Bodenrichtwert im Außenbereich
Im Außenbereich sind nach § 35 Baugesetzbuch nur privilegierte Vorhaben ohne Weiteres zulässig, alle übrigen nur im Einzelfall. Weil dort kaum allgemeines Baurecht besteht, führen die Gutachterausschüsse solche Flächen als Land- und Forstwirtschaft oder als sonstige Flächen. Die Bodenrichtwerte liegen entsprechend niedrig.
Im Außenbereich gilt eine einfache Grundregel: Gebaut wird dort nur ausnahmsweise. Diese Regel steht in einer einzigen Vorschrift des Baugesetzbuchs, und sie erklärt, warum die Bodenrichtwerte außerhalb der Ortslagen so niedrig ausfallen.
Was der Außenbereich ist
Das Baugesetzbuch teilt das Gemeindegebiet in drei Bereiche ein. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gilt § 34. Alles Übrige ist Außenbereich, und dort greift § 35 Baugesetzbuch mit der Überschrift Bauen im Außenbereich.
Der Außenbereich ist damit keine eigene Nutzungsart, sondern eine Restgröße. Er umfasst Felder, Wiesen, Wald, Streuobstwiesen und einzelne Gehöfte weitab der geschlossenen Ortslage. Ob Ihr Grundstück dazu zählt, sagt Ihnen die Gemeinde, nicht das Bodenrichtwertportal.
Privilegierte Vorhaben nach Absatz 1
§ 35 Absatz 1 zählt Vorhaben auf, die im Außenbereich zulässig sind, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Diese Vorhaben heißen privilegiert. Dazu gehören unter anderem:
- Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen,
- Vorhaben eines Betriebs der gartenbaulichen Erzeugung,
- Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Wärme und Wasser,
- Anlagen, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an die Umgebung oder wegen ihrer Auswirkungen nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen,
- Anlagen zur Nutzung der Windenergie, der Wasserkraft und der Geothermie,
- Anlagen zur energetischen Nutzung von Biomasse im Zusammenhang mit einem Betrieb,
- bestimmte Solaranlagen, etwa auf Gebäuden oder längs von Autobahnen und Schienenwegen.
Was diese Liste eint: Sie beschreibt Nutzungen, die in den Außenbereich gehören, weil sie dort hingehören müssen. Ein Wohnhaus für den Ruhestand steht nicht darauf.
Sonstige Vorhaben und öffentliche Belange
Für alle übrigen Vorhaben gilt Absatz 2. Sie können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Das ist eine deutlich engere Hürde als bei den privilegierten Vorhaben, die lediglich nicht entgegenstehende Belange verlangen.
Absatz 3 nennt Beispiele für solche Belange. Dazu zählen der Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, schädliche Umwelteinwirkungen, unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder Versorgungsanlagen, Belange des Naturschutzes, der Denkmalpflege und des Bodenschutzes, die Beeinträchtigung der Agrarstruktur oder des Hochwasserschutzes sowie die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung.
Kurz erklärt
Privilegiert heißt nicht genehmigungsfrei. Auch ein privilegiertes Vorhaben braucht eine Baugenehmigung, und die öffentlichen Belange werden geprüft. Der Unterschied liegt im Maßstab: Bei privilegierten Vorhaben dürfen Belange nicht entgegenstehen, bei sonstigen dürfen sie nicht einmal beeinträchtigt werden.
Was das für den Bodenrichtwert bedeutet
Weil im Außenbereich kaum allgemeines Baurecht besteht, ordnen die Gutachterausschüsse solche Flächen fast immer den Flächen der Land- und Forstwirtschaft oder den sonstigen Flächen zu. Baureifes Land ist nach § 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung nur, was nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar ist.
Auch Bauerwartungsland entsteht im Außenbereich nicht von selbst. Die Verordnung verlangt konkrete Tatsachen, insbesondere den Stand der Bauleitplanung. Eine Fläche im Außenbereich ohne jede Planung erfüllt das nicht, selbst wenn sie unmittelbar an ein Neubaugebiet grenzt. Die Wertstufen im Einzelnen beschreibt der Beitrag zu Bauerwartungsland und Rohbauland.
Praktisch bedeutet das: Der Wert Ihrer Außenbereichsfläche folgt dem landwirtschaftlichen Teilmarkt. Die Größenordnungen dort zeigt der Beitrag zum Bodenrichtwert für Ackerland und Grünland.
Wer sich auf die Privilegierung als Landwirt beruft, sollte den Begriff kennen. Nach § 201 Baugesetzbuch ist Landwirtschaft im Sinne des Gesetzbuchs insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den eigenen Flächen erzeugt werden kann, ferner die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei. Ob im Einzelfall ein solcher Betrieb vorliegt und ob das Vorhaben ihm dient, prüft die zuständige Bauaufsichtsbehörde im Genehmigungsverfahren.
Achtung
Ein bestehendes Gebäude im Außenbereich beweist kein Baurecht für einen Neubau. Bestandsschutz schützt das vorhandene Bauwerk, begründet aber keinen Anspruch auf Ersatz oder Erweiterung. Auskunft gibt allein die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Wo Sie den Wert nachschlagen
Im Portal stellen Sie zuerst den passenden Teilmarkt ein, in Niedersachsen etwa landwirtschaftliche Flächen statt Bauland. Danach klicken Sie die Zone an und lesen neben dem Betrag den Entwicklungszustand und die Art der Nutzung ab. Fehlt für Ihre Fläche eine Zone, hilft die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses weiter, die nach § 196 Absatz 3 Baugesetzbuch jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte gibt.
Den Einstieg über die Adresse übernimmt der Bodenrichtwert-Finder. Welches Landesportal zuständig ist und was es kostet, zeigt die Übersicht der amtlichen BORIS-Portale. Welche Grundstücksarten sonst noch eigenen Regeln folgen, ordnet die Übersicht Bodenrichtwert nach Grundstücksart.
Häufige Fragen
Außenbereich ist alles, was weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt. Für Vorhaben dort gilt § 35 Baugesetzbuch. Die Abgrenzung ist eine Frage des Einzelfalls und wird von der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde beurteilt, nicht vom Bodenrichtwertportal.
In aller Regel nicht. § 35 Absatz 1 lässt nur bestimmte privilegierte Vorhaben zu, etwa solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Alle übrigen Vorhaben sind nach Absatz 2 nur im Einzelfall zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Ein reines Wohnhaus scheitert daran meistens.
Weil der Wert das Baurecht abbildet und dieses im Außenbereich weitgehend fehlt. Solche Flächen werden meist als Flächen der Land- und Forstwirtschaft oder als sonstige Flächen geführt. Damit gelten die Größenordnungen des landwirtschaftlichen Teilmarkts, die deutlich unter denen von baureifem Land liegen.
Nicht allein deshalb. Bauerwartungsland setzt nach § 3 ImmoWertV voraus, dass sich eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung. Solange die Gemeinde für Ihre Fläche kein Verfahren eingeleitet hat, bleibt es beim bisherigen Entwicklungszustand.
Die Zulässigkeit solcher Anlagen regelt § 35 Absatz 1 Baugesetzbuch, der Windenergie, Wasserkraft, Geothermie, Biomasse und bestimmte Solaranlagen ausdrücklich nennt. Für die Wertermittlung führen die Gutachterausschüsse jedoch nicht überall eigene Zonen. Ob für Ihre Gemeinde entsprechende Daten vorliegen, sagt Ihnen die Geschäftsstelle des zuständigen Ausschusses.