Grundstückspreise in Deutschland
Grundstückspreise werden über zwei amtliche Größen beschrieben: den Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse und den durchschnittlichen Kaufwert für baureifes Land aus der amtlichen Statistik. Der Bodenrichtwert ist ein Lagewert je Zone, der Kaufwert ein Mittel aus tatsächlichen Verkäufen. Beide Zahlen unterscheiden sich regional sehr stark.
Wer nach Grundstückspreisen sucht, stößt schnell auf zwei ganz unterschiedliche Zahlen: den Bodenrichtwert und den durchschnittlichen Kaufwert aus der amtlichen Statistik. Beide werden in Euro je Quadratmeter angegeben, beide stammen von amtlichen Stellen, und beide messen etwas anderes.
Bodenrichtwert und Kaufpreis messen Verschiedenes
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Er gilt für eine ganze Richtwertzone und bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen. Er sagt, was der Boden in dieser Lage im Mittel wert ist, nicht was ein bestimmtes Grundstück gekostet hat. Die Grundlagen dazu stehen auf der Seite Was ist der Bodenrichtwert.
Der tatsächliche Kaufpreis dagegen ist das, was zwei Parteien in einem konkreten Vertrag vereinbart haben. Er hängt an Zuschnitt, Größe, Erschließung, Hanglage, Baumbestand, Verhandlungsgeschick und am Zeitpunkt. Deshalb liegt er in beide Richtungen oft deutlich neben dem Bodenrichtwert. Wie weit die beiden Werte auseinandergehen dürfen, behandelt die Seite Bodenrichtwert und Kaufpreis.
Was die amtliche Kaufwerte-Statistik misst
Zwischen beiden steht eine dritte Größe: die Statistik der Kaufwerte für Bauland, geführt vom Statistischen Bundesamt und den Statistischen Ämtern der Länder unter der Nummer 61511. Erfasst wird darin jeder Verkauf eines unbebauten Baugrundstücks ab 100 m² Größe. Die Daten kommen von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse und von den Finanzämtern, gemeldet wird vierteljährlich.
Die wichtigste Kategorie ist das baureife Land. Darunter versteht die Statistik Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.
Achtung
Durchschnittlicher Kaufwert für baureifes Land, amtliche Statistik der Verkäufe, nicht der Bodenrichtwert. Das Statistische Bundesamt weist im Qualitätsbericht selbst darauf hin, dass diese Statistik mehr den Charakter einer Grundeigentumswechselstatistik als den einer echten Preisstatistik hat. Deshalb werden dazu auch keine Baulandpreisindizes veröffentlicht.
Die Entwicklung seit dem Jahr 2000
Für Deutschland insgesamt zeigt die Statistik über 24 Jahre eine deutliche Aufwärtsbewegung. Die folgenden Werte sind Jahresdurchschnitte für baureifes Land.
| Jahr | Durchschnittlicher Kaufwert für baureifes Land |
|---|---|
| 2000 | 76,21 €/m² |
| 2005 | 115,80 €/m² |
| 2010 | 129,67 €/m² |
| 2015 | 144,08 €/m² |
| 2020 | 198,96 €/m² |
| 2021 | 224,92 €/m² |
| 2022 | 236,02 €/m² |
| 2023 | 219,54 €/m² |
| 2024 | 250,24 €/m² |
Zwischen 2000 und 2024 hat sich der Wert also mehr als verdreifacht. Auffällig ist der Rückgang im Jahr 2023 und der Sprung im Jahr darauf. Solche Ausschläge entstehen nicht nur durch Preisbewegungen, sondern auch dadurch, dass in einem Jahr andere Grundstücke verkauft werden als im Vorjahr.
Wie groß die regionalen Unterschiede sind
Der Bundesdurchschnitt sagt für Ihr Grundstück wenig. Zwischen den 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen Größenordnungen. Die folgenden Werte sind Jahresdurchschnitte für baureifes Land im Jahr 2024.
| Kreis oder kreisfreie Stadt | Land | Kaufwert 2024 |
|---|---|---|
| Mainz | Rheinland-Pfalz | 2.504,02 €/m² |
| München, kreisfreie Stadt | Bayern | 2.135,93 €/m² |
| Frankfurt am Main | Hessen | 1.699,17 €/m² |
| München, Landkreis | Bayern | 1.614,78 €/m² |
| Starnberg | Bayern | 1.428,01 €/m² |
| Elbe-Elster | Brandenburg | 27,24 €/m² |
| Spree-Neiße | Brandenburg | 25,23 €/m² |
| Altmarkkreis Salzwedel | Sachsen-Anhalt | 14,95 €/m² |
| Görlitz | Sachsen | 9,13 €/m² |
Zwischen Mainz und Görlitz liegt damit im selben Jahr das 274-Fache. Auch innerhalb der großen Städte ist die Spanne breit: Für München weist die Statistik 2.135,93 €/m² aus, für Hamburg 997,54 €/m², für Berlin 705,19 €/m², für Leipzig 489,00 €/m², für Bremen 276,13 €/m² und für Hannover 530,59 €/m². Wie sich Ihr Kreis einordnet, zeigt der Kaufwerte-Vergleich.
