart in Berlin | Bodenrichtwert | Wertspanne |
|---|---|---|
| Acker | 3,80 €/m² | 2,50 bis 5,00 €/m² |
| Grünland | 3,00 €/m² | 2,00 bis 4,00 €/m² |
| Forstwirtschaftliche Fläche | 0,60 €/m² | 0,50 bis 1,00 €/m² |
| Dauerkleingartenanlage | 15,00 €/m² | ohne Angabe |
| Gewidmetes Straßenland | 5,00 €/m² | ohne Angabe |
Je Zone gilt weiterhin genau ein Bodenrichtwert. Die Wertspanne ist eine zusätzliche Angabe des Gutachterausschusses zum allgemeinen Wertniveau des Teilmarkts und keine Bodenrichtwertspanne im Sinne von § 13 Absatz 2 ImmoWertV.
Zwischen einer forstwirtschaftlichen Fläche und einer Hauptgeschäftslage liegen damit vier bis fünf Zehnerpotenzen, und zwar in derselben Stadt. Der Bodenrichtwert misst also nicht die Qualität des Bodens, sondern die Zahlungsbereitschaft für eine Lage und eine bestimmte Nutzung. Wie sich das über die Republik verteilt, zeigt unsere Übersicht der Grundstückspreise in Deutschland.
So prüfen Sie einen Spitzenwert selbst
- Portal des Bundeslandes öffnen. Den passenden Einstieg zeigt der Bodenrichtwert-Finder, die Übersicht aller Portale steht unter BORIS und die amtlichen Portale.
- Adresse eingeben und so weit hineinzoomen, bis die Zonen mit ihren Werten sichtbar werden.
- Stichtag prüfen. Eine Zahl ohne Stichtag ist wertlos, weil Spitzenlagen stark schwanken.
- In die Zone klicken und neben dem Wert auch die Merkmale ablesen: Entwicklungszustand, Art der Nutzung und Maß der baulichen Nutzung.
- Die Erläuterungen des zuständigen Gutachterausschusses lesen. Ohne sie wird ein Spitzenwert leicht falsch verstanden.
Die Karteneinsicht ist in allen Ländern kostenfrei, die schriftliche amtliche Auskunft dagegen meist gebührenpflichtig. Den Weg dorthin beschreibt unsere Anleitung zum kostenlosen Einsehen der Bodenrichtwerte.
Was ein Rekordwert nicht bedeutet
Ein Spitzenwert ist kein Kaufpreis. Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert, der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks wird nach § 194 des Baugesetzbuchs aus seinen eigenen rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften bestimmt und kann deutlich abweichen. Den Unterschied erklärt der Vergleich von Verkehrswert und Bodenrichtwert.
Als Marktsignal taugt eine einzelne Rekordzahl ebenfalls wenig. In den Hauptgeschäftslagen wechseln nur selten Grundstücke den Eigentümer, und der Wert wird überwiegend rechnerisch abgeleitet. Aussagekräftiger als ein einzelner Spitzenwert ist die Richtung über mehrere Stichtage hinweg, die Sie im Portal des jeweiligen Landes nachvollziehen können.
Für Eigentümer ist der Rekord ohnehin nur eine Randnotiz. Wichtig ist der Wert der eigenen Zone, sein Stichtag und die Frage, welche Merkmale das Bodenrichtwertgrundstück hat. Weicht Ihr Grundstück davon ab, brauchen Sie eine Umrechnung, und die gehört in die Hände des Gutachterausschusses oder einer Sachverständigen.
Häufige Fragen
Nein. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und in den Portalen der Länder veröffentlicht. Keine Behörde führt daraus eine bundesweite Rangliste. Jede Rekordangabe ist deshalb ein Vergleich einzelner Zonen aus verschiedenen Portalen, der nur mit gleichem Stichtag und vergleichbaren Merkmalen sinnvoll ist.
Weil wir nur Zahlen nennen, die wir bei einer amtlichen Stelle mit Stichtag belegen können. Für die genannten Geschäftslagen ändern sich die Werte zu jedem Stichtag, und viele im Netz kursierende Zahlen lassen sich keiner Quelle zuordnen. Den aktuellen Wert einer Zone lesen Sie kostenlos im Portal Ihres Bundeslandes ab.
Zwei Gründe kommen zusammen. Erstens darf in Innenstadtlagen dichter gebaut werden, der Bodenwert verteilt sich also auf mehr Geschossfläche. Zweitens leiten die Gutachterausschüsse den Wert dort häufig aus den erzielbaren Mieten ab, weil kaum unbebaute Grundstücke verkauft werden. Hohe Ladenmieten führen so unmittelbar zu hohen Bodenrichtwerten.
Die Einsicht in die Karte ist in allen Bundesländern kostenfrei und ohne Anmeldung möglich. Gebühren fallen erst für die schriftliche amtliche Auskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an. In Nordrhein-Westfalen stehen die Daten zusätzlich als offener Datensatz zum Herunterladen bereit.
Nicht zwingend. Die Rekordwerte stammen aus Zonen für Handel und Büro, nicht aus Wohnlagen. Für Wohnbauland gelten in derselben Stadt eigene Zonen mit eigenen Werten. Ein Vergleich über Teilmärkte hinweg ist fachlich unzulässig, weil die Bodenrichtwerte auf unterschiedliche Nutzungen bezogen sind.