Warum einzelne Zahlen stark springen
Je kleiner der Kreis, desto weniger Verkäufe stecken hinter dem Durchschnitt, und desto stärker schlägt die Zusammensetzung durch. Zwischen 2019 und 2024 stieg der durchschnittliche Kaufwert im Landkreis Regensburg von 65,48 €/m² auf 337,77 €/m², in Halle an der Saale von 96,50 €/m² auf 403,97 €/m². Im selben Zeitraum fiel er in Görlitz von 49,65 €/m² auf 9,13 €/m² und in Berlin von 1.328,50 €/m² auf 705,19 €/m².
Diese Bewegungen sind keine Preisstürze und keine Preisexplosionen. Das Statistische Bundesamt schreibt dazu, dass die ausgewiesenen Durchschnittswerte kurz- bis mittelfristig für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt verwendbar sind, weil sich die statistischen Massen jeweils aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können. Verkauft eine Kommune in einem Jahr große Gewerbeflächen am Ortsrand, sinkt der Durchschnitt, ohne dass ein einziges Wohnbaugrundstück billiger geworden wäre.
Was Sie mit den Zahlen anfangen können
Für eine grobe Einordnung sind die Kaufwerte gut geeignet: Sie zeigen das Niveau und die Richtung in einer Region. Für die Bewertung eines konkreten Grundstücks sind sie es nicht. Dafür brauchen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Sie über den kostenlosen Zugang zu den amtlichen Portalen abrufen, und danach eine Anpassung an die Merkmale Ihres Grundstücks.
Ein sinnvoller Ablauf: Zuerst den Bodenrichtwert der Zone bestimmen, dann die Abweichungen des eigenen Grundstücks prüfen, dann die Marktlage über die Kaufwerte und über den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses einordnen. Wo die Grenzen dieser Rechnung liegen, beschreibt die Seite Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis. Einen bundesweiten Überblick über die regionalen Unterschiede gibt die Bodenrichtwert-Karte.
Häufige Fragen
Nach der amtlichen Statistik der Kaufwerte für Bauland lag der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land im Jahr 2024 bei 250,24 € je Quadratmeter. Das ist ein Bundesdurchschnitt über alle Verkäufe. Für ein einzelnes Grundstück ist er ohne Aussagekraft, weil die Werte zwischen den Kreisen um das 274-Fache auseinanderliegen.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine ganze Richtwertzone und bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen. Der Bodenpreis oder Kaufpreis ist das, was in einem einzelnen Vertrag tatsächlich gezahlt wurde. Er kann über oder unter dem Bodenrichtwert liegen.
Aus der Statistik mit der Nummer 61511, die das Statistische Bundesamt gemeinsam mit den Statistischen Ämtern der Länder führt. Gemeldet werden die Verkäufe unbebauter Baugrundstücke ab 100 m² Größe, und zwar durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse und durch die Finanzämter. Die Erhebung läuft vierteljährlich.
Weil hinter dem Durchschnitt eines kleinen Kreises nur wenige Verkäufe stehen. Werden in einem Jahr überwiegend große Randlagen verkauft, sinkt der Durchschnitt, ohne dass die Preise gefallen wären. Das Statistische Bundesamt selbst bezeichnet die Zahlen deshalb eher als Grundeigentumswechselstatistik als als echte Preisstatistik.
Im Jahr 2024 führte Mainz die Kreiswerte mit 2.504,02 € je Quadratmeter an, gefolgt von der Stadt München mit 2.135,93 € und Frankfurt am Main mit 1.699,17 €. Am unteren Ende standen Görlitz mit 9,13 €, der Altmarkkreis Salzwedel mit 14,95 € und Spree-Neiße mit 25,23 €.
Nur sehr grob. Der Kaufwert beschreibt ein regionales Niveau, kein einzelnes Grundstück. Für eine Rechnung nehmen Sie besser den Bodenrichtwert Ihrer Zone und passen ihn an die Merkmale Ihres Grundstücks an, etwa an Größe, Zuschnitt und Erschließungszustand. Eine verbindliche Aussage zum Wert leistet erst ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen.